最近、金融機関の融資姿勢が厳しくなってきたせいか、物件の利回りが少し改善してきた。基本的に僕の投資エリアは家の近所である城南エリアに限定しているので、そうそう物件は出てこないのだが、興味のある物件が2,3出てきた。具体的な物件名は出すことができないが、僕の買付条件をレポートしたい。
買付1：築20年 RCマンション ファミリータイプ 3億円
こちら、最寄り駅から徒歩9分の2DK×11の間取りのマンションである。僕の住んでいる家から歩いて5分くらいのところに立地している。表面利回りは6%である。近所の中古マンションの利回りが5%程度であることを考えると、少し利回りは高い。ただ、ロットが3億円と大きいため、買い手が限られているのだと思う。妻がさっそく見に行ってくれたが、総タイル張りで綺麗な様子だ。近くにはスーパーもあり、人気の小学校の学区にあるため、家賃設定を間違えなければ客づけは問題なさそうだ。しかも、管理会社は僕の知り合いの不動産会社のようだ。早速知り合いの不動産会社に聞いてみると、残念ながら僕の知り合いの不動産会社は元付業者では無いという。売主はもともと知り合いの不動産会社に管理を委託していたが、相続のタイミングで業者に販売してしまったらしい。恐らく、今回はその業者が転売しているのだという。建物自体は、僕の知り合いの不動産業者が建築したものであるため、建築資料は揃えることができるとのことだ。この知り合いの不動産会社は堅実な間取りのものしか作成しないため、客づけは確実にできることをよく知っている。そのため、僕は買付を入れることにした。
問題は、価格である。さすがに3億円ともなると、ほぼフルローンでしか購入することができない。融資してくれそうな金融機関に心当たりはあるが、確実にキャッシュフローを確保できるくらい安く購入しるしかない。相手が転売業者なので大幅な指値ができるかどうかは不明だが、今回は、25,000万円くらいで指値をすることにした。5,000万円OFFだ。利回りでいうと7%程度である。この金額で購入したとして、大体返済比率は60%程度である。キャッシュフローは40%程度で約50万円。これくらいなら安全に経営することができる。
買付2：築26年 S造マンション ワンルームタイプ 2億円
こちら、最寄り駅から徒歩2分のワンルーム×15のマンションである。表面利回りは6.3%である。この物件の近くには大学もあり、単身者用のニーズは高いエリアになっている。間取は、3点ユニットバス付のワンルームである。ただ、一部屋20m2あるので、3点ユニットだけなんとかなれば、客づけはできると思う。まずは、家賃を下げて募集し、もし決まらないようであれば、3点ユニットをバス・トイレ分離工事しても良いだろう。バス・トイレ分離工事は大体60万円程度必要になるケースが多いため、この工事を実施できるだけのキャッシュフローを確保できる金額で購入する必要がある。
この物件も、2億円という大規模なロットになるため、ほぼフルローンでの購入が前提となる。そのため、安全な賃貸経営のためには安く購入することが、必須となる。問題は、鉄骨造りで既に築26年が経過しているという点である。通常の金融機関はS造は耐用年数34年でカウントすることが多いため、普通に考えると融資期間は8年にしかならない。それでは、キャッシュフローが回らない。ただ、僕の場合は、既に取引実績のある信金があり、そこは担保価値さえ出れば、耐用年数に限らなくとも融資を出してくれる。これは僕の強みになるため、この強みを活かして長期の融資が取れれば面白い案件になると判断した。
考えた末、価格は16,000万円で指値をすることにした。3,500万円OFFだ。利回りでいうと7.7%程度である。この金額で購入したとして、大体返済比率は57%程度である。キャッシュフローは40%程度で約40万円。まずまずの水準だ。
さて、久しぶりの買付。まあ、指値しているので、通る可能性は低いだろうが、トライしないことには可能性はゼロである。しばらくは定期的に買付を入れてみたいと思う。そのうち買えるだろう。
」ナポレオン・ヒル著