不動産投資の始め方

初心者が不動産投資を始める前に絶対に押さえるべき6つのポイント

こんにちはJOJOです!

『不動産投資を始めたい!』と思っている人の一番の悩みは、自己資金が少ないことじゃないでしょうか。

最近は融資が厳しくなり物件価格の1割以上の自己資金を用意できない投資家には融資がでなくなってしまいました。

そのため、不動産投資を始めたいと思ったら、まずは節約して頭金を貯めることに励みましょう。

そして、頭金が貯まるまでの間に不動産投資家として必要な知識を勉強しておきましょう。

今回は、初めての物件を購入する前に、必ず身につけるべき6つのポイントをご紹介したいと思います。

不動産投資の勉強をする

意外と勉強せずに不動産投資を始めちゃう人って多いんですね。

よくあるパターンとしては、「頭金ゼロで誰でも不労所得を得られる!」なんてキャッチコピーの不動産会社のセミナーに出席して、営業マンに勧められるままにいきなり物件を買ってしまうパターン。

もちろん本当に良い物件が買えればよいのですが、だいたい営業マンが最初に紹介してくる物件って、投資家にとって良い物件じゃなくて、営業マンが売りたい=売れ残っている物件なわけです。

なので、投資家自身でしっかりと選択眼を持っていないと、コロッとダメ物件を掴まされちゃいます。

なので、最初は買いたい気持ちをぐっとこらえて勉強しましょう!

不動産投資の初心者にオススメの本

勉強の王道といえば読書ですよね。

僕の経験上ですが、不動産投資に必要な知識は本だけでもほとんど仕入れることができます。

それほど、現在の不動産投資関連の書籍は充実しています。

ここでは、初心者向けとして以下の観点からオススメの本を選んでいます。

  • 読んでいて面白い
  • 不動産投資に必要な知識がまんべんなく手に入る

① めちゃくちゃ売れてるマネー誌ZAiが作った 恐る恐るの不動産投資

これは、不動産投資家兼マンガ家でもある「まりお」さんが書いた不動産投資体験記です。

まりおさんが初めて区分所有のマンションを買って、それから一棟モノにチャレンジする一連の流れがマンガ形式で分かりやすく書いてあります。

初心者が初めて収益不動産を買う時の心配な気持ちや、それをどのように克服していったのかが面白おかしく書かれているので一気に読めちゃいます。

まりおさんは自己資金もなく、零細自営業者という不利な属性から一棟モノのマンションを購入しています。

なので、自己資金が少ないけど、不動産投資を始めたい!と思っている初心者の方に特にオススメです。

② 激安不動産を入手シテ 豊かに暮らす方法 

「鬼のような指値」で有名な激安不動産投資家の加藤ひろゆきさんの著書です。

加藤さんの本はとても読んでいて面白い!

不動産投資に興味のない人が読んでも、エンタメとして楽しめる作品です。

僕の奥さんは不動産投資本はまず読みませんが、先ほどの「まりおさん」と加藤さんの本は面白いから読んでいます。

また、面白いだけでなく、激安不動産の探し方、リフォームのやり方、入居付けの方法と不動産投資にもっとも大切なノウハウを分かりやすく紹介してくれています。

③ 金持ち父さん貧乏父さん

日本の不動産投資ブームの火付け役となったロバート・キヨサキさんの本です。

世界中で読まれ続けるベスト&ロングセラーです。

不動産投資にかぎらず、投資全般の基本的な考え方について分かりやすく書かれている本なので、投資に興味がある全ての人にオススメできる本です。

不動産投資のノウハウというよりは、個人が資産を築き、資産を運用して生計を立てるためには、なぜ不動産投資が適しているかという基本的な考え方が述べられています。

この本自体は2000年に初めて出版されましたが、ロバート・キヨサキの基本的な考え方は現在においても多くの示唆を与えてくれます。

特にこの改訂版では、最新の状況により適した内容を加筆修正してあります。

1度読んだ方にも再読の価値がある本に仕上がっています。

無料セミナーで情報収集する

読書で最低限の知識を身に付けたら、次は実際に不動産会社のセミナーを受けに行ってみましょう。

でも、不動産会社のセミナーって怪しい!と不安に思う人もいるでしょう。

はっきり言うと、不動産会社が提供しているセミナーはピンきりです。

多かれ少なかれ不動産会社が提供している無料セミナーでは、最終目的は自社で不動産を購入もしくは売却してもらうことを目的としています。

明らかに自社の不動産物件を売りつけることだけを目的としてセミナーをしているところもありますし、あくまで不動産投資に全般の知識を伝えることに主眼をおいているセミナーもあります。

ただ、セミナーでは、著明な不動産投資家をゲストとして招待しているところも少なくないですし、不動産会社の講演の中でも役に立つものは沢山あります。

不動産投資家が事前にしっかりと勉強して適切な知識を備えた上でセミナーに出席すれば、不動産会社に騙されることはありません。

自分にとって必要ないと思ったらセールスは無視して、セミナーのノウハウだけを持ち帰ってくれば良いのです。

ほとんどのセミナーは無料ですので、初心者の頃は積極的に色んなセミナーに出かけて様々な不動産の生の声を聞くことをオススメします。

色んなセミナーに出ていくと、そのうち明らかな営業目的のセミナーと不動産投資に関する勉強が主のセミナーの区別がつくようになります。

そこまで行けば、不動産会社とも対等に話ができるくらいの十分な知識がついていると思っても大丈夫です!

ここでは、僕のオススメのセミナーを一つだけ紹介しますね。

0から不動産投資を学べる不動産投資セミナー

こちらは不動産投資専門のグローバル・リンク・マネジメントが主催している初心者向けセミナーです。

グローバル・リンク・マネジメントは日経新聞社主催不動産投資フェアやモーニングスター社とのセミナーも開催しているので、ご存知の方も多いかもしれません。

こちらのセミナーでは少人数で分かりやすく不動産投資の概要を説明してくれます。

不動産投資の種類だけではなく、他の投資と比較した時のメリット・デメリットまで丁寧に説明するので、投資初心者に特に分かりやすい内容になっています。

また、不動産投資のデメリットや気をつけるべきポイントまで正直に話してくれるので、不動産投資が自分に向いているのかどうかを判断する参考になります。

グローバル・リンク・マネジメントは国内で唯一7年更新のサブリースを提供しています。

35年ローンでも4回しか更新がありません。

しかも、4回の家賃見直し時も下落幅5%までに限定しています。

そのため、彼らが販売する物件のエリアは23区・川崎駅から徒歩10分圏内という一等地のみになっています。

また、入居率も99%と高く、安定した満室経営を行う上で、必要な賃貸管理のコツについても説明してくれます。

更に不動産融資の団体信用生命保険を活用することで、生命保険料を節約するノウハウも教えてくれます。

本セミナー参加者の5人に1人が実際に大家さんとしてデビューしているので、これから不動産投資を初めたいと考えている方にはぴったりだと思います。

ちなみに、セミナー会場は渋谷駅直結の渋谷マークシティになります。

利便性の良い場所でセミナーを行ってくれるのもうれしいですね。

無料セミナーのお申込みはこちら>>不動産投資セミナー

不動産ポータルサイトで物件を定期的にチェックする

具体的にどのようなスペックの物件がどのような価格で販売されているかを知ることも大事です。

つまり、相場感を養うということ。

不動産の価格は時期によってぜんぜん違います。

例えば今だと都心のマンションだと中古でも利回りは5%程度です。

でも、リーマンショックの後は7-8%も利回りがあったのです。

僕も2012年に山手線沿線の徒歩10分の築浅アパートを利回り8%で購入しています。

不動産会社から特別なルートで紹介を受けた訳じゃなくて、普通に不動産ポータルサイトの楽待から問い合わせた物件です。

このように不動産の価格は時代によって変化します。

そして、その時代にあった不動産価格の相場を理解しておくことで、お買い得な物件が出てきた時に躊躇(ちゅうちょ)せずに購入に踏み切れます。

例えば、僕みたいに過去に都心8%の物件を買えたからといって、今の相場を無視して、利回り8%の物件にこだわり続けていると、いつまでも物件が買えません。

今の相場では、都心8%の物件なんて存在しないからです。

もし、市場に出てきたとしても、プロの不動産会社が現金で買い取って転売してしまいます。

そのため、しっかりと現在の相場観を認識して、どの程度のスペックの物件が出てきたら「買い」なのかを頭のなかで明確にイメージすることが大切です。

相場観を養うためには、定期的に不動産ポータルサイトをチェックすることが役に立ちます。

世の中には不動産ポータルサイトはいくつもありますが、代表的なものだけチェックすれば十分です。

なぜなら、ほとんどの不動産会社は同じ物件を複数のポータルサイトに出稿するからです。

僕は次の2つだけを週末に一回チェックするようにしています。

チェックするポイントは、対象地域を絞って、同じ地域だけを毎週チェックすること。

日本全国の物件を全てチェックするのは時間がかかってムリです。

なので、ある程度色んなエリアをチェックしたら、対象地域を絞る。

そして、同じエリアの物件を毎週見ていきます。

毎週見ていると、売れ残っている物件と、すぐに売れてしまう物件が分かってきます。

そうすることで、今の時代に購入できる現実的な価格や利回りを知ることができるのです。

相場観が養えれば、不動産会社から割高な物件を紹介されても、きちんと見抜いてお断りできます。

また、逆に不動産会社に無理な条件を要求することもなくなるので、不動産会社から信頼できる投資家だと思われます。

自分の属性や資産状況を正確に把握しておく

不動産を購入するためには融資が必須。

金融機関から融資を受けるためには、自分の属性(勤め先、年収、勤続年数)や資産状況を明確に説明できる必要があります。

それに不動産会社に問い合わせする段階で、必ず属性や資産状況を聞かれます。

最近は融資が厳しいため、不動産会社はまず最初に、『融資をつけることができる投資家なのかどうか』を見定めようとします。

そのため、不動産投資を始めようと思っている人は、まず最初に自分の属性と資産状況を整理しておきましょう。

オススメなのは、簡単な自己紹介シートを用意すること。

僕は以下のポイントをエクセルで表にして、一枚の自己紹介シートを作っています。

属性

  • 勤務先
  • 勤続年数
  • 出身大学
  • 保有資格

保有資産

  • 現金(預貯金)
  • 株式・投資信託
  • 生命保険(解約返戻金)
  • 所有不動産(自宅、または共同担保として提供できる実家等)
  • 収益不動産(もし持っていれば)
  • 残債および借入金融機関

特に、金融機関は「残債」を知りたがります。

なぜならば、基本的に個人に貸付を行う場合に、どの銀行も個人が借りれる上限額を決めているからです。

その上限額は特定の銀行の借入額ではなくて、全ての金融機関を合わせた総額になります。

そのため、残債を見れば投資家がまだ購入できる(借金できる)余地があるのかどうかすぐに判断できます。

自分の残債と金融機関は一覧にまとめておいて、すぐに説明できるように準備しておきましょう。

ちなみに、将来的に不動産を買い増して法人を設立すれば、この借入上限は無くなります。

あくまで、個人で買う場合にだけ上限があるのですね。

なので、将来法人設立のステージまでいけば借り放題ですw。

不動産投資の目的・ゴールを明確にする

不動産投資を始める人の目的は人によって様々です。

僕みたいに不動産投資で生計を立てたい!と思う方もいれば、家族で海外旅行にいったり、自分の趣味にかけるお金を稼げれば十分という方もいるでしょう。

一番良くないのは、漠然とお金を儲けたいとしか考えないことです。

その理由は目的を明確にしないと、過度なリスクを取ってしまうからです。

特に昨今のように融資が緩い時代ですと、属性が高い人は際限なく融資を引けてしまいます。

その結果として、自分が取り切れないリスク(借金)を取ってしまい、ストレスになってしまう可能性があります。

僕みたいに将来的には大家の収入だけで生計を立てたいと考えている人でも、具体的に毎月いくらの収入が必要なのか明確にすることが大切。

よくメガ大家とかいって、規模の大きな大家さんがもてはやされる風潮がありますが、全員がメガ大家になる必要はまったくありません。

物件の規模が多くなれば、それだけ入退去も多くなりますし、借金の額も大きくなります。

そのため、人によっては余計なストレスを抱え込むことにもなりかねません。

なので、プロ大家として自立を目指すとしても、自分が生活するためには毎月いくらあるのかを具体的に見積もり、その規模を目指すというのが良いと思います。

人によっては、毎月10万円のプラスのキャッシュフローがあれば十分だと思う人もいるでしょう。

サラリーマンを辞めるつもりがなくて、少し遊ぶお金がほしいくらいでしたら、これで十分。

言い換えると、自分の欲望をしっかりとコントロールすること。

これができないと、美味しい話しにまんまと引っかかって、損をする可能性が高いです。

残念ながら不動産業界には無知な投資家を食い物にしようとしている悪徳不動産会社や銀行もいます。

なので、自衛するためにも、自分の欲望はしっかりとコントロールしておきましょう。

融資がつきやすい物件タイプを理解する

自己資金を少なく、もしくはフルローンで収益不動産を購入するためには、どんな物件だったら融資がつきやすいかを理解することがとても大切。

不動産と一言でいっても、世の中には色んな種類の不動産があります。

  • 一棟もの/区分所有/戸建
  • 単身用/ファミリー用
  • RC/鉄骨造/木造
  • 新築/中古
  • 都市部/地方
  • 駅近/郊外

そして、不動産の種類によって融資の引きやすさは異なります。

自己資金が少ない初期ステージで収益不動産を購入するためには、どのタイプの物件に融資が引きやすいかを理解する必要があります。

融資がつきやすい物件の特徴はズバリ以下の3つです。

  • 金額が大きくない
  • 新築もしくは築年数が浅い
  • 建物の構造がRC(鉄筋コンクリート)

上記の特徴を鑑みると、融資が受けやすい不動産は次の通りです。

  1. 新築の区分マンション
  2. 中古区分マンション
  3. 築古戸建
  4. 新築の木造アパート(一棟もの)
  5. 新築もしくは築浅のRCマンション(一棟もの)

新築区分マンションは一番融資がつきやすいのですが、正直儲かる物件が少ないです。

不動産業者も宣伝広告費や営業マンのコストをたっぷりと新築区分マンションに載せていますからね。。

そのため、自己資金が少ない初心者の方が初めて購入する不動産としては、中古区分マンション、もしくは築古戸建が現実的なのではないかと思います。

不動産投資に融資をしてくれる銀行を知る

自己資金が少ない場合、不動産投資をするためには銀行に融資してもらう必要がありますよね。

ところで、日本に銀行ってどのくらいあるかご存知でしょうか?

実は、合計で1,119行もあるんですね!

僕も調べてみてびっくりしました。意外とあるんだなー。

業態 2018/1/31
都市銀行 5
信託銀行 3
地方銀行 64
第二地方銀行 41
信用金庫 261
信用組合 148
労働金庫 13
農業共同組合 652
合計 1,199

※日本金融通信社のホームページより抜粋

で、全ての銀行が不動産投資向けに融資してくれるかというと、そうでもないです。

というより、まだまだ大部分の銀行は不動産投資に保守的なんですね。

なので、不動産投資に積極的な銀行に融資をお願いする必要があります。

特に、これから不動産投資を始めようとする初心者の方で、しかも自己資金が少ないとなると、融資をしてくれる銀行は限られます。

よく、不動産投資の本とかに、地元の銀行をしらみつぶしにアタックせよ!なんて書いてありますけど、ウソです。

そんなの時間のムダです。

特に初心者はほとんどのケースで門前払いされます。

実際に僕がそうでしたから。

なので、初心者のうちは、大人しく初心者向けの不動産融資が積極的な銀行に的を絞って開拓するようにしましょう!

自己資金が少なくても融資してくれる銀行ベスト2

そんな、自己資金が少ない初心者の方に優しく?融資してくれる銀行を紹介しちゃいます!

オリックス銀行

ある程度の収入があるサラリーマンの方にはオリックス銀行はとても使いやすい銀行です。

特に区分マンションについては、オリックス一択といえるほど相性が良いです。

オリックス銀行の特徴

  • フルローン可能(諸費用のみオーナー負担)
  • 融資期間も長い:最大35年
  • 金利も比較的低い:1.9~2.3%

ちなみに、オリックス銀行は基本的に年収500万円以上のサラリーマンや士業の方にしか貸付を行いません。

なぜかと言うと、サラリーマンや士業の方の安定した給与収入を担保として評価するからです。

収益不動産をフルローンで購入する際に、借入金額以上に担保評価が出ることはほぼありません。

特に土地の実勢価格が高い(つまり、路線価との乖離が大きい)都市部では、大きく担保割れすることがほとんど。

そんな場合に、オリックス銀行は個人の給与収入を担保として評価して、担保不足を補うという独自の考え方をしています。

そのため、収入が安定しているサラリーマンや士業の方には強い味方です。

また、年収の高さによって、金利も2段階用意しています。

通常金利は2.3%ですが、年収1,000円以上の方は1.9%まで金利が下がります。

なので、高属性のサラリーマンには一番相性が良いと言えます。

オリックス銀行のデメリット

そんなサラリーマンや士業の方にはとても相性の良いオリックス銀行ですが、デメリットもあります。

自営業者には融資をしない

基本的にオリックス銀行は、物件自体の担保価値というよりも、借り主自身の担保価値を重視します。

そのため、収入は高いけれども、安定した収入が見込めない自営業者の方には融資がつきません。

融資対象エリアが都市部に限定

オリックス銀行は基本的に都会の物件にしか融資を出しません。

首都圏で言うと、東京23区、川崎市、横浜市、埼玉県の東京寄りのエリア(さいたま市、川口市等)、千葉県の東京よりのエリア(浦安市、市川市等)。

首都圏以外では、大阪、京都、神戸、札幌、福岡、仙台といった政令指定都市がメインです。

築古の物件(残存耐用年数が少ない、もしくはゼロ)は対象外

残存耐用年数が少ない築古物件には基本的に融資がつきません。

例えば、木造ですと築10年を超えると厳しいです。

法定耐用年数が長いRCでも築20年を超える物件はほぼ無理です。

なので、新築もしくは築浅の物件にしか融資がつかないと考えたほうが良いでしょう。

日本政策金融公庫

築古戸建に融資を出してくれる唯一の金融機関です。

最近では融資審査が厳しくなったため、頭金として2割以上の自己資金を求められるケースがありますが、それでも耐用年数がオーバーした築古物件に低利融資をしてくれる公庫はありがたい存在です。

公庫の特徴

  • 築年数オーバーしている築古物件にも融資OK
  • 融資期間は短め(15-20年)
  • 金利は低い:1.5%(全期間固定)

築古戸建を購入する時に、最初から公庫で融資を受けることは可能なのですが、その場合は、次の物件を購入するまでの時間がかかります。

物件の残債がある程度減らないと、公庫は次の物件に融資をしてくれないからです。

そのため、僕のオススメは最初の1棟目の戸建は現金で購入してしまうことです。

首都圏でも探せば200-300万円くらいのボロ戸建は見つかります。

そのような戸建を現金で購入します。

そして、公庫からリフォーム資金を無担保で借りるのです。

そうすれば、最初から抵当権のついていない物件を所有することができます。

そして、次に2棟目を購入する際には、その抵当権のついていない物件を共同担保に差し出すことで、公庫から融資を引くことができます。

この場合、2棟目の戸建には抵当権がついていないので、同じように3棟目を購入する際には、2頭目の戸建を共同担保に差し出すことができます。

この繰り返しで、物件をどんどんと買い増していくことができます。

これから不動産投資を始める方へオススメの投資法

融資が厳しい現状を鑑みると、これから不動産投資を始めたいと考えている方には、中古区分マンションか築古戸建投資がオススメです。

最初の理由は融資がつきやすいということです。

圧倒的に融資がつきやすい

区分マンションや築古戸建は規模が小さいので融資がつきやすいです。

特に都市部の築浅の中古区分マンションであれば、オリックス銀行のようにまだフルローンを出す金融機関も存在します。

また、先ほど述べたように築古戸建は2-300万円から購入できるため、比較的簡単に公庫で融資を引くことができます。

もちろん最初から一棟モノにチャレンジすることもできますが、その場合はまとまった自己資金が必要になります。

ほとんどの金融機関が物件価格の2~3割の頭金を求めてきます。

一棟1億円だとすると、2~3千万円もの大金を用意しないと不動産投資が始められないわけです。

自己資金が少ない初心者にはハードルが高すぎますよね。

換金性に優れている

中古区分マンションや築古戸建は一棟モノに比べると総額が小さいです。

首都圏でも300万円くらいから物件がありますし、2000万円だせばかなり都心でも新築もしくは築浅の物件を購入することが可能です。

このように規模が小さく、購入しやすいということは、逆に言うと売りやすいということ。

不動産投資は残念ながら万人向けの投資方法ではありません。

株や投資信託と違って、どうしてもオーナーの経営努力が必要になります。

空室の度にリフォームをして、管理会社に客付けを依頼する必要があります。

夏場にエアコンが壊れるなんてことも、良くあります。

その度に管理会社から電話がかかってきます。

また、年度末には、毎年会計書類を作成して、税務申告しないといけません。

単なる投資だと思っていると、意外とオーナーのやらないといけないことは多いです。

そのため、いったん不動産投資を始めたけど、やっぱり合わないから辞めたいと思うオーナーの方も一定数で存在します。

そんな時に、物件をすぐに売れるかどうかは大切なポイント。

区分マンションや築古戸建は規模も小さく手頃なので、購入希望層が多いです。

しかも、融資もつきやすいので、実際に購入できる方も多い。

そのため、売りたい!と思った時に、すぐに売却することができます。

サラリーマンをしながら不動産投資の経験を積むにはぴったり

中古区分マンションや築古戸建は1戸ずつ増やしていくことができます。

つまり、徐々に不動産投資の経験値を積んでいくことが可能です。

サラリーマンのように他に本業がある方は、賃貸経営に割ける時間は限定的ですよね。

一棟モノを購入すると、いきなり数戸~数十戸の賃貸経営をすることになります。

部屋数が多いと、短期間に集中してトラブルが発生したり、空室が出たりすることがあります。

そんな時はかなり時間が取られるんですね。

一方で区分マンションや戸建ですと、最初は1部屋しかないので、じっくりとトラブルや空室対策に向き合うことができます。

そして、徐々に賃貸経営に必要なノウハウを身に着けていくことができます。

不動産投資では小さく生んで、大きく育てることが大切です。

最初は比較的リスクの少ない中古区分マンションや築古戸建から初めて、徐々にステップアップしていくのが良いと思います。

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