不動産投資

失敗物件を見分けるコツ:レントロールの活用法

不動産投資で一番大事なのは、失敗物件を購入しないことです。失敗物件とは、つまり想定した家賃が稼げない物件のことです。

そんな失敗物件を見分けるために重要な資料がレントロール(家賃表)です。この連トロールはローンを組む際に金融機関に求められることもあり、不動産投資で失敗しないためには、購入前に精査しておくことが重要です。

今回は、物件購入の際に、ぜひともチェックしておきたいレントロールの概要とその見方について紹介したいと思います。

レントロールって何?

レントロールは英語にするとRent roll。直訳すると貸出表。簡単に言うとアパートやマンションの入居者との契約を戸別の一覧にしたものです。

不動産会社に物件の問い合わせをすると、出来る業者はこちらが要求しなくともレントロールを一緒につけてくれたりします。

特に定められたフォーマットは無いですが、だいたい以下の情報が乗っていることが多いですね。

  • 階数・部屋番号
  • 間取り
  • 専有面積
  • 契約日・契約期間
  • 家賃/共益費
  • 駐車場や通信アンテナ収入(あれば)
  • 敷金・保証金
  • 入居者概要(属性)

物件の販売資料(いわゆるマイソク)には、利回りが記載されてますよね。この利回りは表面利回りといって、満室時の想定家賃で計算されているのが一般的です。

じゃあ、一体部屋ごとにいくらの家賃が想定されているの?との疑問に答えるのがレントロールです。レントロールには想定家賃だけでなく、実際に発生している賃料や現在募集中の家賃が部屋や間取りごとに掲載されてます。

物件によっては、様々な間取りが存在しているケースもあります。また、部屋によっては日当たりが大きくことなることもあります。

そんな諸条件によってどのくらい家賃が変動しているのかを知るためにもレントロールは重要になります。

融資の際に提出が必要

レントロールは、金融機関からの融資を受ける際にも提出を求められる資料の一つです。不動産向け融資の審査では、大きく資産価値を基に計算する積算法と、物件の収益性を考慮して物件価値を計算する収益還元法の2つがあります。

レントロールは収益還元法を採用している金融機関に融資を申し込む際には絶対に必要な情報になります。現時点での収入や稼働率が一目でわかるからです。

不動産業者の販売資料の利回りだけを見ただけでは、信憑性は判断できないことが多いです。実際に入居者が付かない高い家賃が設定されていたら絵に描いた餅だからです。

金融機関を「実際にどれだけ収益があがるのか」という証拠として、レントロールは有効となります。

レントロールの活用法

レントロールには、その物件が今後も安定した賃貸経営が出来るかどうかの重要な情報が沢山詰まっています。一つ一つ紹介していきたいと思います。

空室の募集家賃をチェック

まず、空室がある場合は、その賃料をチェックします。大体のケースでは募集賃料を記載してあります。その賃料が相場と比べて高すぎないかどうかを不動産賃貸サイト等を使って調べます。

明らかに高い募集家賃が設定されている場合は、家賃を適正な値段に下げれば入居者が決まる可能性があります。この場合は、家賃値下げの必要性を根拠に指値すると良いでしょう。

入居時期をチェック

次に入居時期に偏りが無いかどうかをチェックします。一定の時期、特に売り出し始めの前後に契約が集中していたら、過大な広告費やフリーレント数カ月分を提示して、無理やり高い家賃で入居者を獲得している可能性があります。

このような物件は築浅物件に多いです。

購入直後に一斉に入居者が退去してしまったら不動産の収益性に影響を大きく受けてしまいます。ぜひ無理な営業で入居付をしていないかはチェックしてみてください。

賃料にバラツキがないかチェック

次に、同じ条件の部屋で賃料に差がないかどうかチェックすることが大事です。差が大きい場合は、繁忙期(1-3月)と閑散期で、大きく賃貸ニーズが変わるエリアだということです。つまり繁忙期には高い家賃が取れるが、それ以外の閑散期には大きく家賃を下げないと埋められない物件だということがわかります。

僕はこのような物件は全ての部屋を最低家賃で計算して、実質利回りを再計算しています。そして、それでも安定した運営ができる価格に値下げ交渉をします。

入居者の属性をチェック

また入居者の属性についても確認が必要となります。個人情報保護の観点から、氏名が記載されてあるのは論外ですが、少なくとも年齢と職業、個人/法人契約かどうかは確認したいです。

高齢者が多い物件だと孤独死等の様々なリスクが高くなります。その場合は、様々な保険でリスクヘッジする必要があります。

職業については、無職の人や水商売の人がメインでれば滞納リスクが高くなります。その場合は、家賃保証の有無を確認しましょう。

法人契約の場合は、景気が悪くなると一斉に解約→退去となる可能性があります。

まとめ

このようにレントロールをしっかりと精査するだけでも、その物件の能力(稼げる物件なのかどうか)を判断することができます。皆様の今後の不動産購入の参考になれば幸いです。

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