こんにちはJOJOです！ 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。
緊急事態宣言も解除されて、ようやく日常が戻ってきそうな感じですね。
ただ、コロナの影響によって不動産市場は確実に変化しているようです。
「公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ）」が出した2020年5月度の首都圏不動産市況に関するレポートによれば、次の変化が見て取れます。
- マンションの価格下落には歯止めがかかっている
- 東京のマンション価格は上昇に転じている
- 戸建は首都圏全般で大幅に価格下落
以前、僕はコロナの影響で東京も含めて日本の不動産価格は大幅に下落すると予想していたのですが、予想に反して東京のマンション価格が上昇するという現象が起きています。
今回は、東日本不動産流通機構の5月度マーケットウオッチを元に、最新の不動産市況を徹底解説していきます！
中古マンション市況
まずは中古マンション市況を見ていきましょう。
マンション市場は新築と中古に大きく2分されるのですが、最新のトレンドをチェックするためには中古が最適です。
理由は新築価格は大手不動産会社が操作できますが、中古価格はあくまでマーケットの需給によって決まるからです。
今の新築マンションは大手不動産会社7社（いわゆるメジャーセブン）の寡占状態です。
リーマンショック前までは新興ディベロッパーがガンガン新築マンションを供給していたのですが、リーマンショックで大半の体力のない新興ディベロッパーは潰れてしまいました。
そのため、現在の新築マンションにおけるメジャーセブンの市場シェアは44%にもなります。
大手不動産会社は経営体力があるので、売れずに在庫を抱えることになっても安易に値下げしません。
特に住友不動産は値下げしないことで有名ですね。
そのため、大手が寡占している新築マンション価格を見ていても、最新の不動産市況を判断することができません。
一方で中古価格は最新のマーケットのトレンドをいち早く反映します。
大手不動産会社が販売主である新築マンションと違って、中古マンションの販売主は個人です。
個人は大手不動産会社と違い、販売開始後に長期間売れ残っている場合には値下げに動きます。
マンションの住み替えや、相続税支払いのために現金化する場合は、売却の期限が決まっているからです。
そのため、最新の不動産市況を見るためには、中古物件の動きを見るのが一番簡単です。
成約件数
まず、首都圏の中古マンション成約件数の推移を見てみましょう。
国内コロナの感染拡大を受けて、4,5月の成約数は大幅に減少してます。
5月は前年同月比-38.5%の大幅ダウンです。
この傾向は東京、埼玉、千葉、神奈川でも同じです。
まあ、コロナの中、マンションを買いに行く人が少なくなるのは当然ですね。
しかも大手不動産仲介もコロナの影響で次々テレワーク勤務になって満足に販売活動ができなかったようです。
成約単価
次に成約単価（価格）を見ていきます。
成約件数が大幅にマイナスだったんだから、成約単価（価格）もさぞかし下がっているだろうと予想してました。
ところが、予想に反してどのエリアも前月比上昇。
東京に限って言えば、前年同月比を2.5%も上回ってます。
成約件数が大幅に減っている中で、成約価格だけが上昇を続けるという謎現象です。
この謎現象の理由については、記事後半で触れます。
続いて、中古戸建のトレンドを見ていきます。
中古戸建市況
中古マンションと同じく、成約件数から見ていきます。
成約件数
マンションほどではないですが、戸建の成約数も首都圏全体で減少中です。
5月は前年同月比-14.9%のダウンです。
この傾向は東京、埼玉、千葉、神奈川でも同じです。
戸建も同じくほとんどの大手ハウスメーカーがコロナの影響で営業自粛していました。
元気だったのはオープンハウスの営業マンくらいだったと記憶してます^^;
成約価格
次に成約価格を見ていきます。
成約件数と同じく、成約価格も下落してますね。
特に東京は-14.7%の大幅下落となっています。
ここで、大きな変化に気が付きました。
再掲：中古マンション価格トレンド
東京におけるマンション価格と戸建価格だけ取り上げると次の通りとなります。
5月における成約価格変化（前年同月比）
| 中古マンション価格 | ＋2.5% |
|---|---|
| 中古戸建価格 | -14.7% |
戸建価格だけが大幅に下落していることがわかりますね。
実は中古戸建の新規売出価格はほとんど変化していません。
成約価格だけが大幅に下がっています。
例えば、東京中古戸建の新規売出価格と成約価格の差をグラフにしてみました。
5月の中古戸建の新規売出価格は5,802万円に対して、実際の成約価格は4,061万円です。
実に1,741万円の値引きが行われているわけです。
割合に直すと30%引きです。
この中古価格には一般の買い手だけでなく、プロの業者の価格も反映されていますから、一般の方々が全て30%引きで購入しているわけではありません。
それでも、大幅な値引きされて、初めて売買が成約しているという現実を見て取ることができます。
マンションに比べると、戸建の価格下落はものすごいスピードで進行していることがわかりますね。
以上の中古マンション、中古戸建の販売状況から次の事実が浮かび上がってきます。
- マンションは価格上昇に転じている（特に東京は好調）
- 一方で、戸建は首都圏全般で大幅に価格下落
戸建価格は大幅減少しているのに、マンション価格が下がらない理由
コロナは日本の不動産ニーズを変える大きなインパクトをもたらしました。
その結果、戸建価格は下落する一方で、マンション価格だけが下げ止まる、もしくは上昇に転じています。
僕はこの差の理由は次の２点にあると考えています。
- 都心マンションの主な買い手である富裕層、アッパーミドル層はコロナで経済ダメージを受けていない
- コロナによって都心、駅近のマンション需要が更に高まっている
それぞれ詳しく解説していきます。
都心マンションの主な買い手である富裕層、アッパーミドル層はコロナで経済ダメージを受けていない
コロナの影響で飲食業、観光業の景気が悪化しました。
ニュースでは連日のように資金繰りに奔走される中小企業経営者が放映されていました。
このようなニュースだけを見ていると、世の中全ての人がコロナによって経済的なダメージを受けたかのように思えますが、事実は異なります。
実際は、コロナによって経済的なダメージを受けた人とそうでない人の2極化が進行しています。
まず経済的なダメージを受けている層は中小企業の会社員、非正規社員、フリーランスといった中間層～庶民層です。
中小企業や個人事業が大半である飲食業、宿泊業の経営が悪化しているのは周知の事実です。
また、最近ではコロナによって患者数が減少している病院の経営も苦しくなっています。
病院というと高給取りの医師ばかりが目に付きますが医療機関全体の雇用でいれば医師よりも看護師、栄養士、医療事務スタッフの数の方が多いです。
そして医療機関の大半が個人経営のクリニックや診療所であることを考えると、そこで働く従業員の生活が苦しくなっていることは明らかです。
つまり、コロナによって経済的なダメージを受けているのは中小企業の従業員や非正規雇用といった中間層以下といって間違いないと言えます。
一方で、コロナによってほとんどダメージを受けていない層も存在します。
それは富裕層や、大手企業の正社員といったアッパーミドル層です。
コロナの感染拡大が起きてから一時的に株価は大きく下落しました。
しかし、その後世界中の中央銀行が大幅な金融緩和を発表し、株価は大きく戻しています。
アメリカのダウ平均株価はほとんどコロナ前の水準に近づいてますし、googleやAppleなどの大手IT企業が参加しているナスダックにいたっては、過去最高値を更新しています。
富裕層はその資産のほとんどを株式や不動産という形で所有しています。
株価がすでにコロナ前の水準に戻していることから、富裕層がほぼ経済的なダメージを受けていないことは容易に想像できます。
むしろ株価が一時的に下がったところで株を買い増し、資産を増やしている富裕層も多いと聞きます。
資金に余裕がある富裕層はここぞという時にリスクを取ることができますからね。
また、大企業の正社員の多くはコロナによるダメージを受けていません。
もちろん飲食業、観光業、空運業といったコロナの影響をダイレクトに受けた業種の正社員の中にはすでにボーナスが大幅に減少したという人もいます。
ただし、全業種の中ではこれらの業種はごく一部となります。
その他大勢の大企業においてはまだコロナの経済悪化を受けているところは少なく、正社員の給料はほとんど変わっていません。
実際に大手企業の夏のボーナスは前年比-6%だったようです。
確かに前年比でマイナスにはなっていますが、この数字はボーナス全額カットであるHISやボーナス半減したJALやANAを含んだ数字です。
飲食業、観光業、空運業以外の業種の大企業のボーナスは前年並みだったと予想できます。
また、高給取りの代表格である金融業界にいたっては、コロナによって資金需要が拡大し、貸し出し実績を増やしているところも多いです。
将来的には中小企業の破綻も増えてくるでしょうから金融機関の業績に影響が出るかもしれません。
ただ、今のところは貸出残高も増えているため、社員の給料を減らしている金融機関は無いようです。
こう考えると、富裕層及び大企業の正社員を代表とされるアッパーミドル層と中小企業の従業員に代表される中間層以下ではコロナの経済ダメージの影響が大きく異なることがわかります。
| 富裕層及びアッパーミドル層 | 経済悪化影響ナシ。株高でむしろ資産が増加傾向 |
|---|---|
| 中間層以下 | 経済的に大きな影響を受けている |
富裕層、アッパーミドル層が支えるマンション価格
リーマンショック以降、日本のマンション価格は急上昇しています。
東京では新築マンションの平均価格が8,000万円を超え、富裕層や大手企業の中でも高給取りである金融機関や総合商社に勤務するアッパーミドル層が主な購入層になっています。
先程述べたように、富裕層やアッパーミドル層はコロナでほとんど経済的な影響を受けていません。
むしろ金融緩和による株高の恩恵を受けて資産を増やしている人も多いです。
マンションを購入する層はこれらの富裕層、アッパーミドル層となります。
経済的なダメージをほとんど受けていない富裕層、アッパーミドル層においては、マンション購入意欲は依然高く、その結果、マンションの価格が下がらない原因となっています。
特に富裕層のニーズが高い東京のマンション価格に至っては5月は前年比で+2.5%の上昇に転じたのは上述した通りです。
中間層ニーズに支えられた戸建価格は下落へ
一方で戸建の主な買い手は中小企業の会社員や個人事業主といった中間層となります。
もちろん戸建の中には富裕層が購入するような大豪邸もありますが、大部分は建売住宅と言われる低価格帯の住戸となります。
建売住宅であれば、東京23区であっても4,000万円ほどで購入することができます。
建売住宅大手のオープンハウス発表資料
8,000万円以上するマンションとは雲泥の差ですね。
前述したようにコロナによって経済的なダメージを受けているのは中間層です。
そして、中間層は戸建の主な買い手です。
そのため、コロナによって経済的なダメージを受けた中間層が戸建を購入できなくなり、戸建価格の大幅下落につながったのではないかと考えています。
コロナによって都心、駅近のマンション需要が更に高まっている
マンション価格が下落しないもう一つの理由として、コロナによって都心、駅近に立地するマンションのニーズが更に高まっていることが挙げられます。
コロナの感染拡大が始まった当初は、僕は逆の予想をしていました。
コロナの影響で大企業やIT企業を中心としてテレワークが一気に普及しました。
テレワークでは従業員は働く場所を自由に選ぶことができます。
職場に出社する頻度も劇的に少なくなるでしょうから、今までみたいに職場がある都心に住む必要がありません。
不動産価格も低く、自然環境にも恵まれた郊外へ移り住む人が増えると考えていました。
ところが、20代の若者を中心にますます都心部に住みたいというニーズが高まるという予想を裏切る傾向が出てきました。
就職支援サービス大手の学情が行った調査によれば、20代では、テレワークを実施している人の7割が、通勤時間を短くしたいと回答しています。
株式会社学情（本社：東京都中央区・大阪市北区／代表取締役社長：中井清和）は、新型コロナウイルスの感染拡大防止により、テレワークが推奨されていることを受け、テレワークの実施や新型コロナウイルスの感染拡大が、20代の転職意識にどのような変化をもたらしているかのアンケートを実施。今回は、「希望の通勤時間」に関して調査を実施しました。テレワークの導入で郊外物件の人気が報じられるなか、20代では、テレワークを実施している回答者は、約7割（69.7％）が「通勤時間を短くしたい」と回答しました。テレワークを実施していない回答者（同40.2％）と比較すると1.7倍となり、20代では、テレワークの実施が「通期時間を短くしたい」という希望につながっていることが分かります。
通勤時間がゼロのテレワークを体験すると、毎日往復で2時間近くかけていた通勤時間がいかに無駄だったのかを痛感します。
コロナ感染が収まった後も、通勤時間を短くするためには、完全にテレワークに移行するか、職場の近くに引っ越すしかありません。
テレワークが普及したと言っても、完全な在宅勤務に移行した企業はごく少数です。
結局は週の何日かは会社に出社する必要があります。
そのため、会社から遠く離れた郊外に完全に引っ越してしまうのは現実的ではありません。
また、20代の若者にとって、都心は職場に近いという以外にも様々な魅力があります。
都心には友達や恋人と遊ぶための商業施設が集中していますし、映画館、美術館といった娯楽施設もあります。
そのため、プライベートにおいても都心に近いということのメリットは大きいといえます。
その結果、若者を中心に通勤時間を短縮できる都心に住むというニーズが増えてきているのだと思います。
また、子育て世代についても同様に都心ニーズは根強いといえます。
もちろん週に数日しか出社の必要がないのであれば、自然環境豊かな郊外に引っ越そうと考える子育て世代も一定数出てくると思います。
ただし、子供が中学校以上になることを考えると、やはり都心に住みたいというニーズは強くなります。
なぜならば有名な教育機関は都心に集中しているからです。
最近中学校から私立に通う子供も増えていますが、有名私立中学のほとんどは都心に立地しています。
また、大学の都心回帰も続いています。
このように、中学以上の教育を考えると、都心の方がより質の高い教育を受ける機会が多いことがわかります。
その結果、教育環境の整った都心に住みたいと考える子育て世代は大きく減らないことがわかります。
また、子供の通学の利便性を考えると、駅から遠い戸建よりも駅近のマンションの方が利便性が高くなります。
こうして都心、駅近に立地するマンションニーズは依然として高いままとなっています。
今後も不動産の2極化はますます進行する
アフターコロナの時代も、都心、駅近のマンションのニーズは高まり続けることになります。
大規模な金融緩和によって溢れかえったマネーは、今後も株価を吊り上げることになります。
また全ての個人に対して10万円の給付金が配られていますが、富裕層やアッパーミドル層の中には給付金を全額投資に回す人も多いでしょう。
ますます株価だけが上昇することになります。
その結果、多額の株式を保有する富裕層や、株価の上昇によって恩恵を受ける一部上場企業に勤める会社員の生活はますます豊かになります。
こうして、都心部の不動産、特にマンション価格はますます上昇を続けるでしょう。
一方で、コロナによって実需が減少し、庶民は経済的に苦しくなるでしょう。
庶民が主な買い手である郊外に立地する戸建の価格は下落していくことになります。
こうして、不動産価格の2極化はますます進行することになります。
不動産投資家が取るべき戦略
このように都心部の不動産（特にマンション）の価格はますます上昇し、地方・郊外の不動産価格が下落していくという2極化が進む将来において、不動産投資家はどのような戦略を取れば良いのでしょうか。
僕は次の２つの戦略があると考えます。
1. 都心部のマンションに投資し、値上がり益を享受する
投資の王道は、これから値上がりする商品に資金を割り当てることです。
つまり、都心、駅近のマンションに投資する手法が一番手堅いといえます。
資金力のある方は自ら土地を仕入れ、新築RCマンション一棟を建築し、富裕層に対して転売することで大きなキャピタルゲイン（売却益）を得ることができるでしょう。
そこまで資金力がないという方は、都心にある中古区分マンションを購入し、将来の値上がりしたタイミングで売却し、キャピタルゲインを狙うやり方が今後も有効ということになります。
区分マンション投資に興味がある方は、次の記事もどうぞ。
ただ、これらの都心のマンションに投資するという方法の場合、保有期間中のキャッシュフローは少なくなります。
そのため、既に十分な資産があったり、本業である会社員を続ける方で、収益不動産からのキャッシュフローに頼らなくても良い場合に有効な手法となります。
2. これから価格が大幅に下落する都市近郊の物件に投資する
都心部のマンション価格は上昇する一方で、それ以外の大半の不動産価格は下落していきます。
これは考えようによってはチャンスです。
アベノミクス以降、都心だけでなく、日本中全ての投資用不動産の価格が上昇してきました。
不動産が高くなりすぎて購入できずに悔しい思いをした人も多いでしょう。
今後は都心部以外の不動産価格は下落していきます。
今まで高値だった投資用物件もどんどん価格下落していくと予想されます。
これは不動産を安く仕込むチャンスとも言えます。
もちろん将来的に価格が下落していくエリアで不動産を購入することにリスクはあります。
ですが、将来的な価格下落以上に安く物件を購入できれば良いと割り切る考え方もあります。
僕のオススメは完全な地方ではなく、都市近郊エリアに立地する物件です。
コロナを機会に広がったテレワークは今後ますます普及し続けるでしょう。
富裕層や高所得サラリーマンは依然として都心に住み続けると思いますが、中間層の中には都心から郊外に移り住んでくる層も一定数いると思います。
テレワーク勤務が可能になるといっても、週の何日かは都心のオフィスに出社しないといけない人が大半でしょう。
また、子供が大きくなれば都心に通学することを考えると、完全な地方や郊外に引っ越すのは現実的ではありません。
都心から1時間程度の都市近郊に住む人が多くなると予想できます。
そのため、都市近郊のアパートやマンションを狙えば、そこまで大きな価格下落は避けることができると考えています。
都市近郊の一棟アパートやマンションは都心の物件に比べると利回りも高いため、キャッシュフローを稼ぐことができます。
そのため、価格下落の波に乗って、このような都市近郊の物件を相場よりもかなり安く購入できるのであれば、チャンスだと思います。
不動産投資でセミリタイヤしたいと考える人にはキャッシュフローが必要になるため、都心マンションよりも、こちらの都市近郊の一棟モノ投資の方が適切と言えます。
いずれにせよ、これから不動産市況は確実に変化していきます。
この変化に投資家自身も対応していく柔軟性が必要だと思います。
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」ナポレオン・ヒル著