不動産投資の始め方

不動産投資の5大投資手法を紹介! 現役大家が初心者むけにやさしく解説

こんにちはJOJOです!

不動産投資と一口にいっても、様々なやり方があります。

都心、地方、新築、築古、アパート、マンション、一棟モノ、区分マンション、リート…

沢山ありすぎて、正直どんな手法から始めれば良いかわかりませんよね。

しかも、本屋さんに売っている成功している不動産投資家の本を読んでも、みんな投資手法はバラバラ。

新築アパートで成功している人もいれば、区分マンションで成功している人もいます。

僕も不動産投資を始める時には、どんな物件を購入すれば良いかぜんぜんわかりませんでした。

そこで、今回は代表的な不動産投資手法5つを初心者の方向けにわかりやすくまとめました。

僕自身の経験や、友達の大家さんから教えてもらった感想も盛り込みました。

皆さまがこの中から、自分にあった不動産投資手法を見つけて、初めての一歩を踏み出す参考になれば嬉しいです。

代表的な5つの投資手法

今回皆さまにご紹介するのは、次の5つの投資手法です。

  1. 新築アパート・マンション投資
  2. 地方RCマンション投資(光速不動産投資)
  3. 築古戸建投資
  4. 都内築古アパート投資
  5. 区分マンション投資

それぞれの投資手法を以下のポイントでランク付けしました。

  • 購入のしやすさ
  • 利回りの高さ
  • 入居付け・運営のしやすさ
  • 売却のしやすさ
  • 規模拡大のしやすさ

それでは、順番に見ていきましょう!

新築アパート・マンション投資

購入のしやすさ ☆☆☆☆★
利回りの高さ ☆☆★★★
入居付け・運営のしやすさ ☆☆☆☆★
売却のしやすさ ☆☆☆☆★
規模拡大のしやすさ ☆☆☆★★

※☆は最高5

ここで言う、新築アパート・マンション投資は、建売のアパート建築会社から新築物件を購入することを指しています。

新築アパート・マンション投資の特徴を一言で言うと、『バランスが取れているから初心者でも取り組みやすい』です。

上記の各項目を見てもらうと分かりますが、ほとんどの項目で☆4をマークしています。

逆の言い方をすれば、欠点があまり無い投資方法といえます。

購入のしやすさで言っても新築は有利です。

不動産投資はほとんどのケースで、金融機関からの融資を使って物件を購入します。

この金融機関からの融資を受ける際に重要なのが、融資期間です。

融資期間は長い方、短い方とどちらが望ましいと思いますか?

不動産投資に限って言えば、融資期間は長いほうが望ましいです。

融資期間が長ければ毎月の返済金額が少なくなります。

つまり返済の負担が下がるため、安全に賃貸経営しやすくなるのです。

新築物件の場合は、この融資期間を一番長く設定することができます。

なぜならば、ほとんどの金融機関では、建物の法定耐用年数から経過年数を引いた残りの年数で融資期間を設定します。

つまり、新築の建物が最長の融資期間を受けることができるのです。

ほとんどの銀行で、木造の場合22年、鉄骨・RCの場合だと30年の融資期間が組めます。

不動産投資向け融資に積極的な西部信用金庫だと木造でも新築なら35年、RCだと最長40まで融資期間を設定できます。

また、新築の場合、賃貸運営も比較的カンタンです。

日本人は今でも新築の住宅が大好きな人種です。

そのため、多少家賃が高くても新築の賃貸物件に住みたいと思う方が大勢います。

特に女性にこの傾向が強いですね。

そのため、中古に比べて新築物件は容易に入居付けすることが可能です。

また、新築から5年程度はほとんど修繕費用は発生しません。

僕も新築のアパートを所有していますけど、退去の度に必要になるのはクリーニング費用くらいです。

クリーニング費用はほとんど前の入居者様の敷金で相殺されるため、大家の手出しはゼロです。

そのため、毎月の家賃から借入金の返済を引いた金額(キャッシュフロー)が黒字であれば、5年間はほとんど問題なく賃貸運営することが可能です。

ただ、有利な点が多い新築ですが、一つだけ弱点があります。

それは、築古に比べると利回りが低いということ。

都内23区ですと、築20年の築古物件に比べて利回りが2%程度低いです。

そのため、築古の高利回り物件のように、爆発的なキャッシュフローを生み出すのは難しいです。

ミドルリスク・ミドルリターンというやつですね。

そういう意味では、初心者向けの投資手法と言えます。

ただ、不動産投資の経験を積んでいくと、自分で土地を探し出し、設計士に依頼して建築プランを入れて、自分オリジナルの新築物件を作り上げる猛者もいます。

これはプロのアパート建築会社と同じことをやっています。

通常、アパート建築会社は自社で企画・建築した商品(収益物件)に20%くらい利益を載せて投資家に販売します。

自分で企画・建築することができれば、アパート建築会社に利益を支払う必要がないので、その分高利回りに仕上げることができます。

不動産投資で経験を積んでいったら、自分で土地から仕入れる新築に挑戦してみるのも面白いでしょう。

地方RCマンション投資(光速不動産投資)

購入のしやすさ ☆☆★★★
利回りの高さ ☆☆☆☆★
入居付け・運営のしやすさ ☆☆★★★
売却のしやすさ ☆☆★★★
規模拡大のしやすさ ☆☆☆☆★

※☆は最高5

地方RCマンション投資とは、その名の通り、地方にあるRCの一棟マンションを購入していく手法です。

この投資の特徴は、『高利回りで、規模をガンガン拡大することができる』点です。

別名、光速不動産投資とも呼ばれていますね。

このやり方を採用する投資家は、高利回りの地方RC物件をたいていフルローンで購入します。

フルローンではありますが、高利回りで購入しているため、毎月のキャッシュフローの額も大きくなります。

そのキャッシュフローを貯めて頭金を作り、どんどんと次の物件を買い増ししていきます。

つい最近まではこの投資手法を使って、短期間で複数の物件を購入し、早期リタイアする投資家が続出していました。

ただ、スルガ銀行の不正融資問題が発覚して以降は、この地方RCマンション投資は一気に下火になってしまいました。

なぜかと言うと、地方のRCマンション一棟に融資を出す金融機関が激減したからです。

ご存知のとおり、地方RCマンションに一番積極的に融資を出していた金融機関はスルガ銀行でした。

それが、不正融資問題が発覚して以降、スルガ銀行は不動産投資向け融資はストップしています。

そのため、物件を買いたくても買えない状態になっています。

一般メディアでは、スルガ銀行が高金利で融資していた地方RC投資は失敗だと言われることも多いですが、僕はそう思いません。

もちろん地方RCは都心の物件と違い空室率が高いです。

ただ、その空室率を差し引いても余りあるほど、高利回りな物件を購入できていれば何の問題もありません。

実際に、僕の仲間では、スルガ銀行から融資を引いて高利回りな地方のRCを買い増しし、そのキャッシュフローだけでサラリーマンをリタイヤした人は大勢います。

現在は、スルガ銀行が融資を出さないので、地元の方が地元の地銀や信用金庫を使って購入する以外は買うことができません。

東京の投資家が、何の地縁もない地方の物件を購入できなくなったのですね。

逆に、地方出身の方で、地元に地縁がある方は地元の金融機関を開拓して、地方RCマンションを購入できる可能性があります。

その場合は、チャンスかもしれません。

でも、決して高値づかみだけはしないでくださいね。

スルガ銀行で融資を受けて賃貸経営に苦しんでいる方の大半は、利回り10%程度の地方RCを購入している人がほとんどです。

シミュレーションしてみればすぐに分かりますけど、利回り10%程度ではキャッシュフローを黒字で運営するのはほぼ無理です。

少なくとも利回り15%以上ある物件を狙っていきましょう。

築古戸建投資

購入のしやすさ ☆☆☆☆★
利回りの高さ ☆☆☆★★
入居付け・運営のしやすさ ☆☆☆★★
売却のしやすさ ☆☆★★★
規模拡大のしやすさ ☆★★★★

※☆は最高5

築古戸建投資とは、法定耐用年数(22年)が切れて建物の価値がなくなった戸建を土地値以下で購入し、自分でリフォームして貸し出す手法です。

有名不動産投資家としては、『加藤ひろゆき』さんや『サーファー薬剤師』さんがいますね。

この投資手法の最大の特徴は、『購入のしやすさ』です。つまり、物件価格が小さいんですね。

都内に住んでいる方だと驚くかもしれませんが、首都圏でも少し郊外にでれば300万円くらいで築古戸建が販売されています。

実際に、サーファー大家さんは千葉の房総半島の外側で、100-300万円くらいの戸建を購入して賃貸経営されています。

300万円くらいでしたら、現金で購入される方も多いです。

また、日本政策金融公庫からであれば、比較的簡単に融資を引くことが可能です。

特に、女性、または35歳未満、または55歳以上の方は、女性、若者/シニア起業家支援資金制度を使えば7,200万円まで長期の融資を受けることが可能です。

日本政策金融公庫は民間の金融機関と違って、借り主の属性を見ないため、属性が不利な契約社員や自営業者の方でも融資を受けることが可能です。

しかも築古戸建投資の良いところは、入居付けが比較的カンタンなんですね。

SUUMOとかの賃貸ポータルサイトで探してみるとすぐにわかりますが、戸建の賃貸物件は通常の集合住宅に比べるととても少ないんです。

一方で、荷物が多いファミリー層を中心に戸建に住みたいと考える人たちは多いため、需要が供給を上回っているんですね。

そのため、比較的郊外でも戸建賃貸であれば入居付けをすることは可能です。

ただ、そんな戸建投資にも注意点があります。

それは、想像以上にリフォーム費用が必要になる点です。

300万円で購入した戸建をそのまま毎月5万円で貸し出せば利回りは20%を確保できます。

ただ、格安で売りに出されている戸建のほとんどはリフォームしないと客付けできない物件がほとんどです。

ボロボロの戸建の外壁、屋根、水回りを全部フルリフォームすると、どんなに安い業者でも300万円以上します。

LIXIL(リクシル)等の大手リフォーム業者だと500万円は最低かかります。

300万円で買った戸建に500万円でリフォームした場合、月5万円で入居者が見つかったとしても利回り7.5%にしかなりません。

そのため、セルフリフォームで費用を抑えるか、リフォーム済みの物件を購入するかしないと、思ったほど儲かりません。

少なくとも高額なリフォーム費用のかかる水回りについては、そのまま利用できる物件を探したほうが良いでしょう。

都内築古アパート投資

購入のしやすさ ☆★★★★
利回りの高さ ☆☆☆★★
入居付け・運営のしやすさ ☆☆☆☆★
売却のしやすさ ☆☆☆★★
規模拡大のしやすさ ☆☆☆★★

※☆は最高5

都内築古アパート投資とは、都内23区内の立地の良い場所に、築古のアパートをほぼ土地値で購入する手法です。

この投資手法の特徴は、『買いにくいけど、安定的に儲かる』です。

JOJO
JOJO
JOJOのお気に入りの投資手法だよ

築古とは言え、都内23区といった賃貸需要が旺盛な地域に狙いを定めて物件を購入します。

都内で新築を購入しようとすると、利回りが低いですが、築古であれば土地値同然で購入できるため、そこそこの利回りを確保することができます。

この投資手法の良いところは、資産価値が落ちにくい点です。

基本的に土地値で物件を購入しているため、土地の値段が下がらなければ物件の価値も下がりません。

都内23区の土地の値段は変わらないか、都心エリアに限っては緩やかに上昇すると予測されています。

理由は2025年までは人口は増え続けますし、単身世帯に限って言えば2060年まで減少しないからです。

出典:2060年までの東京の人口推計 – 東京都政策企画局

そのため、売却する際に、大きな利益が手元に残ります。

物件価格は変わらないのに、残債がどんどんと減っていくからです。

しかも、都内23区は賃貸需要が旺盛なため、入居付けも比較的簡単です。

首都圏でも郊外エリアに行くと、2,3月の繁忙期を逃すと部屋探しをする人はほとんどいなくなります。

一方で、都内23区であれば、1年中部屋探しをしている人は必ずいます。

そのため、繁忙期でなくても空室を埋めることが可能です。

そんなメリットの多い都内築古アパート投資ですが、もちろん弱点もあります。

それは、非常に購入しにくいという点。

先ほど説明した通り、基本的に金融機関は法定耐用年数以内でしか融資期間を設定してくれません。

築年数20年とかの木造アパートだと、融資期間2年とかになってしまうんですね。

これじゃあ、あんまり融資を受ける意味がありません。

そのため、都内築古アパートは現金で購入するか、築古でも融資期間を長く設定してくれる金融機関を探すしかありません。

都銀や地銀は耐用年数以内でしか融資を出さないので、対象外となります。

残るは信用金庫や信用組合となります。

信用金庫や信用組合の中には、法定耐用年数を超えて融資をしてくれるところも存在します。数は少ないですけどね。

信用金庫や信用組合には、基本的に営業エリアに住んでいる方でないと融資をしてはいけないルールがあります。

そのため、この投資手法を検討するのであれば、まずは自宅近くの信用金庫、信用組合に融資方針を聞いてみると良いと思います。

JOJO
JOJO
僕は築20年の木造アパートに近所の信用金庫から融資期間25年で借りているよ。みんなも探してみよう!

区分マンション投資

購入のしやすさ ☆☆☆☆☆
利回りの高さ ☆★★★★
入居付け・運営のしやすさ ☆☆☆☆☆
売却のしやすさ ☆☆☆☆☆
規模拡大のしやすさ ☆★★★★

※☆は最高5

区分マンション投資は、不動産投資の中でも一番身近な手法ではないでしょうか。

この投資手法の特徴は、『購入しやすいし、管理も簡単だけど、あまり儲からない』です。

区分マンションは不動産投資の中では、最も規模を小さく始めることが可能です。

少し郊外であれば100万円くらいから物件が売ってますし、都内であっても2,000万円くらい出せば築浅の区分マンションを購入することが可能です。

しかも、区分マンションには融資がつきやすいです。

ぶっちゃけ、今でもフルローンが出るのは区分マンションだけです。

区分マンションに強い金融機関は次の通りです。

  • オリックス銀行
  • JACCS
  • SBJ銀行

それぞれ金利1.5~2.0%くらいの間でフルローンを受けることが可能です。

建物の耐用年数も55年まで見てくれるため、例えば築10年のRC区分マンションであれば最長45年間融資を受けることが可能です。

さらに、区分マンションは入居付けもそんなに難しくありません。

そもそも単身用の区分マンションは駅近等の立地の良い場所に建設されます。

しかも、賃貸用の木造アパートと違って、設備も充実していることが多いです。

バス・トイレ別は当たり前で、オートロック完備のマンションも珍しくありません。

また、躯体が頑強なRCでできているため、遮音性能も抜群です。

そのため、RCの区分マンションは賃貸ニーズが高いです。

都内23区で区分マンションを買っておけば、それほど入居付けで困ることはないでしょう。

郊外の区分マンションはオススメしません。家賃水準が低い割には、管理費・修繕費といった毎月の固定費が高く、ほとんど儲けが残りません。買うなら、資産価値が落ちない都内の区分マンションにしましょう

区分マンションの最大の弱点は、『利回りが高くない割には、運営コストがかかる』です。

ぶっちゃけ、そんなに儲かりません。

普通の分譲マンションと同じく区分も管理費、修繕積立金を管理組合に毎月支払う必要があります。

家賃収入から、それらの固定費を支払うとあまり手元に残りません。

そのため、区分マンション投資のキャッシュフローだけでサラリーマンをリタイヤするのはちょっと厳しいです。

ただ、都内の高立地の区分マンションを購入しておけば、資産価値はほとんど減りません。

その一方で、返済を進めれば残債はどんどん減っていきます。

残債がある程度減った時点で売却すれば、売却後にまとまったキャッシュが残ります。

その後、売却で得たキャッシュを頭金に、一棟もの物件にステップアップすることも可能です。

そのため、初心者の方が不動産投資の経験を積む分には区分マンションは良いのではないでしょうか。

そして、頭金と経験が積み上がった時点で、もっと儲かる投資手法に移行していけば良いと思います。

初心者にオススメの投資手法

代表的な5つの不動産投資手法を見てきました。

実は、これらの投資手法に優劣はありません。

実際に、どの投資手法でも成功している先輩投資家はたくさんいますし、複数の投資手法を組み合わせている人もいます。

JOJO
JOJO
僕も都内築古アパートと新築投資を組み合わせているよ

そのため、『これだったら、自分もできるかも』と思える投資手法を選んで頂けたらと思います。

最後に、僕が今、不動産投資を始めるなら、どのような投資手法を選ぶかを伝えたいと思います。

手持ち資金の額によって、異なる投資手法を取ります。

手持ち資金が豊富な場合

もし手元に500万円~1,000万円近くのまとまった貯金があれば、新築アパート投資から始めます。

属性の良い人でしたら、頭金1割くらい入れて、いきなり新築アパートを買えます。

新築アパートはなんと言っても、運営の難易度が一番低いです。

入居付けも簡単ですし、大規模修繕も当面の間不要です。

それに、もし万が一『不動産投資をやめたい』と思っても、新築物件はすぐに売却することが可能です。金融機関の融資がつきますからね。

新築を購入して、しばらく運営して売却。

そして、売却で得た資金を元に、今度はよりリターンが大きい都内築古アパート投資に移行するのが良いんじゃないでしょうか。

手持ち資金が少ない場合

もし手持ち資金が300-500万円くらいしかない場合は、築古戸建投資から始めると思います。

頑張って手持ち現金で買える安い物件を探します。

そして、リフォーム資金は日本政策金融公庫を使って借ります。

リフォーム資金は無担保ローンの枠を使うので、物件に抵当権をつけずに購入することが可能です。

そして、1年ほど賃貸経営して、経験を積んでから次の戸建を買います。

この時は、最初の戸建を担保に入れて(抵当権をつけて)、次の戸建の購入資金を借り入れます。

そして、ある程度、残債が減ってきたら売却して、まとまったキャッシュを手に入れます。

その後は、手持ち資金が余裕なパターンと同じように、よりリターンが大きい都内築古アパート投資に移行すると思います。

皆さまも、自分にあった投資手法を選んでくださいね!

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POSTED COMMENT

  1. さとう より:

    先日、オリックス銀行とSBJ銀行に区分マンション購入で融資の相談してみましたがフルローンはやっていないと言われてしましました。提携している不動産会社を通さないと条件優遇されないのでしょうか?

    • asoburo より:

      オリックスもSBJも大手不動産業者と提携していて、そこからの物件紹介のみフルローンを出しているようです。
      そのため、買いたい物件を大手不動産仲介会社に持ち込んで、融資担当を紹介してもらうという手があります。
      同じ銀行でも融資担当、部署によって融資基準が異なるからです。
      オリックスもSBJもまだ、諸費用だけ出せば、残りはフルローンやってますので、チャンスはあると思います。

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