不動産投資

僕が都心の築古木造アパート投資にこだわる理由

こんにちはJOJOです!

不動産投資と一言で言っても、色んな投資方法がある。

新築のRCのようにパリッとしたカッコよい物件に投資する方法もあるし、オンボロの築古戸建を購入し、リフォームした後で貸し出すという方法もある。

今回は、僕のお気に入りの都内・築古木造アパート投資について語ってみたい。

まず、築古投資のメリットとデメリットを挙げていきたい。

築古のメリット

  1. ほぼ土地値の物件であれば、土地としての積算価値が高い。
  2. 利回りが高く、需要が見込めるエリアであれば空室リスクも少ない。
  3. 立地が良く値段が安ければ良いという根強い需要がある(特に都心に多い)
  4. 減価償却が短期で取れるため、数年の節税対策となる。

築古のデメリット

  1. 築古の案件では地震等に対するリスク管理が必要になる。
  2. 賃料相場が安い物件は入居者の属性が悪くなりがち。トラブルも多い。
  3. 消防法や、建築基準法に対するリスク管理が必要。
  4. 融資してくれる金融機関が限られる。ほとんどの金融機関が耐用年数以内の融資しかしてくれない。

僕の2号物件のケース

僕自身、最初は耐震構造等も踏まえた、比較的新しい安全性の高い物件を中心に購入してきたが、ある時、地元の信用金庫から自宅のすぐ近くの駅徒歩5分の90坪付きの築古木造アパートの紹介を受けた。

この物件は木造で築15年を経過し既に耐用年数が残り7年しか無い物件だった。

しかも、借地である。しかし、東急線の某人気駅徒歩5分の立地の良さと、その立地の割には格安の賃料のため、満室物件だった。

この物件の前のオーナーは都内の某商社であり、以前倉庫として使っていた土地にアパートを建てて運用していた。

商社も本業で賃貸業を行っていたわけではないので、不動産会社にサブリースしていた。その不動産会社も客付けを楽にするためか、相場よりも1割程度安い家賃で募集を行っていた。

そのため、見た目は古臭いアパートだったが、常に満室を維持してきたようだ。

そんな割りやすいの物件だったため、僕は前向きに検討することにした。

知識のある読者の方であれば、このような借地、築古の物件には融資が付かないと直ぐに判断できるだろう。

ただ、面白いことにこの物件は僕の知り合いの信用金庫の支店担当エリアにあり、通常なら耐用年数をオーバーしている物件には融資してくれない信用金庫が積極的に動いてくれた。

また、この物件借地とは言え、90坪という広大な土地がついている。

後々広大な土地に粗大ごみが捨てられるという問題も生じるのだが、土地がそれだけ広いということである。

しかも現在2階建てだが、斜線規制や容積率を調べてみると将来的に3階建てに建て替えが可能だということもわかってきた。

そのため、初期投資さえ回収してしまえば、将来的に建て替えて大きな資産となる可能性がある。

そのため、借地の評価額が非常に高くなり、土地だけで積算評価が出ることになった。

その結果、僕は1.3%の金利で25年ローンを組むことができた。

利回りは11%である。

都心の徒歩5分の立地であれば、所有権で4-5%、借地でも6-7%がせいぜいである。

借地料は毎月発生するが、それを除いても利回りは9%を超える。

そのため、キャッシュフローはかなり余裕となる。

最終的には、負債のない駅徒歩5分の90坪の土地が残ることを想定している。

都心の築古物件は根強いニーズがある

実際に賃貸経営を始めてみると、都心の築古物件には強いニーズがあることを感じている。

この物件、見た目は冴えない木造アパートだが、ひっきりなしに問い合わせがある。

駅から近い割に賃料水準が1割ほど低いため、他の物件に対して競争力が高い。

都心の場合、古くても安くて便利な場所に住みたいというニーズがかなり高いので、それにマッチした物件を提供できれば客付けに苦労することは少ない。

実際に、この物件は退去しても1ヶ月以上空室になったことがない超優良物件だ。

まとめ

築古高利回り物件を所有しての考察としては、見た目よりも実を取ることが好きな人向きだと感じている。

新築RCのようなパリッとした物件は所有しているだけで単純にうれしい。見た目もカッコ良いし、人にも自慢できる。

ドーンとRCのオーナーになると、いかにも成功した不動産投資家だというイメージがある。

僕自身そんなイメージにあこがれて過去に新築RCを検討したこともある。

だって、やっぱりカッコよいもの。

ただ、築古高利回り木造の方が圧倒的にキャッシュ・フローは出る。

満室で持ち続けることができれば、最終的には大きな手残りが残せる。

一方で築古木造は出口が取りづらい。

購入できる人が限られるので、売却するためには相当価格を安くする必要がある。

そのため、転売して売却益を狙うような方法は苦手だ。

手離れの良さで言うと、やはりRCに軍配があがる。

築浅RCであれば、融資が容易につくので、いつでも高値で売却できる。

それを考えるとあまりどちらかに偏った投資法ではなく、両方取り組めると良いのではないかと思う。

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