こんにちはJOJOです！ 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。
これから不動産投資を始めようと思っている方の中には、規模も小さく、リスクの少ない区分マンション投資を検討している人も多いと思います。
僕も不動産投資の入り口としては、区分マンション投資は悪くないと思ってます。
区分マンションを一つ買えば、賃貸経営に必要なノウハウ・スキルは一通り身につけることができます。
また、小さいながらも賃貸経営をしていることに変わりはないので、銀行から賃貸経営実績を評価してもらえます。
有名大家さんの中にも、最初は区分投資から始めたという方はたくさんいます。
今回は、初心者にオススメの区分マンション専門の不動産会社を紹介したいと思います。
株式会社GAテクノロジーズ（中古区分マンション）
最近、区分マンション業界ではとても人気の不動産会社です。
一見、不動産会社に見えず、IT企業のようですが、れっきとした不動産会社です。
2018年に東証マザーズに上場しています。
RENOSY（リノシー）というブランド名で区分マンション販売からリノベーションまで総合的な不動産ソリューションを提供しています。
GAテクノロジーズは名前にテクノロジーが入っているところからも、エンジニアが多数在籍している珍しい不動産会社です。
全社員571名のうち、エンジニアが3割というから驚きの割合ですね。
そして、ITを活用して、他社に真似できない先進的なサービスを提供しています。
強みはAIを活用して優良物件を選定すること
GAテクノロジーズの強みは、不動産の仕入れにAIを活用していることです。
世の中にある何万という物件情報は日々更新されています。
通常、仕入れは、多くの不動産会社では、FAXやPDFで受信した物件情報をもとに、目利きのできるベテラン社員が仕入れの可否を判断しています。
ただし、物件の目利きができるノウハウを持っている社員は限られています。
一方で、市場に出てくる売り物件の数は膨大なため、その全てをチェックすることは不可能です。
GAテクノロジーズでは、この物件のチェック・分析作業をAIを使って行っています。
月1万件ほど届く物件情報を自動でテキスト化し、過去の成約・運用実績から空室リスクの低さなどをAIがスコアリングします。
営業担当者はスコアの高い順に物件選定を進めればよく、全物件情報に目を通す必要がアリません。
ぼくたち投資家の目線からすると、長期的に保有しても、賃貸経営で失敗する可能性が低い手堅い物件だけを選別してくれるといえます。
ぶっちゃけ言うと、GAテクノロジーズの紹介する物件の利回りは正直そこまで高くないです。利回りでいうと5-6%となります。
そのかわり、物件のスペックは抜群に良いです。
GAテクノロジーズが選定する区分マンションには明確な基準があります。
- 首都圏（東京中心）の駅徒歩7分以内の立地
- 築10～15年の築浅物件
- 50㎡未満のワンルームもしくは1LDKタイプ
まず物件の立地はバツグンです。
ほとんどが都心の駅から徒歩5分以内の物件です。
長期的に賃貸需要が見込めるエリアの物件しか扱いません。
次に築10～15年の築浅物件をメインに扱っています。
区分マンションは新築～築10年くらいまでの間がもっとも賃料の下落スピードが早いといわれています。
逆にいうと築10年を超えたあたりから賃料が安定してきます。
つまり、下落リスクが少ないのです。
一方で築15年を超えてくると設備が一世代古いものになり、マンション自体の大規模修繕が必要になってきます。
当然、区分所有オーナーの出費も増えてきます。
そのため、GAテクノロジーズは賃料が安定し、かつ修繕費用もまだかからない築10~15年の区分マンションに狙いを定めているわけです。
このようにAIによって、極力リスクの低い物件が選定されているため、平均入居率も99.3%と非常に高い水準を誇っています。
他社よりいち早く優良物件を囲い込んでいる
また、AIが瞬時に物件の選別を行ってくれるため、GAテクノロジーズは物件が売りに出された瞬間に他社に先駆けて買い付けを入れることが可能です。
こうして、優良物件を誰よりも早く仕入れることができるため、オーナーには優良物件をいち早く提案することが可能になっています。
GAテクノロジーズが扱っている物件は安定的な賃貸経営ができる見込みの高い優良物件です。
当然このような優良物件には購入を希望する不動産会社や投資家が殺到します。
そのため、優良物件を仕入れるためには時間との勝負になります。
GAテクノロジーズはITを活用することで、他の不動産会社より有利な条件で優良物件を仕入れることができるのです。
そのため、不動産投資家の間でも、GAテクノロジーズは市場に出ていない優良物件をいち早く提案してくれると好評を博しています。
実際に僕もGAテクノロジーズに問い合わせしましたが、市場に出ていない優良物件を豊富に抱えているという印象です。
その証拠に『在庫回転期間』の短さが挙げられます。
在庫回転期間とは、不動産会社が物件を仕入れてから売却するまでにかかった時間のことです。
投資用区分マンションを中心に扱っている不動産会社の平均在庫回転期間は313日間です。
一方で、GAテクノロジーズは23日間です。
つまり、GAテクノロジーズが仕入れた物件は、投資家への紹介を始めてから平均して3週間以内に売れてしまっていることになります。
不動産は売りに出してから3ヶ月以内に売れれば早いほうだといわれていますから、この在庫回転期間23日というのは驚異的な実績です。
それだけ優良な物件のみを厳選して販売している証拠だと言えます。
アプリを使って賃貸経営状況がひと目で分かる
また、多数のエンジニアを抱えているGAテクノロジーズはアプリの開発にも力を入れています。
GAテクノロジーズで区分マンションを購入した人専用に「OWNR by RENOSY」というアプリが無料で提供されます。
「OWNR by RENOSY」を使えば、所有物件の賃料推移、稼働率、収支実績がグラフでひと目で理解できます。
また、自分の希望する条件を登録しておけば、最新の投資物件情報も見ることができます。
それぞれの投資物件ごとにアプリ上で簡単に収支シミュレーションができるため、スピーディーに購入意思決定をすることが可能です。
基本的に賃貸経営に必要なすべての作業がアプリ上で行えるため、本業のスキマ時間で所有物件の運営管理を行いながら、新しい物件を探すこともできます。
管理費が一部屋たったの月額1,000円
収益不動産の管理は基本的に管理会社に委託することになりますが、通常管理費として家賃の5%が必要になります。
賃料10万円だったら、毎月5,000円かかるイメージですね。
GAテクノロジーズはアプリで賃貸管理業務を効率化しているため、管理費がダントツ安いです。
一部屋たったの月額1,000円（税別）。
10万円の家賃に対しては1%でしかありません。
正直、日本一安い管理費用だと思います。
それでいて、賃貸経営に必要な管理業務はすべて含まれています。
入居者からの問い合わせ、家賃の集金といった日常の業務から、退去があった場合の入居者募集まですべて対応してくれます。
これで、入居率が99.3%なのですから、非常にコスパの高い管理サービスといえますね。
GAテクノロジーズのデメリット
ここまでGAテクノロジーズのメリットを中心に紹介してきましたので、次はデメリットを紹介したいと思います。
デメリットはGAテクノロジーズから『お宝物件』を購入することは不可能という点です。
GAテクノロジーズが販売する物件は全て『売主物件』です。
つまり、市場に出てきた物件をGAテクノロジーズが自社で買い取り、利益を載せた上で投資家に販売しています。
市場に出ている物件を投資家に紹介して仲介手数料を得るというビジネスモデルではありません。
そのため、GAテクノロジーズが安く物件を仕入れたとしても、投資家に販売される価格は相場より少しお得な水準に落ち着きます。
つまり、GAテクノロジーズが相場よりも明らかに安いお宝物件を投資家に紹介する可能性はゼロです。
ざっくりいうとGAテクノロジーズが利益を10%程度載せて投資家に販売することになるでしょう。
『じゃあ、わざわざGAテクノロジーズから物件紹介受ける必要ないじゃん。自分でポータルサイトで物件探すよ』
このように感じる方も多いと思います。
ただ、実際に楽待や健美家といった収益不動産ポータルサイトで投資用区分物件を検索してみればわかりますが、GAテクノロジーズが紹介する物件よりもお買い得な物件はなかなか見つかりません。
というより、ほとんどの物件がGAテクノロジーズが紹介する物件よりも割高でしょう。
それは当然で基本的にポータルサイトに掲載されている物件は売れ残りです。
お買い得物件が流通したら、まず不動産業者が自社で買います。
本当にお買い得な物件は購入希望者が殺到しますので、現金購入が原則です。
不動産業者は全員現金もしくは融資特約なしで購入します。
物件が自社で買うほどのお買い得ではない場合は、次に自社の顧客に紹介します。
そして仲介手数料を売主と買主の両方から獲得することを目指します。
それでも売れ残ってしまった物件を、業者は仕方なくポータルサイトに掲載することになります。
つまり業者が物件をポータルサイトに登録するのは最終手段なのです。
業者が物件を公開する際のロジックは次の記事で解説してますので、お時間ある時にでも読んでください。
区分マンションは金額が小さく、購入希望者が多いため、お買い得な物件が売れ残ってポータルサイトに掲載される可能性は非常に低いです。
万が一ポータルサイトに掲載されたとしても、瞬間蒸発してしまいます。
そのため、ぼくも含めて一般の投資家がポータルサイト経由でお買い得物件を購入するのは非常にハードルが高いです。
それに比べるとGAテクノロジーズから『相場よりも少しお買い得な物件』を紹介してもらう方が圧倒的に楽です。
特に朝から晩までポータルサイトをチェックする時間的余裕のないサラリーマン投資家にとっては優良物件だけを紹介してくれるGAテクノロジーズは有り難い存在なのではないでしょうか。
そのため、GAテクノロジーズが向いているのはこれから不動産投資を始めたいと考えている初心者の方、もしくは物件検索に多くの時間をかけることのできないサラリーマン投資家と言えます。
逆にいうと、『相場よりも明らかに安いお宝物件』を狙っている上級者にはGAテクノロジーズは向いていません。
自分で物上げ業者にコンタクトを取り、時間と労力をかけて物件を探したほうがお宝物件を買える可能性は高いです。
ただし、物上げ業者から物件を購入する場合は、基本的に現金買いか融資特約ナシです。
融資特約ありだと相手にしてもらえませんので、万が一融資が出なければ現金で購入する覚悟が必要です。
そこまで時間とリスクを取ることができない投資家は、GAテクノロジーズのような中古区分に特化した業者から相場よりも少しお買い得な物件を購入するのが現実的といえます。
ちなみにGAテクノロジーズが紹介してくれる物件はすべて未公開物件です。
彼らが扱っている物件は相場より少しお買い得な物件なので、web公開する前に売れてしまいます。
初心者に役立つ無料ガイドブックとDVD
GAテクノロジーズは無料で不動産投資初心者向けのガイドブックとDVDをプレゼントしています。
ガイドブックでは不動産投資の仕組みを分かりやすく説明しているだけでなく、なぜ中古区分マンション投資が最適なのかを理論的に解説しています。
また、AIを不動産に活用することで、GAテクノロジーズがどのように優良物件を囲い込むことができているかについても詳しく説明してあります。
中古区分マンション投資に関心がある方は、ぜひ資料請求してみてください。
GAテクノロジーズに無料資料請求する＞＞【GA technologies】
ちなみに資料請求しても、しつこい営業はありません。
GAテクノロジーズから物件を紹介してもらいたい人だけ面談（web面談も可能）に進むという方式です。
初心者の方は一度GAテクノロジーズのコンサルタント（営業担当）と会ってみても良いかもしれません。
GAテクノロジーズのコンサルタントは全員がマンション経営を行っています。
彼らにお願いすれば、自分の決算書を見せてくれます。
僕はGAテクノロジーズのコンサルタントにお会いして、実際の決算書や税務申告書類を見せてもらいました。
実際の決算書を見ると、区分マンションからいくら収入があって、どんな経費がかかり、実際にキャッシュフローとして残る金額を具体的に理解することができます。
初心者の方は、実際に不動産投資を行っている人の決算書を見るのが一番勉強になりますよ。
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」ナポレオン・ヒル著