不動産投資の始め方

不動産投資初心者には絶対に新築をオススメする3つの理由 新築 vs 中古で悩んでいる人向け

こんにちはJOJOです! 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。

僕はよく大家の会に行くのですが、初心者の方から受ける質問の中で、多いのが

不動産投資を始めるにあたって、新築と中古のどちらが良いでしょうか?

という質問です。

この質問は、年代、性別を問わず一番多い質問じゃないかな。

この質問をする人の気持は、よーく分かります。

僕も、はじめて収益物件を購入する前には、さんざん悩みましたから。

『利回りだけを考えると、中古が魅力的なんだけど、古い物件に本当に入居者がつくのだろうか?』

『新築は建物や設備が最新だから、入居者も簡単に獲得できるみたい。でも、利回りが低くて儲からないかも』

不動産投資と言っても、そのやり方は千差万別ですからね。

しかも、投資総額が大きいので、失敗すると結構ダメージが大きいです。

そのため、不動産投資ではまず『負けない』ことが一番大事です。

そして、僕から初心者の方に対するアドバイスとしては、

はじめて収益不動産を購入するのならば、新築物件がオススメ

となります。

僕はこれまで、新築、中古アパートの両方を経験してきました。

正直にいうと、どちらの手法を採用しても不動産投資で収益を上げていくことは可能です。

新築、中古それぞれに強みが違うんですが、それぞれに合ったやり方を採用すれば良いだけですから。

実際に、成功している先輩大家さんの中では、新築だけをやって成功している人もいれば、絶対に中古しか買わないという人もいます。

ただ、まったくの初心者が初めて収益不動産を購入する場合には、新築に軍配があがると考えています。

このブログを読んでくださる方のほとんどは、サラリーマンをやっていると思います。

特に、平日は本業で忙しいという方にとっては、手間が少ない新築がぴったりだと思います。

今回は、僕がなぜ初心者の方に新築を勧めるのかを一緒に見ていきたいと思います!

中古物件はどんな罠が潜んでいるか分からない

不動産投資における、初心者とプロの違いってなんだと思いますか?

僕は、『満室経営していくために必要なリフォーム費用を正確に見積もることができるかどうか』だと思っています。

この能力を身につければ、ボロボロの古い物件を購入して、適切なリフォームを施した上で再生し、高い利回りで運営することができます。

実際にこの手法で成功している大家さんも多いですしね。

でも、はっきり言って初心者の方が最初から正確なリフォーム金額を見積もるのは無理です!

そもそも、リフォームなんてほとんどの人が経験したことが無いでしょうから。

リフォームの経験があっても、自宅用のリフォームだったりします。

自宅用のリフォームと賃貸用のリフォームは全然違う

実は、自宅用のリフォームと、収益物件用のリフォームはまったく別物です。

重要視するポイントも違うし、金額も違うんですね。

誤解を恐れずに言うと、自宅用のリフォームの費用は青天井です。

自分が満足できる水準まで自宅のリフォーム費用をかけた人も多いんじゃないでしょうか?

第一自宅のリフォーム費用をケチろうとしたら、奥さんからめっちゃ冷たい目線で見られますしね(^-^;)(体験者は語る)。

しかも、中古マンションと一緒にリフォームを行う場合は、金融機関が住宅ローンとして一括で資金を貸してくれます。

そのため、ついつい多額の費用をかけてしまいがちです。

一方で、収益物件のリフォームはコストパフォーマンスが第一。

入居者様が納得できる最低水準のリフォームさえ行えば良いわけです。

そのため、必然的に自宅のリフォームに比べて安く仕上げることがほとんどです。

それに、収益物件のリフォーム項目には、自宅では実施しないような工事もあります。

例えば、インターネット無料サービスの導入。

自宅には光ファイバーを引いておしまいですけど、アパート全戸にインターネット無料を導入するためには、すべての部屋に回線を敷設しないといけません。

自宅に比べると費用はかかりますが、その分家賃を上げることができますし、入居付けが簡単になるというメリットがあります。

【体験談】アパートにWi-Fiインターネット無料を導入した具体的な方法、実際の費用、導入効果を報告します![この記事は2019年8月9日に最新の内容に書き直しています] こんにちはJOJOです! 東京23区でアパート4棟32部屋の大家を...

つまり、自宅用と収益物件用のリフォームでは、内容も、値段も全然違います。

そのため、初心者は収益物件のリフォームにどのくらい費用がかかるか見積もることが難しいのです。

中古は想定以上に修繕費用がかかります

中古一棟アパートや、中古区分マンションを購入すると分かるのですが、想像以上に修繕費用がかかります。

僕がこれまで約8年間賃貸経営する中で行ってきた代表的な修繕項目をリストアップしてみました。

  • アパートの外壁塗装
  • 屋根付きカーポートの修繕
  • トイレ水栓破損
  • 郵便受けのキーボックス破損
  • 集合住宅用ダストボックス交換
  • エアコン交換
  • 給湯器交換
  • クロス交換
  • クッションフロア交換
  • 換気扇交換
  • 水道カラン(蛇口)交換
  • 部屋と部屋の間の間仕切り交換
  • インターネット無料の導入

沢山ありますね。

なんか、リストアップするのも疲れてきました(^-^;)

ポイントは、中古物件を持っていると想像以上にいろんな修繕が発生するということです。

しかも、外壁塗装や屋上防水なんかだと、一回の工事で平気で数百万円飛んでいきます。

規模の大きなRCマンションだと、1,000万円以上かかることも珍しくありません。

このような全ての修繕費用を最初から正確に見積もるのは難しいと思います。

正直に言うと、僕は『修繕費は退去時のクリーニング費用くらいしかかからないだろう』と甘く見て中古アパート買ってしまいました。

その結果、想定していた以上に出費が多くて、お金が手元に残っていません(泣)。

時々、中古のRCマンションなんかをフルローンで購入する人いますよね。

手元に潤沢な現金を残した状態で、フルローンを受けるのであれば良いのですが、手持ち現金がまったくない状態で、物件を購入してしまうと後が大変です。

退去の度にいろんな修繕費用が発生しますし、数年経てば外壁塗装などの大規模修繕工事も必要になります。

例えば僕は築古アパートの外壁塗装工事を行いました。

しかも魔の悪いことに、同時に5部屋空室が発生して、原状回復工事が必要になりました。

すると、今月の修繕費は400万円を超えました(ひえー!)。

しかも、固定資産税や所得税といった税金もしっかり取られます。

なので、中古物件を購入する場合は、ある程度現金を持っておかないと、安定した賃貸経営はできないと思います。

でも、『最近は融資を受けるのに2割の頭金をいれないといけない。頭金を支払った後に現金なんて残らないよ!』と感じる人も多いと思います。

特に初心者の頃は現金に限りがありますからね。

そのため、初心者の方には購入後にほとんどお金がかからない新築がオススメです。

新築は退去があっても、クリーニング費用くらいしか原状回復工事が発生しないです。

ざっくりとですが、新築であれば購入から10年間はほとんど手持ち現金無しでも運営できるんじゃないでしょうか。

新築では大規模修繕工事はまず発生しませんしね。

なので、手持ち現金に余裕がなくて、将来的にどのくらい修繕費用がかかるか分からないという初心者の方は、新築のほうが向いています。

新築はとりあえず客付けしやすい

更に新築には中古にはないメリットがあります。

それは新築・築浅というだけで、入居者募集がカンタンなこと。

世の中には、『とにかく新築に住みたい!』という方がいます。

特に女性にこのようなタイプが多いですね(ちなみに、僕の奥さんもこのタイプです(^-^;))

このような方は、多少値段が高くても新築のお部屋を借りてくれます。

僕も中古と新築アパートの両方を持っていますけど、やっぱり新築アパートのほうが入居付けのスピードは圧倒的に早いです。

中古だと募集開始から2ヶ月以内に入居者が決まることが多いのですが、新築だと募集から2週間くらいで決まることが多いです。

これは、客付けする賃貸仲介会社側の事情もあるんですね。

中古物件の場合、空室でも、現状回復のクリーニングが終わっていないお部屋もたくさんあります。

これは、空室が出ても、専門業者さんがクリーニングしてくれるまで時間がかかるからです。

特に退去が続出する2,3月の繁忙期なんかだと、退去があってもクリーニングが入るまで2ヶ月程度時間がかかることも珍しくありません。

もちろん、そんなクリーニングする前の部屋は見た目が悪いので、入居希望者の方を案内しても、なかなか決まらないんですね。

それじゃ、仲介する不動産会社は無駄足です。

そのため、仲介する不動産会社の観点からすると内見さえすれば入居者が確実に気に入ってくれる綺麗な物件を優先的に勧めたくなりますよね。

その点で、新築は完璧です。

ピッカピカのお部屋ですからね。設備も最新です。

なので、不動産会社が新築物件を優先的に案内してくれるので、新築物件は入居付けしやすいのです。

ただ、新築でも相場と比べて高すぎる家賃設定していると、なかなか入居者がつきません。

あまり欲張らないようにしましょうね(*^-^)

特に、最近では物件価格が高騰しているため、新築を販売する不動産会社が少しでも利回りを良く見せようと割高な家賃設定をしていることも多いです。

そのため、不動産会社が提示してきている募集家賃が妥当な金額かどうかは、しっかりチェックしましょうね。

大手不動産ポータルサイトで、自分が買おうとしている物件と同じようなスペックを持った部屋の募集条件を比べれば、簡単に分かります。

新築はアパートローンがつきやすい、長期間組める

初心者の方は、『物件が欲しいんだけど、自己資金が少ない!』という方も多いと思います。

とくに、スルガ銀行の不正融資以降は、どの金融機関も不動産投資向けの融資を絞っていますね。

この融資引き締めは、特に中古物件を買う際に影響が出てきています。

今までは、地銀を中心として、築古のアパート・マンションに対しても長期の融資が出ていました。

つまり、建物の残存耐用年数より長い期間のローンを組めていたわけです。

例えば築30年の築古マンションでも、30年ローンを出してくれていました。

それが、最近のスルガ不正融資問題を契機に、金融機関の融資姿勢が厳しくなりました。

最近では法定耐用年数以内でないと融資期間を設定してくれないようになりました。

例えば築20年の鉄骨造ですと、残存法定耐用年数は34年(重量鉄骨の法定耐用年数)ー20年で14年となります。

そのため、融資期間は14年にしかなりません。

正直、14年の融資期間だと利回り15%以上とれないとキャッシュフローがプラスになりません。

中古物件といえども、利回り15%以上の物件はそんなにありません。

そのため、いきなり物件を買える人が少なくなっちゃったわけです。

特に、頭金の少ない初心者の方には厳しい時代の到来です。

ただ、ここに来て、見直されてきたのが新築投資です。

新築であれば、法定耐用年数MAXの融資期間を設定できるので、長期融資も可能です。

確かに新築は中古に比べると利回りは低いですが、その分長い融資期間を設定できます。

金融機関は新築物件に対しては比較的審査を優遇してくれるため、木造でも融資期間30年を取れることが多いです。

長い融資期間が確保できると、キャッシュフローが大きく増えます。

例えば、借入金額5,000万円(年利2.0%)に対する、毎月の返済金額(元利均等)は次の通りです。

  • 融資期間15年の場合:321,754円
  • 融資期間30年の場合:184,810円

融資期間30年だと約半分も返済金額が減るわけです。

そのため、中古よりも長い融資期間を設定できる新築のほうが毎月のキャッシュフローが多くなる場合も少なくありません。

冒頭で説明した通り、賃貸経営では、様々な修繕費用が発生します。

そのため、毎月のキャッシュフローには余裕を持っていたほうが賃貸経営の安定度は上昇します。

初心者の方は、融資期間が長く取れ、キャッシュフローが多くなる新築のほうがリスクが少ないと思います。

こんな新築は買っちゃダメ!

このように、初心者にオススメの新築なんですけど、『どんな新築でも成功できるか?』というと残念ながらそうではありません。

市場に出回っている新築物件の中には、『絶対に買ってはいけない』ものも紛れ込んでいるからです。

そんな『絶対に買ってはいけない』ババ物件の特徴を見ていきましょう。

駅から遠い場所に立地している

首都圏や地方の中核都市で新築アパートを探している方が多いと思いますが、その場合、駅から遠い場所に立地している物件はやめたほうが良いです。

具体的に言うと、単身者向けのワンルームであれば駅から10分、ファミリータイプであれば徒歩15分以上離れた場所に立っている物件は避けましょう。

日本ではすでに人口が減少してきています。

それを受けて、どの自治体も中心市街地に人を集めようとしています。

いわゆるコンパクトシティ計画ですね。

住宅エリアが野放図に広がってしまうと、学校、警察、医療といった行政サービスを提供するコストが高くなりすぎるからです。

そのため、自治体は街の中心部にほとんどの行政サービスを提供する機関を集中させようとしています。

この動きに従うように、鉄道会社や不動産ディベロッパーも、中心地の開発を加速しています。

東京だと、東急が渋谷駅の再開発に力を入れていますね。

そのため、駅から10分以上離れてしまうと、急に公共機関や商業施設が少なくなってきます。

特に、最近の若い世代は自家用車を所有しない傾向にあります。

そのため、駐車場付きの郊外のアパートよりも、駅近のマンションの方を選ぶ方が増えています。

長期的にはこの傾向は拡大していくと予想されるため、今から物件を購入するのであれば、駅近の物件にしておいたほうが無難です。

ただ、新築アパートを販売している不動産会社の中には、わざと駅から通りエリアに新築を建てて販売している業者もあります。

なぜかと言うと、駅から離れれば、土地の値段が安くなり、それだけ利回りが上がるからです。

新築の間は、駅から遠い不便な立地でも入居者はつきます。

冒頭で説明した通り、とにかく新築が良いという入居者が一定数いるからです。

でも、一回退去があり、新築でなくなると、急に入居付けが難しくなります。

そのため、駅から遠い場所の物件は、家賃を大幅に下げる必要が出てきます。

そして、結局は駅近物件よりも実質利回りが下がることがほとんどです。

駅から遠いエリアに建っている新築には注意しましょう。

中心市街地から電車で1時間以上かかる郊外エリア

最近は若者を中心に職住近接を好む傾向が強くなってきています。

つまり、仕事にも便利だし、遊ぶ場所もたくさんある中心地の人気が高まりつつあるんです。

一人暮らしの若者だけでなく、若いファミリー層も中心地に住むようになってきています。

今では、子どもを持つ家庭の半分以上が共働きです。

つまり、旦那さんも奥さんも通勤しないといけないため、職場の近くに住むようになってきています。

そのため、通勤に1時間以上かかるエリアのニーズが急激に減ってきています。

このようなエリアの物件は、新築の間は利回りが高く見えるかもしれませんが、5年、10年というスパンで見ると確実に空室が増えて、利回りが下がります。

都心の狭小アパートは意外とニーズがある

東京23区には狭小アパートが増えています。

狭小アパートとは、12-3㎡くらいのワンルームのことです。

このタイプには、お風呂の代わりにシャワーブースが設置され、ロフトがついている(居間にベッドを置くスペースが無いため)ことが多いです。

ぶっちゃけ、僕は少し前まで、都心の狭小アパートには否定的だったんですね。

人が住むにはあまりにも狭すぎると思ったので、投資対象からは外していたのでした。

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ただ、その後、僕の近所にも狭小アパートがいくつか竣工してきて、意外と満室経営している物件が多いことに気が付きました。

狭小アパートが世の中に出始めた時は、不動産会社の営業マンも『新築だから何とか決まりますけど、一回空室出たら厳しいんじゃないですかね~』なんて言ってたんですけどね。

それが、意外や意外、このような狭小アパートは竣工後数年経っても健闘しているんですね。

その背景には、狭小アパートのメインターゲットである若者のニーズの変化があります。

最近の若者は、とにかくモノを所有したがりません。

スマホ一台あれば、十分という方も少なくありません。

確かに、一人暮らしする若者のほとんどはテレビを持っていないです。

スマホでYOUTUBE見ればそれで満足。

冷蔵庫も持っていない人が増えてきました。

ご飯は外食すれば良いし、飲み物も、喉が乾いたら近所のコンビニで買えば良い。

コンビニを冷蔵庫代わりに利用しているんですね。

衣料品も最低限しか持っていません。

最近の若者は、メルカリで売る前提で服を買います。

ワンシーズン着て、季節に合わなくなったらすぐにメルカリで売ってしまいます。

そして、新しい季節になったらメルカリでまた購入します。

つまり、1年越しに服のストックを持っている必要性がないのです。

そのため、部屋の中に大きな収納スペースがなくても大丈夫です。

手持ちの服が少ないのですから。

そのため、トータルで考えると、居住に必要なスペースはどんどん狭くなっているのです。

その結果として、手頃な家賃で都心に住める狭小アパートの人気が高まっているのです。

なので、初心者の方で、新築にチャレンジしようと考えている方は、都心であれば狭小アパートも検討の価値があると思います。

ただ、何回も言いますが、駅から遠くて、郊外の狭小アパートだけは絶対に買わないほうが良いですよ。

絶対に客付け苦労しますから。

いくら利回りが高くても避けたほうが良いでしょう。

不動産大手ポータルサイト見ていると、このような物件もチラホラ見かけます。

引っかからないように気をつけましょうね。

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