不動産投資

マンションのメリット・デメリット 購入する前に理解すべき最低限のポイント

前回の戸建編に引き続き、今回はマンションのメリット・デメリットを一気に紹介しますよ!

僕自身戸建に住む前にはマンション(賃貸)に住んでいました。その時の体験や友達から聞いた話をもとに色々と語ってみたいと思います。

マンションの良いところ

セキュリティがしっかりしている

戸建って、玄関の鍵だけなんですよね。鍵開けられたら一発で侵入されちゃいます。

一方でマンションのほとんどには共用部にオートロックがついています。そのため、マンションの住人以外は基本的に中に入ることはできません。これって戸建に住む身からすると大きな安心感です。

また、大規模マンションなんかだと管理人さんが常駐されていますね。

これも小さなお子さんがいる家庭にはとても心強いです。

僕の知り合いの小学生のお子さんが怪我をして学校から帰宅したことがあります。

両親は共働きのため、家に帰っても誰もいません。

そんな時、管理人さんが怪我をしているお子さんを見かけて、管理人室で応急処置をしてくれて、更に両親にまで連絡をしてくれたそうです。

マンションの管理人さんって心強いですね。

そういう意味でもセキュリティ面ではマンションに軍配が上がります。

建物が堅牢。地震に強い。

マンションは基本的に鉄筋コンクリート。1982年以前に竣工された旧耐震基準のマンションを除けば、マンションのほうが圧倒的に堅牢で、地震に強いです。

以前の大震災の際にも、建物が倒壊したのはほとんど戸建でした。

また、地震の後に怖いのが火災の類焼。

江戸時代には地震の後は必ず大規模な火災が生じ、多くの民家が焼け野原になりました。

現在の戸建は少しは耐火性能が上がっているとは言え、マンションの耐火性には足元にも及びません。

そういう意味でもマンションは安全性が高い。

地震が多い日本に住む以上、マンションはやっぱり安心ですね。

防音・気密性が高い

マンションは気密性が高いです。そのため、外からの音に対する防音性能は戸建の比じゃありません。

よく大通りに面してマンションが建っていますが、部屋の中に入って窓をしめると驚くほど静かですよね。

戸建だと、近所の自転車の音すら聞こえます。もちろん、夫婦喧嘩の声も聞こえます(笑)

まあ、生活音が聞こえるっていうのは生活感があって良いのかもしれませんが、たまに新聞配達のバイクの音で朝、目を覚まされるとムカっとするのも事実です。

あと、気密性が高いので、冬は温かいですよね。

冬に友達のマンションなんかに遊びに行くと、その暖かさに羨ましさすら感じます。なにせ僕寒がりなので。

マンションの悪いところ

ランニングコストが高い

これは戸建のランニングコストが安いことと完全に裏返しになります。

マンションは、管理費・修繕積立金を毎月支払わないといけないですよね。

特に小規模マンションなんかだと、マンション全体の管理費用を少ない戸数で負担しないといけないので、管理費が高めになることが多いです。

僕の知り合いのマンションなんかは月に4万円も管理費だけで払っているそうです。その知り合いはマンションを売却する時に高い管理費のせいで、大幅に値下げして売るしかありませんでした。

また、修繕積立金は、大規模修繕工事のために毎月積み立てているものです。ただ、ほとんどのマンションで、第一回目の大規模修繕工事(だいたい築15年目くらいに行われる事が多い)が終了した時点で、修繕積立金を値上げすることが多いようです。

新築のマンションは驚くほど安い修繕積立金に設定してありますが、これはあくまでも第一回目の大規模修繕工事に必要な金額。二回、三回と回数を重ねる度に、工事費用は上がります。建物が古くなるのですから当たり前ですよね。

そのため、修繕積立金は築年数が経つに従って増えていきます。

また、車を持っている人は駐車場台も毎月払う必要があります。都心だと4,5万/月しますから、馬鹿になりませんよね。

更に固定資産税も戸建よりマンションのほうが高い。

鉄筋コンクリートって、固定資産税の評価額がめちゃくちゃ高いです。

しかも法定耐用年数が47年(木造は22年)なので、なかなか価値が目減りしません。

30年トータルではマンションは戸建の1.5倍くらい多く固定資産税が必要になります。

プライバシーが確保しにくい

マンションは基本的に同じ平面の敷地内に複数の部屋が隣り合って配置されています。

両親の寝室と、子供の寝室が隣り合わせなんて珍しくもなんともないですね。

子供が小さいうちは気にならないのですが、思春期を迎えるとあまり近すぎるのも問題ですよね。

特に男の子は両親と距離が近すぎるのを嫌がります。ええ、僕自身の体験談です。

資産価値が減りやすい

基本的に戸建もマンションも、資産価値は土地の価値と建物の価値の合計で決まります。

土地は将来的に価値が100%残りますが(そのエリアの住居ニーズが減少しない前提です)、建物は法定耐用年数を超えるとほぼゼロになります。

例えば木造なんかだと22年経過した戸建は土地値でしか売却できません。

マンションと戸建の違いは、この土地と建物の割合です。

一般的にマンションのほうが建物の割合が大きいです。立地にもよりますが都内だと建物:土地が7:3くらいでしょうか。戸建だと逆で、建物:土地は3:7になります。

つまり、将来的に建物の価値が無くなった場合に、土地の価値だけが資産価値になるのですが、戸建のほうが土地の割合が大きいため、資産価値が減りにくいのです。

住民同士の意思決定が難しい

マンションのほとんどには管理組合があります。大規模修繕工事や建て替え等の重要な意思決定は基本的に管理組合が行います。

この管理組合が機能していないマンションが増えていることが社会問題になっています。

マンションも築年数が経つと、住んでいる住民の世代が様々になります。

若い世代は大規模修繕工事を行って少しでもマンションの資産価値を減らさないようにしたいです。

一方で高齢者世代は今後そんなに長くマンションに住まないことがわかっているので、出費を出してまで大規模修繕工事を行いたくありません。そのため、できるだけ後回しにしようとします。

このように住民同士の利害が異なる結果、重要な意思決定ができないケースがあるのです。

適切にメンテナンスが行われていないマンションは建物がどんどん劣化していきます。

その結果、資産価値が大きく減少するリスクがあります。

まとめ

以上のように、マンションにもメリット、デメリットが当然のごとくあります。

個人的には、戸建とマンションどちらが良いかは、その方の家族構成、性格、資産背景によって様々だと思います。

そのため、これから自宅を購入または、住替えを検討されている方は、それぞれの特性をしっかりと掴んだ上で、上手に持ち家ライフを楽しんでもらえたらと思います。

COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA


error: Content is protected !!