こんにちはJOJOです！
健美家（株）よると投資用不動産の価格は上昇し続けているようですね
価格の上昇に伴い、表面利回りも低下し続けています
1棟アパートの平均利回りは9%付近
1棟マンション平均利回りはもう少し低くて、8%を切っています
この利回りは全国平均なので、首都圏、特に都心に限って言えばもっと利回りは低下しているでしょう
僕の投資エリアである城南エリアでは、表面利回りが5%以上あれば優良物件だと言われます
僕が不動産投資を開始した2011年頃は、城南エリアでも利回りが7-8%前後の物件がネット上にゴロゴロしていたことを考えると、隔世の感があります
下がり続ける賃料
では、物件価格に伴って、賃料はどうかというと逆に低下傾向が続いています
首都圏でも同様の傾向
なぜかと言うと、空室率が高まっているから
空室率の高まりによって賃料も下落圧力がかかっているのです
不動産調査のタスによれば、神奈川県にあるアパートの空室率は40%近くにまで上昇
東京23区だって35%近くにまで上昇してます
いずれも過去5年間で最高値を記録しています
空室率は全ての物件の平均値であることから、築古物件に関しては、既に空室率は首都圏でも40%を超えていると推察できます
衰えない相続税対策ニーズ
空室が増えた原因は、相続税対策による建築ニーズが相変わらず旺盛なこと
国土交通省によれば、最近着工された賃貸住宅数はようやく頭打ちになってきています
それでも、リーマンショック直後に比べると２倍以上の高水準で推移しています
最近では、大東建託の新規アパート受注も増加に転じました
まだまだ相続対策としての新築アパートは人気があるのですね
競争激化
競争激化により空室率が急激に低下しているにも関わらず、不動産投資市場に参入するプレーヤーは増え続けてます
おかげで物件価格は上昇し続けています
空室率は増加しているのに、物件の価格も上昇している
どこか変ですよね
そう、バブルが生まれているのです
実需を無視した価格の上昇を続けることによってバブルは大きくなります
本来なら、空室率が限界まで高くなれば経営がなりたたなくなり、投資の旨味がなくなるはず
でも投資意欲は留まるところを知りません
その理由としては、投資家が賃貸経営の難しさを理解し始めるには時間がかかるからです
特に相続税対策で新築アパートを建てている投資家はなおさらそう
理由は新築当初は客づけはさほど困難ではなく（苦労している大家も最近は増えてきてますが）、建売業者の中には引き渡し時満室を保証しているものも多い
そのため、新築で入った入居者が退去し始める2-3年後になってようやく賃貸経営の難しさを感じることになるのです
それまでは、大家は退去もなく家賃収入が毎月振り込まれているのを観ているだけ
これじゃあ気が付きませんよね
徐々に賃貸経営の現実が見えてくる
ただ、次第に予想していたよりも原状回復費用がかさみ、なかなか入居が付かず空室期間が長引く現実が見えてくる
そのうち管理会社からは決めるためには家賃を下げることを提案されます
固定資産税等の税金もかかってくる
こうして、高値で物件を購入した大家は賃貸経営の難しさを感じて初めて、自分の投資判断が間違っていたと気が付く
売りたい時期は皆一緒
こうなると、皆一斉に売り抜けようとするでしょう
賃貸住宅を購入した時期も一緒なら、売りに出す時期も一緒
収益不動産の価格は大きく下落するでしょう
そしてようやく不動産市場は沈静化するのではないか
相続税対策のアパート建設ラッシュが始まったのは2014年からなので、2018年ごろにはそろそろ第一組が苦しくなって売りに出し始めるかもしれません
そうすると、収益不動産の下落＝最大の買い場がやってくることでしょう
それまではひたすらキャッシュを温存し、決戦に備えたいと思います
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