不動産投資

不動産投資 過剰な銀行融資の実態をレポート 【追記あり】

[この記事は2019年3月11日に最新の内容に書き直しています]

こんにちはJOJOです!

色んなところで不動産投資向け融資が厳しくなってきたというのを聞きますが、まだまだ金融機関の融資は緩いと感じます。

JOJO
JOJO
追記:この記事を書いたのは、2017年9月です。まだスルガ銀行の不正融資問題が発覚する前ですね。

どのくらい融資のハードルが低くなっているのかを事例を元にレポートしたいと思います。

新築RCを同時に4棟も建設中の先輩大家

僕の知り合いの先輩大家さんで、現在、新築RCを同時に4棟も建設中の方がいます。もちろん全額銀行融資を受けています。諸経費以外はフルローンというやつですね。

個人が4棟も同時に建てる、しかもフルローンなんて可能なのか?と疑問を持つ方もいると思います。

でも、今の融資情勢だとできちゃうんです。

彼は4棟全て全部銀行を分けて融資を引くというテクニックを使っています。全て同時進行しているわけですから、他の銀行に他にも建設中の物件があることを言わなければ融資が引けるという訳です。

もちろん、建設が終わって融資実行すれば、それぞれの銀行同士は融資していたことが分かる訳ですが、その際には融資を実行してしまっています。

結構綱渡りな感じですが、このように銀行を分ければ、4棟もの新築RCへ同時にフルローンを引くことができるほど融資環境が良いのが現状です。

JOJO
JOJO
追記:ご存知の通り、その後スルガ銀行の不正問題が発覚して、不動産投資向けの融資は閉じてしまいました。今は残念ながらフルローンで融資を受けることはできません。こう考えると、2017年当時は完全にバブルでしたね。

法人を分けて融資を引くというトリック

もう一つ、昨今の融資緩和状況を逆手に取った手法をご紹介します。それは、一棟購入する度に法人を新しく設立するやり方です。

JOJO
JOJO
追記:いわゆる一法人一物件、もしくは、多法人スキームというものです。

りそな銀行を筆頭に、現在ほとんどの銀行が一斉にこのスキームの調査に乗り出しています。

ちなみに多法人スキームが銀行に発覚した場合は、一括返済を求められるか、金利を6%まで一気に跳ね上げられるそうです。

金利が6%まで上がったら、ほとんどの方は賃貸経営を継続できないでしょうね。

現在はどの銀行も融資先を開拓しようと必死ですから、実績の無い新設法人にもバンバン融資が出ます。

そのため、物件を増やす度に法人を設立します。

当然、新設法人は財務状況は真っ白。

良く言うと、債務超過では無い状態です。

そのため、債務超過に陥っている既存法人よりも、新設法人のほうが銀行の融資が通りやすいんですね。

通常、物件を購入したばかりの時は、物件価値(積算価格)よりも借り入れ額のほうが多いことがほとんどです。

つまり、債務超過の状態。

そのため、通常であれば、何年か残債の返済を進めて、債務超過状態を解消してからでないと銀行は次の融資をしてくれません。

でも、上述の通り、新設法人は債務超過状態ではないので、債務超過に陥っている法人とは別に法人を新設することで、銀行から融資を引くことができるのです。

こうして、物件取得ごとに、複数の法人を設立して、1年の間に何棟も一気に買い進める不動産投資家の方々が増えています。

短期間で、複数棟の物件を買い進めてサラリーマンを引退する方はこのパターンが多いんじゃないでしょうか。

過剰な融資は、過剰なリスクだと言うことを認識すべき

このように、現在はまだまだ過剰な融資が出ている状態です。

マイナス金利が続いて、銀行はもはや国債の運用で利益を出すことができません。

そのため、どうしてもアパートローンやカードローンといった利息の高い融資を収益源とせざるを得ません。

その結果として、このような銀行の融資姿勢を活用した、過剰な不動産投資が進んでいるのが実態です。

上記のようなやり方で、一気に資産規模を拡大して、サラリーマンを卒業される方を見ると羨ましいなと感じますが、一方で、過剰なリスクを背負い込んでいると危惧しています。

銀行の目を盗んで、債務超過の状態で資産を一気に拡大するということは、破産のリスクに近づくということです。

なぜならば、ほとんの物件は取得した時点では、負債が物件価値を上回っている債務超過の状態だからです。

今は融資が拡大しているため、物件価格の高騰が続いています。しかし、いつ何時、不動産バブルが崩壊するかは誰にもわからないからです。

ただでさえ債務超過の状態で、不動産価格が下落を始めたら、絶対に物件を売ることはできません。

なぜなら基本的に銀行は物件の資産価値(積算価値)までしか融資を出さないからです。つまり、高値の状態で売りに出しても、その金額で融資がつかないので次の買い手が現れないのです。

まだキャッシュフローが出ている状態であれば持ちこたえられるかもしれませんが、修繕費用や空室が多くなって現金の持ち出しが増えてくるとアウトです。

物件も売れないし、毎月の支払いもマイナスになったら自己破産するしかありません。

今は、不動産価格が高騰しているので、いざとなったら「売り切る」ことができますが、将来どうなるかは誰もわかりません。

不動産投資とは、あくまで継続することで収益を生み出す投資法です。

そのためには、市場環境がどのように急変しても不動産投資を継続できるだけの体力が絶対に必要です。

過剰なリスクは本来の不動産投資の姿でないということは肝に銘じたいと思います。

JOJO
JOJO
追記:その後不動産投資向けの不正融資問題が発覚して、不動産投資向けの融資は一気に冷え込みました。

融資がつかないため、収益物件の価格は下落しています。

恐らく多法人スキームを使ってフルローンで物件を買い進めた方の多くが債務超過に陥っていると思われます。

つまり、不動産投資を手仕舞いたいと思っても、借金(債務)の金額が売却価格を上回っているため売ることができない状態です。

今後景気が悪くなり、入居率が低下すれば返済が厳しくなるでしょう。

そうなった場合に、返済不能に陥る人が多数出て、社会問題になるかもしれません。

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