不動産投資の始め方

東京 vs 地方論争に終止符を打つ! 不動産投資初心者には絶対に東京をオススメする3つの理由

こんにちはJOJOです!

これから不動産投資を始めようと考えている方は、どのエリアで収益不動産を買うべきかを悩む方も多いと思います。

『人口減少がますます進むことを考えると、長期間に渡って人口が減らない東京のほうが安心』

『でも、都心は利回りが低い。キャッシュフローを確保するなら地方の高利回り物件のほうが良いんじゃない?』

不動産投資で成功するには、実はいろんなやり方があります。

ぶっちゃけ、東京で成功する方法もありますし、地方で成功する方法もあります。

なので、単純にどちらのほうが儲かる?と聞かれると答えるのが難しいんですね。

ただ、『初心者が初めて購入する物件はどちらが良い?』と聞かれれば、僕は『東京の物件が良い』と即答することができます。

今回は、僕がなぜ初心者の方に東京の物件を勧めるかを見ていきたいと思います。

入居者を見つけるのが簡単

東京の物件は、とにかく入居者を見つけるのが簡単です。

実際に僕は都内23区内に合計20部屋を所有していますが、昨年の入居率は98%でした。

つい最近も一度に5部屋空きましたが、一ヶ月もたたないうちに満室になりました。

なぜほぼ満室経営ができるかと言うと、都心はとにかく入居希望者が多いんですね。

ご存知の通り、人口減少が進む日本でも、東京、神奈川、埼玉、千葉といった首都圏の人口は増え続けているのです。

つまり、日本全国から人口が流入し続けているってこと。

官公庁、大企業、大学が全て東京に集中しているので、当然といえば当然。

そして、この人口の多さは賃貸経営にとても大きなメリットを与えてくれます。

それは、いろんなニーズを持った入居者がいるということ。

単身者用物件を探している人もいれば、ファミリー物件を探す人もいる。

ボロくても良いからとにかく安い家賃の物件を探す人もいれば、高い家賃を払ってでも新築にだけ住みたい人もいる。

ほんとに、多種多様なんですね。

これは逆に言うと、どんな物件であっても、入居者をつけることができるということなんです。

もっと言葉を選ばずに言うと、ダメ物件を買ってしまっても、なんとか入居者をつけることができます。

例を上げると、最近は不動産価格が上昇しているため、新築アパート業者の中には一部屋あたりの面積を異常に狭くしたワンルームアパートを企画し、無理やり利回りを上げている物件が増えてきました。

一部屋あたり10㎡もない物件も珍しくありません。

一般的にこのような物件は、新築時には新築プレミアムがあるので入居付けできますが、一度退去があると入居付けに苦戦します。

ただ、東京だけは例外なんですね。

どんなに居住空間が狭くて生活しにくい物件でも、『とにかく東京に住みたい!』という人が一定数いて、借りてくれるんです。

そのため、神奈川、埼玉、千葉といった、東京から少し離れた場所にある狭小アパートの入居付けは苦戦していますが、東京の狭小アパートはなぜか安定して入居付けができています。

ぶっちゃけ、ダメ物件なんですけどねw

このように、東京は人口が多いため、いろんなタイプの物件でも入居付けができます。

未だにバス・トイレが一緒の3点ユニットのお部屋でも、都心であれば問題なくサクッと決まります。外国人も多いですしね。

また、東京は2月、3月の繁忙期以外の時期でも、コンスタントに入居希望者がいます。

地方の物件だと、繁忙期を逃してしまうと、次の繁忙期まで1年近く空室を覚悟しないといけないことも多いです。

でも、東京であれば、一年中安定して入居者を確保することができます。

つまり失敗しにくいんですね。

一点だけ注意点を上げるとすれば、家賃水準だけは市場ニーズにしっかりと合わせる必要があります。

当たり前ですけど、物件のスペックに比べて家賃がベラボーに高い物件は決まりません。

いくら東京だとしても、割高な物件は空室が続きます。

実は、東京でも空室率が20%近くあるんですが、それは大家さんが欲張って家賃を下げないからです。

東京のほとんどは地主系の大家さんで、ぶっちゃけ少しくらい空室があってもびくともしません。

しかも、2008年のリーマン・ショック以前の家賃がどんどんと上がっている時代を知っています。

そのため、賃貸経営がとてもイージーゲームだった時の記憶が強すぎて、家賃を下げようとしないんです。

これが、東京でも空室が一定数存在する理由です。

家賃を適正な水準に下げれば、速攻決まるんですけどね。

ただ、東京の恐ろしいところは、そんな無茶な家賃設定している物件でも、時間をかければ決まってしまうことが多いんです。

なので、地主系の大家さんはなかなか反省しないんですね。

僕の仲の良い不動産会社の社長がボヤいていましたw

資産価値が残りやすい

東京の土地は値段が下がりにくいです。

というより、アベノミクス以来、東京の土地の値段は上がり続けています。

そのため、土地値とほぼ同じ価格の築古物件を買えば、毎年確実に資産価値が上昇することになるんですね。

これが、東京の物件は利回りが低いのに売れていく理由です。

不動産投資は出口(売却)時点になって、初めて利益が確定するんです。

毎月のキャッシュフローの多寡は実はあまり関係ありません。

東京の物件は残債の減少が進む一方で、資産価値はほとんど目減りしません。

そのため、売却時点で大きな利益を残すことができます。

地方の物件は逆ですね。

残債の減少以上のスピードで資産価値が下落していきます。

そのため、売却しようとしても、売却益が少なくなってしまいます。

最悪の場合、残債以下の金額でしか売れないために、売却すらできない(銀行が抵当権を外してくれません)

上記の理由から、ほとんどの成功した不動産投資家は、最終的には東京都心の物件に資産を組み替えていきます。

この点については、過去記事に詳しく書いたので、良かったら読んでみてください。

購入希望者が多いので、売却しやすい

不動産投資を始めても、残念ながら思うように儲からないので、売却する方もいます。

築古の物件を購入した方に多いのですが、毎月のキャッシュフローが黒字でも、空室の度に修繕費用や入居付けのための広告料を支払い、税金を払ったら手元にほとんど残らないなんてことも珍しくありません。

また、賃貸経営は投資ではなくて、やはり経営なんですね。

つまり、株とかFXのようにほっておいても儲かるものではないです。

必要な労働力はたかがしれていますが、ゼロにはなりません。

実際に、僕も毎週物件を自分で掃除してますし、週に1本くらいは管理会社から電話がかかってきます。

そのため、そんな作業が面倒だと思う人には、不動産投資は合わないんですね。

そうすると、所有物件を売却することになります。

ただ、不動産投資の中でも売却が一番難しいです。

自分が希望する金額ではなかなか売れません。

人間は一旦売ろうと決心すると、一日でも早く売りたくてウズウズします。

そんな時に、なかなか売れないと結構ストレス溜まります。

その点、東京の物件はダントツ売りやすいです。

なぜかと言うと、不動産を購入できる豊かな層が多いんですね。株の世界で言う、板が厚い状態。

東京には不動産投資を始めたいと思っている属性の高いサラリーマンや公務員がたくさんいます。

また、それ以上に資産家や会社経営者といったお金持ちもたくさんいます。

そのため、めちゃくちゃ築古で、絶対に融資つかないだろうなという物件でも、お金持ちが現金でさらっと購入してくれたりします。

最悪、土地値まで値段を下げれば、不動産業者が確実に購入してくれます。

なので、東京の物件の場合、価格が適正であれば売りに出して3ヶ月以内に確実に売れます。

地方だと売りに出しても1年間まったく反響がないなんてザラです。

そのため、万が一賃貸経営に嫌気が指して、売りたくなっても、東京の物件であれば安心ということです。

利回りの低さは、新築・築浅物件でカバーできる

ただ、東京の物件には致命的な弱点があります。

それは、利回りが低いということ。

僕の所有物件がある東京都城南エリアですと、収益物件の利回りはだいたい5%くらいです。

品川、目黒、自由が丘といった人気だと利回り4%台の物件がゴロゴロしています。

スルガ銀行の金利が4.5%なので、スルガで借りて東京の物件を買ってもまったく儲かりませんねw

そのため、東京で不動産投資を始めるためには、ある程度の自己資金をいれないとキャッシュフローがでてきません。

僕の感覚でいうと、2,3割の自己資金を入れるのは当たり前といった感じでしょうか。

物件価格1億円に対して、2,000万円も入れないといけないわけです。

いくら高属性の投資家が多い東京でも、2,000万円をぽんと出せる方はそんなに多くいませんよね。

特に、これから不動産投資を始めたいと思っている方は自己資金が少ないと思います。

そんな場合は、あえて新築・築浅物件を狙うというやり方があります。

実は、東京のでは中古物件も人気が高いため、新築と中古ではさほど利回りに差がありません。

その一方で、新築だと、金融機関が融資期間を長く設定してくれます。

木造アパートだと30年、RC/鉄骨だと45年ローンを組むことも可能です。

そのため、利回りが5%程度と低くても、毎月の返済金額が下がるため、キャッシュフローが黒字になりやすいんですね。

キャッシュフローが黒字になることがシミュレーションできれば、銀行も融資額を増やしてくれます。

つまり、自己資金が少ない投資家でもチャレンジ可能なんですね。

実際に、シノケンのような新築アパート専門の不動産会社では購入者の4割は自己資金500万円未満で新築アパートを購入しています。

そのため、自己資金が少ない方は、新築からチャレンジするのもありかと思います。

初心者には新築が向いている理由をまとめている記事もありますので、良かったらどうぞ。

都内の物件を中心に扱っているオススメの不動産会社は次の記事で紹介しています。

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