こんにちはJOJOです！
僕も知り合いのサラリーマンの方から「不動産投資をして早くリタイヤしたい！、最短でゴールするにはどうすれば良い？」と聞かれることも多いです。
ちなみに僕自身はサラリーマン年収以上にキャッシュフローがあるので、一応リタイヤしたければできるステージにはあるのですが、まだしていません。
理由は色々あるのですが、キャッシュフローを生活費として食いつぶしてしまうと、これ以上規模が拡大できないことと、サラリーマンの今の仕事にやりがいを見出しているからでしょうか。
ところで、なんで皆さんそんなにリタイヤしたいんでしょうか。
苦労せず、お金を手に入れて、会社をやめて、毎日好きなことだけして暮らす。
確かにパッと見は羨ましいです。僕自身も不動産投資は始めた頃はこのような生活に憬れていたのも事実です。
でも、自分の好きなことだけやって、自分のことだけ考えて生きている人って魅力的じゃないんですよね。
知り合いの大家さんの中には、サラリーマンを辞めたとたんに毎日ゲームばかりして、昼夜逆転してしまっている人も少なくありません。
専業大家は意識して他人とコミュニケーションを取らないとすぐに孤独になってしまいます。そのため、寂しさを紛らわせるために毎日夜の街へと繰り出す人もいます。
少なくとも僕はそんな人になりたくありません。
人生のステージが上がると、欲しいものも変わってくる
マズローの5段階欲求説というものがあります。有名なので知っている人も多いでしょう。
人間の欲求は5段階のピラミッドのように構成されていて、低階層の欲求が満たされると、より高次の階層の欲求を欲することになるという説です。
低層の欲求には、生きていくための基本的・本能的な欲求（食べたい、飲みたい、寝たいなど）だったり、より豊かに暮らしたいという欲求（おカネへの欲求）があります。
ただ、これらの自己中心的な欲求が満たされると、世の中で認められたい（承認欲求）や自分の能力を引き出し創造的活動がしたい（自己実現欲求）というより高次の欲求が出てきます。
そのため、不動産投資の目的が、単に安定的な収入を確保して、ブラブラと毎日暮らしたいというだけですと、それを実現してしまった後に待っているのは虚無感だけとなります。
皮肉なもので、人生のステージが上がれば上がるほど、お金に関する関心は薄れてきます。
自己実現欲求や社会的な成功を実現したいという欲求にかられるようになります。はっきりいってお金はどうでもよくなってくるみたいです。つまり利己から利他、仏教の思想に近づきますね。
僕はまだまだ修行中の身ですので、このような境地には至っていませんが、たしかにおカネだけあってもなあと思う時はあります。
賃貸経営を数年続けていると、サラリーマンだけでは貯められない額のキャッシュを手にします。時々、こんなに手元にお金があっても、何になるんだろう？ お金を潤沢に持っていても、幸せとはあまり関係ないんじゃないか？ということに気が付きます。
そんな理由があって、僕はまだサラリーマンを辞めていないのです。まだ、自分のやりたいことを模索している時期なのです。
投資家のステージによって、取るべき投資戦略は異なる
また、初心者の方から良く相談されるのが、やっぱり地方で高利回りのRCを買うべきですかね？とか、リスクの少ない都心で区分マンションから始めるべきですかね？とかの質問です。
はっきりしていることは、投資家が立っているステージによって、取るべき投資戦略は異なるので、一般論としてのアドバイスはできないということです。
つまり、フルローンという投資手法も、その人の立っているステージによっては効果的で賛成であり、それ以外の人にとってはリスクが多すぎるので反対になるのです。
そのため、僕がこのような相談を受けたときには、一般的なメリット・デメリットを説明しつつも、その人がどのステージに立っているのかを探りながらアドバイスするようにしています。
ステージは着実に進むしか無い。焦りは禁物
不動産投資にも様々なステージがあります。
１．勉強するステージ
最初は勉強をするステージです。このステージにいる人は、いきなり収益物件を購入するのではなく、まず勉強です。
世の中に出回っている不動産関連書籍を数十冊と読破するのはもちろん、様々なセミナーや先輩大家さんの話を聞いて必要な知識を蓄積することが大切です。
そして、ある程度知識が貯まったら、具体的に物件を見に行って、収益シミュレーションを繰り返すことです。そのうち、物件の概要を聞くだけで、長期的に安定した収益が出せるのか、出口の後にお金が残る物件なのかを瞬時に判断できるようになります。
これはサラリーマンで言うと、初めて就いた右も左もわからない職場で、とにかく言われた地味な仕事を間違いなくこなすようにする段階と似ています。
地味な作業を繰り返すことになるので、非常に忍耐がいるステージとも言えるでしょう。
ただ、この段階が最も重要で、将来迎える春を目指して畑をひたすら耕す段階です。自己投資を重ねて勉強しつつ、しっかりと種銭を貯める段階となります。
２．実践するステージ
次に実践のステージです。このステージでは、実際に小ぶりの物件を購入して、賃貸経営を体験する段階です。
賃貸経営を始めてみると、書籍では知り得なかったトラブルに沢山見舞われます。
アパートのゴミ集積所にカラスが大挙してやってきてゴミを撒き散らし、近所の方からクレームがきたりします。また、何故か巨大なぬいぐるみや、カーバッテリーといった不法投棄が続くことがあります。
この場合、区役所に行けば、カラスよけの青ネットを無料でもらえることも学ぶことができますし、自分で粗大ごみ収集の手配をすることで、粗大ごみの処理の仕方を学べます。
こうした小さなトラブルを一つ一つ自分の手で解決していくことで、生きたノウハウを貯めることができるようになります。
数多くの物件に触れ、調査し、シミュレーションをしたり、数多くのトラブルにも触れ、あらゆる経験的な引き出しを持つことが重要です。
３．自分独自の価値を生み出すステージ
ある程度実践経験を積んでくると、自分独自の不動産投資手法を試したくなります。
たとえば、誰も買わない激古ボロアパートを安く買い、独自のフルリノベーションをして高い利回りを得るような手法を行ったりといったことです。
さらに単に物件の規模を増やす段階を通り越し、純資産を以下に残していくかということに注力するのもこの時期です。
資産、負債のバランスを考え、税務的にも卓越した知識があり、キャッシュフローが常に最大となるように物件の組み換えを行うことができるようになります。
また、どんなトラブルにもスマートに対応できるようになります。もちろん全て自分で対応するわけでなく、都度管理会社や税理士といった専門家の力を借りることになるのですが、誰にどのように頼めば良いか瞬時に判断できるようになるのです。
こうして、全てが自分のコントロール下で処理できるようになって、始めてフルローン投資を行う資格が出てきます。それは、フルローンの高リスクという負の側面をコントロールできるスキルがあるからです。
４．社会に恩返しするステージ
最後に到達するのが、自分の蓄積したノウハウや知識を社会に還元していくステージになります。実はこのステージが一番幸せ度が高いと言われています。
成功した先輩大家さんの多くが無料で後輩に指導したり、メンターになってあげるのはそのためです。
また、人間は与えただけ、その分受け取ることができます。これは引き寄せの法則や様々な宗教で言われている人生の大原則です。
成功した人たちはこの人生の秘訣を知っています。そのため、他人にもっともっと与えようとするわけです。そして、より多くのものを受け取ります。
このステージに行くと、人に様々なものを与えながら、自分もその恩恵に預かれるという好循環に入ります。もはやお金なんかどうでも良いステージですね。
僕自身はまだ、このステージは人から話を聞いたり、本で読んだりすることでしか知りえませんが、いずれは到達したいと考えています。
まとめ
このように不動産投資一つをとっても様々なステージがあります。そして、一足飛びにステージを駆け上がることはできません。誰だって一歩一歩着実に上っていくしかないのです。
この真実を知れば、他の人がフルローン投資を煽り、年収を自慢していても何とも思わなくなります。自分は不動産投資を通じて何を目指すのか、どんな人生を送りたいのかを明確にすることが大事です。そうすればきっと、自分なりの幸せを見つけることができると僕は信じています。
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自信作ですので、ぜひ読んでみてください！
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しかも地主や富裕層ではなく、普通のサラリーマン投資家の方がです。
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