不動産投資

実際の賃貸経営に必要なランニングコストを公開します! 初心者の方必見

こんにちはJOJOです!

これから不動産投資を始めようとお考えの方の中には、賃貸経営ではどのくらいのランニングコストが発生するのかご存知ない方も多いと思います。

不動産購入時の諸費用なんかだと、丁寧な不動産仲介業者が概算費用を教えてくれたりします。

だいたい物件価格の6%程度と言われることが多いですね。

賃貸経営のランニングコストは事前に分からないことが多い

ただ、収益不動産を購入した後で、具体的にどのくらいのランニングコストがかかるのかは、不動産会社は教えてくれません。

なぜなら、不動産仲介会社は基本的に販売するのが仕事なので、管理業務についてはほとんど知らないからです。

また、もし仮に賃貸経営に必要なランニングコストを把握していたとしても、それを買い手である初心者投資家に教えることはありえません。

なぜなら、実際のランニングコストを投資家が知ることによって、物件の購入を辞めてしまうかもしれないからです。

そんな訳で、初心者の方は、不動産を購入してから初めて賃貸経営に必要なランニングコストが想像以上にかかるという現実を理解することになります。

僕もそうでした。

そんな訳で、今回は、賃貸経営のランニングコストである原状回復費用を具体的に紹介したいと思います。

僕の物件の原状回復工事費用を紹介

今回紹介するのは、都内城南エリアにある築16年の木造アパート。

間取りは単身者用の1Kです。

収益不動産としては一番多いパターンなんじゃないでしょうか。

そして、今回、以前の入居者様が8年間住んで頂いた上で、退去されました。

8年というと、単身者用の入居期間としては相当長い方だと思います。

逆に言うと、それだけ部屋が傷んでいることが多いです。

そのため、今回の原状回復工事は、比較的費用がかかる場合のパターンだと思った上で、読んでみて下さい。

物件スペック

1Kアパート、24m2、バス・トイレ別、木造、築16年

工事業者

管理会社経由で、工務店に発注(管理会社がマージンを取っているので、直接工務店に発注するよりも1割ほど高い金額になっています)

リフォーム内容

 

  • ハウスクリーニング 30,000円
  • 天井照明撤去 2,000円
  • 網戸張替 5,600円(2枚)
  • キッチン菊割れゴム交換 1,000円
  • シンク廻りシリコンうち 3,500円
  • 水栓ニップル交換 2,500円
  • 浴室 鏡交換 7,000円
  • 浴室コーキング全交換 13,500円
  • コンセントプレート交換 1,200円
  • エアコン交換(撤去含む)65,000円
  • TVモニターフォン設置 28,000円
  • クロス張替(洋室、キッチン、トイレ)単価1,000円/m2 合計57,700円
  • フロアタイル工事(全面) 単価5,000円 合計90,500円

総合計:332,100円(税込)

いかがでしょうか?

想像以上に原状回復工事って高いとお感じになったかもしれません。

ちなみに、僕の物件は都内23区にありますが、原状回復工事の金額は日本全国どこでも大体一緒です。

むしろ、東京は業者の競争が激しいので、平均よりも少し安いかもしれません。

この部屋は家賃が75,000円のため、上記リフォーム費用の回収に4.4ヶ月かかる計算となります。

これが首都圏でも少し離れたエリアになると、1Kの家賃は3万円程度になります。

すると、リフォーム費用の回収に家賃1年分が必要になる計算になります。

そのため、地方や郊外の物件は一見、表面利回りは高く見えますが、実際のランニングコストを加味すると、実質利回りはそこまで高くないというのが僕の見解です。

あえて高めの金額で管理会社に発注している

先程述べました通り、僕は原状回復工事については、直接工務店に発注せずに、管理会社に発注しています。

もちろん、管理会社に発注しても、管理会社は工務店に工事を依頼するので、管理会社を入れるだけコストが高くなります。

ただ、少し割高になるのを知った上で、僕は以下の理由からあえて管理会社経由で発注しています。

  • 管理会社にも儲けてもらうことで、客づけのモチベーションを上げる
    全て退去から1ヶ月以内に入居を決めてくれているため、管理会社には御礼の意味も込めて工事を発注している。今のところこの作戦は成功している。
  • 賃貸経営に割く労力を最小限にする
    毎月海外出張がある僕にとって、賃貸経営に避ける時間は少ない。自分で工務店や職人さんを手配することも可能だが、自分の手間賃と労力を考えた場合、自分の勤め人の仕事を頑張ったり、新しい物件取得のためのリサーチに時間を使ったほうが費用対効果が高い。

さて、皆さま上記の金額は高いとお感じになったでしょうか?

もちろん、僕とは違って、格安の工務店に自分で発注したり、DYIを駆使すれば原状回復費用は下げることができます。

ただ、賃貸経営を初めて規模の小さな頃はまだ自分で頑張ることもできますが、規模が大きくなってくると全てを自分で修繕したり、現場監督するのは難しくなります。

そのため、少なくとも、物件を購入する前には、上記程度のランニングコストがかかったとしても安定した賃貸経営ができる水準の価格で購入することが大事だと思います。

くれぐれも無理して高値で物件を購入して、賃貸経営が赤字になってしまうことは避けましょう。

関連記事

お金をかけずに不動産投資のノウハウを学ぶ方法

【初心者必見!】お金をかけずに実践的な不動産投資ノウハウを学ぶ方法こんにちはJOJOです! 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。 僕は大家を初めて7年以上経ちますが、不動産投資...

初心者が不動産投資を始める前に身につけるべき知識・ノウハウのまとめ記事

不動産投資初心者の方へ:最初に読んでほしい記事はじめまして! 不動産投資ブログ「あそぶろ」を運営しているJOJOです。 僕は東京都内で4棟32部屋のアパートを経営している現役の...

COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA


error: Content is protected !!