不動産投資

大地震に備えて不動産投資家ができる対策まとめ

こんにちはJOJOです!

前回の熊本大震災では多くの方が深刻な被害を受けましたね。

九州地方はもともと本州に比べて地震が少ないと言われていたので、地震に対する備えが不十分だった建物も多かったと聞きます。

大家にとっても地震は他人事ではないです。

もちろん、自分や家族も大切ですが、大家である以上、入居者様の安全も考えないといけません。

南阿蘇村では、複数のアパートで1階部分が押しつぶされて倒壊した事例が発生しました。

本当に痛ましいことです。

なお、今回の地震では、いわゆる「旧耐震」基準の建物に大きく被害が集中しました。

一方で、新耐震基準の建物だからといって安心はできないんですね。

今回の熊本地震では2度にわたる震度7の大きな揺れに加えて、余震が連続しました。

そのため多くの建物が「連続揺れ」の状態になりました。

実は、最初の大規模な揺れでは建物は倒壊しないそうです。

最初の揺れは、建物全体で受け止めるため、何とか耐えられるのですが、2度目、3度目の余震で倒壊するケースがほとんど。

最初の揺れで建物が損傷するので、2度目に耐えられないようなんですね。

なので、地震が来て、最初の揺れを乗り切ったら、すぐにでも建物の外に出たほうが良いみたいです。

地震の後、一時避難するのも理由があるんですね。

そのため、熊本地震では新耐震基準であっても倒壊した建物が多数あったようです。

もう少し言うと、さらに耐震基準が強化された2000年以降の建物でも、10棟以上が全壊したそうです。

これを聞くと、築年数が浅いからと言って、他人事とは言えないですね。

では、大家にとって、地震への事前の備えはどうあるべきでしょうか。

耐震診断・改修

もし所有物件が旧耐震だとすると、自治体の実施している耐震診断を受けるのがベター。

ほとんどの自治体が補助金を用意しています。

診断の結果、改修が必要となった場合、概ね100万から数百万円程度に及ぶ出費が必要となるケースが多いみたいです。

でも、完全倒壊してしまっては、賃貸経営そのものが不可能になるので、お金を惜しむべきではないですね。

また、第一、入居者様に安全な住まいを提供するという義務が大家にはあります。

自治体によっては耐震改修への補助金もあります。

例えば品川区であれば、簡易耐震診断は無料で専門家を派遣してくれます。

もし耐震改修が必要になった場合でも共同住宅の場合は1/3の費用を助成してくれる(最大300万円)。

自治体の補助はぜひ活用したいですね。

地震保険の加入

ご存知の方も多いかも知れませんが、火災保険では地震での損害は補償されません。

地震そのものや地震による火災、津波などへ備えるためには地震保険への加入が必須です。

地震保険の保険金の使い道は実は自由です。

建物の修理ではなく、生活再建の費用に回しても構いません。

実際に東日本大震災では、破産に追い込まれたり、経営を再建できなかった大家さんの多くが地震保険に未加入だったようです。

一方、経営再建に成功した大家さんの多くは地震保険に加入していたそう。

地震保険で支払われた保険金では以下の内容がカバーされました。

  • 建物被害の補修
  • 既存の債務解消
  • 保険金を頭金に有利な住宅金融支援機構の災害復興住宅融資(当初5年間の金利ゼロ・最大5年の元金据え置き)を受ける

多くの大家さんが救われたそうです。

地震保険は、保険金の上限が火災保険の半額ですし、費用も高いです。

そのため、実際は加入していない大家さんも少なくない。

僕も以前購入した中古のアパートは前の持ち主さんが地震保険に入ってませんでした。

ただし万が一の際には強い味方になってくれます。

リスク対策は大家業の基本です。

地震保険は入っておきましょう。

ちなみに、2017年1月の実施を皮切りに、今後3段階での料率改定(多くの地域で値上げ)が予定されています。

まだの人は早めに。

入居者様用の最低限生活物資の確保

地震が発生してから公的支援が届くまで3日間かかると言われています。

その間の3日間は何とか自力で生活しないといけません。

その間に、入居者様の生活をサポートするのも大家の義務だと思います。

物件に空スペースのある方は、物置を設置し、最低限の防災用品を揃えておくと良いでしょう。

防災用品完備の物件は入居付けの際にもアピールできますしね。

僕の場合は近所に所有物件が集中していることもあり、自宅に最低限の飲み水とカップラーメン、缶詰を確保しています。

有事の際には入居者に配布する予定です。

日本で賃貸経営を行う上では、地震は避けて通ることはできません。

大地震があっても数年すると忘れちゃうのが日本人。

大地震を教訓に、備えだけはしっかりとやっておきたいですね。

我々大家には入居者様を守る義務があるのですから。

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