こんにちはJOJOです！
僕のブログを読んでくださる方の中には、地主や既に物件を持っている方以外にも、これから不動産投資家になりたい予備軍の方も大勢いるかと思います。
不動産投資を始めたい方の多くが、良い物件がないか日夜ネットや不動産会社への問い合わせを活用して、血眼になって探していると思います。
ただ、昨今の物件価格上昇によりなかなか魅力的な物件が見当たらないのが現状だと思います。
僕自身もたまに大手ポータルサイトで物件をチラチラと検索してみたりしますが、ないですね～。
自分がほしいと思う利回りの物件は全然見当たりません。だれが買うんだろうと思うほど高い物件ばかりですね。
中にはしびれを切らして投資基準を緩めて物件を購入された方もいらっしゃるかもしれません。
最低限クリアしないといけない基準
不動産投資を継続して続けていくためには、最低限クリアしないといけないハードルがあります。
これは銀行融資を受けて不動産投資を行う人全員に当てはまることなのですが、融資期間と調達金利から自ずと決定される最低利回りというものがあります。
物件価格の純収益（総収入ー総費用）に対する利回りがこれを上回っていないと黒字経営ができないことになります。
例えば、金利2%で返済期間が20年だとすると、最低6%。金利2％で融資期間が30年だと最低4.5%。なんとなく肌感覚で納得できる利回り基準ではないでしょうか。
この最低利回り基準は融資比率100%（フルローン）の前提ですので、実際には頭金を多く入れて、融資比率を下げてくれば、最低利回り基準はもっと下げることも可能です。
都内の5、6%の物件は注意
都内では、駅チカ、築浅という優良物件の表面利回りは5-6%程度であることが多いです。
ただ、この状態でフルローンを組んでしまうと、空室損失や経費を考慮するとほとんどキャッシュフローが出ません。
都内では低利回りの物件もかなり売れていますが、実態は購入者の属性がものすごく優良で、0%代の金利で長期間の融資を受けている場合がほとんどです。
または、多額の自己資金を投入して、最低利回り基準を大幅に下げています。
不動産投資の裾野が人がっているとは言え、まだまだ優良物件は富裕層でないと購入できないのが実態です。
特に昨今の日銀・金融庁が増えすぎているアパートローンに警鐘を鳴らし始めているため、ますます富裕層でないと融資を受けづらくなっているのが現実です。
それでも中には積極的な銀行もあり、不動産業者の後押しで普通の属性の方でも融資が受けられることがあります。
ただ、このような最低利回りをクリアしていない物件で無理やり融資を受けてしまうと賃貸経営が破綻するリスクも高くなります。
知り合いの信用金庫の担当者と先日話していたとき、こんな話を聞きました。
営業ノルマがあるため、融資の稟議を通すよう努力するのだが、少しでも家賃が下がると返済が滞るリスクの高い顧客も多いようです。
最低利回り7%は必要
そのため、安定した賃貸経営を行うためには最低でも利回りが7%以上無いと厳しいというのが僕の実感です。
物件としては、融資期間を20年から30年確保しようとすると、平成元年～10年以降のRCが対象になります。
ただ、これをクリアできる物件は東京には無いので、どうしても、投資資金が東京近郊や地方に流れているというのが実態です。
地方では利回りは高いですが、それだけ空室リスクが高いです。
それは、賃貸ニーズを持つ人口の絶対数が少ないため、有効な対策を打てない場合が多いからです。
例えば、都心であれば競争も激しいですが、賃貸ニーズの総数が多いため、賃料を下げれば必ず決まります。
ただ、賃貸ニーズの無いエリアでは、いくら値下げしても埋まりません。
中には1万円台まで家賃が下がっているエリアも日本には沢山あります。
地方で物件を購入する際には、しっかりと賃貸ニーズがあるかを把握した上で購入したほうが良いと思います。
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