こんにちはJOJOです！
さて、2018年になりました
昨年2017年こそは不動産バブルが崩壊すると予想していましたが、ものの見事に外れました
スイマセン。。
が、しかし、こりずに2018年の不動産投資市況と最適な不動産投資戦略を大胆予想してみたいと思います！
その前に、まずは2017年の不動産市況の復習から行きたいと思います
2017年に不動産価格はピークアウト
不動産バブルが崩壊するという読みは外れた訳ですが、どうやら不動産価格は2017年がピークアウトしたようです
具体的に言うと2017年の上期が不動産価格の最高値だったようですね
その後、金融庁から不動産投資向けの融資に対する締め付けが厳しくなり、金融機関も不動産投資向けの融資を絞ってきました
その結果、2017年後半には、不動産価格の上昇はストップした感があります
ただ、上昇がストップしただけで、下降したわけではありません
そのため、2017年後半も不動産は高止まりを続けました
新築アパート建設も徐々にピークアウト
また、2017年には新築アパート建設の勢いにも陰りがでてきましたね
総務省が発表した10月の住宅着工件数を見ると、3ヶ月連続で、前年比5%の下落
より先行指標である受注戸数についても、前年比-60%と大幅なダウンとなりました
このように新築アパート建設が減少してきている理由としては、アパートの飽和状況がようやく世の中の人々も気が付き始めたからです
人口が減少しているにも関わらず、新築のアパートやマンションばかりが増えていったら空室率が高くなりますよね
そんな当たり前の事実にようやく多くの人が気が付き始めたのだと思います
現に、新築アパートを建てたは良いが、空室が埋まらずに苦労している大家さんもちらほら見かけるようになりました
そんな新築アパートの空室率の高さが知れ渡っているため、銀行と不動産会社が必死になって地主さんに新築アパート建設を持ちかけても、首を縦に振らない地主さんが増えているようです
これから新築アパートに挑戦するのであれば、よほど競争力の高い立地や間取りでないと厳しい戦いになると思います
2018年の不動産価格の見通し
そんな2017年後半には不動産市況に陰りが見えてきました
ただ、僕の予想としては、2018年は不動産価格は高止まりし続けると思います
その理由を順番に説明していきたいと思います
１．景気が良いため、不動産を売却する必要がない
不動産価格の下落が始まるのは、買いたい人よりも売りたい人の数が多くなったタイミングです
2018年は不動産の売却ニーズは増えないと思います
理由は、アメリカを中心とした世界経済が絶好調であり、日本もその恩恵を受けています
上場企業を中心に過去最高益を更新している企業が多い中、企業の業績は堅調と言えます
そもそも不動産を所有している人は企業のオーナー経営者であることが多いです
そんな経営者は儲かっている時には、大幅に増えた資産で不動産を購入します
そして、会社の経営が厳しくなった時には、手持ちの不動産を売却して本業の赤字を補填します
これからしばらくは会社の業績が好調を維持するので、このような不動産の換金売りニーズが出てこないでしょう
もちろん不動産価格が高くなったからチャンスだと思って売る人もいるでしょうけど、会社の業績が良い（＝黒字）の時に、不動産を売却したら利益が一層膨れ上がり、納税額が増えてしまいます
そのため、企業の業績が良い時には、経営者は不動産を売却しないのです
不動産を売却する人が増えなければ、不動産価格も高止まりします
２．株高による、不動産への資金の流入は継続する
日経平均株価がバブル後の高値を更新し続けていますが、この株高の勢いは今年も続くと予想します
日本の株高を維持しているのは、好調なアメリカ経済です
アメリカ経済はトランプ政権が大幅な法人税減税法案を通したことにより、2018年以降も成長を続けると予想されています
数々の経済指標を見ても、今のアメリカに弱点は見当たりません
唯一の懸念はアメリカのFRB（アメリカの中央銀行意思決定機関）が利上げを急ぎすぎて景気を腰折れさせてしまうことですが、トランプ政権が続く限り利上げ慎重派が次期FRB総裁に選ばれるでしょうからその心配は少ないと思います
このように、株高が続くと、儲かった株の一部を売って、より安定している不動産にポートフォリオを組み替える動きが一定の割合で存在します
そのため、2018年も不動産投資への一定の資金流入は継続すると見て良いでしょう
３．高値を掴んだ不動産投資家もしばらくは赤字を補填できる
ここ数年は不動産価格が高騰し、利回りは低下を続けています
そんな市況の中で、無理をして不動産を高値で購入してしまった不動産投資家も数多くいます
無理をして高値で購入してしまうと、購入して２年ほどでマイナスのキャッシュフローに陥ります
初年度は購入費用を損金算入できるため利益はマイナスになるのですが、翌年からは納税が発生します
おまけに２年ほど経つと入居者の入れ替わりも発生するため、空室期間が増えてきます
こうして、購入してしばらく経つとキャッシュフローがマイナスになるのです
通常、キャッシュフローがマイナスになれば、不動産投資家は損を覚悟で売却しないといけません
ただ、2018年は好景気が継続し、サラリーマンの給与収入も増え続けるため、サラリーマン投資家の方は、マイナスのキャッシュフローを給料やボーナスから補填するということができます
そのため、サラリーマンの給与環境が良い状態が続く限り、サラリーマン投資家の投げ売りは発生しないと思われます
毎月のキャッシュフローがマイナスで給料で補填しないといけないとしても、損切りして大きな借金だけが残る状態よりはマシだと思う投資家が多いです
不動産を持ち続けてさえいれば、徐々に残債は減りますし、市況が良くなれば更に高値で売却することができるかもしれないからです
そのため、2018年は高値で掴んだ投資家さえも不動産売却に動かないと思われます
その結果として、2018年は不動産価格は高騰をキープし続けるというのが僕の読みです（外れたらスイマセン）
2018年に取るべき投資戦略は
そんな不動産価格が高いまま推移する2018年に取るべき不動産投資戦略はなんでしょうか？
僕はずばり新築アパート・マンション投資だと思います
しかも、場所は都内23区や川崎市、横浜市、浦和市、市川市等の一等地限定です
これだけ、新築物件が増えて空室リスクが高くなっているのに、あえて新築なの？
と思う方もいるかもしれません
それでも、僕は新築こそが最善の投資方法だと考えます
新築は換金性に優れている
理由は、新築物件は換金性に最も優れているからです
不動産を売却する際には、不動産に銀行の融資がつくかどうかが最も重要です
高額な不動産を現金で購入する人はほとんどいませんから
現在、不動産価格はピークをつけています
しばらくは不動産価格は高値を維持し続けると思いますが、いずれは価格が下落します
つまり、バブルが弾けるわけですね
バブルが弾けて価格が下がり始めた際には、損をする前に手持ちの不動産を素早く売却する必要があります
その際に、最も早く売却ができるのが新築物件なのです
特に耐用年数が長いRCマンションは最も売却しやすい不動産です
新築物件は中古に比べると利回りは高くありません
特に東京オリンピックの再開発に支えられて建築価格は高止まりしています
そのため、新築物件の利回りはお世辞にも高いとは言えません
ただ、イザとなった時の換金性は抜群に高いのです
一等地のニーズは大きく減少しない
更に僕が立地を23区や首都圏の一等地にこだわる理由は、一等地のニーズは大きく減少しないからです
日本の人口は全体として減少しています
残念ながらこの流れは変えることは難しいでしょう
一方で、活力を失いつつある地方からはますます人口が流出して、東京23区のような一等地への人口流入が加速します
なぜなら東京には産業が、もっと言うと仕事があるからです
そう考えると、都心の一等地は今後不動産バブルが崩壊しても安定したニーズがあると思われます
そのため、近い将来の売却を考えた場合には、都心一等地がもっとも簡単に売却ができるのです
欲張らずに、負けないことが大事
都心で新築というと、当然ながら大きく儲けることはできません
利回りは5%を確保できれば良い方でしょう
ただし、日銀の金融緩和は今後しばらくは継続するでしょうから、銀行の低金利も継続します
そのため、1%の金利で資金を調達できれば利回り5%でも賃貸経営していくことは可能です
もちろん大きなキャッシュフローを得ることはできませんが、都心であれば空室率も低いため安定した経営を行うことは可能です
そして、万が一に不動産バブルが崩壊するようなことがあれば、即座に売却して、損失を最小限に抑えることが可能です
もし、不動産バブル（高値）が今後も継続するとしても、都心物件であれば安定した賃貸経営もでき、最後には高い価値のある土地が残ります
そのため、都心新築はどう転んでも損をしない投資方法と言えます
不動産が高値の今は、あまり欲張って大きく儲けようと思わないことが肝心です
不動産投資で一番大切なことは、不動産投資の世界から強制退場させられないことです
例え利回りが低くても、キャッシュフローが少なくても、長い時間をかけて賃貸経営を継続すれば、最後には優良な資産を残すことができます
欲に目がくらんでくれぐれも過大なリスクを取る手法（地方の中古RCをフルローンで購入する等）は避けたほうが良いと思います
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