こんにちはJOJOです！ 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。
僕は大家を初めて8年以上経ちますが、不動産投資には本当に様々な知識やノウハウが必要だと感じます。
銀行の融資情勢、入居者に人気の間取り・設備、リフォーム・原状回復工事の相場、空室対策、会計・税金など、不動産投資家に求められる知識やノウハウは多岐に渡ります。
何も知らずに収益不動産を購入してしまうと、購入後の賃貸経営で確実に苦労します。
そのため、不動産投資を始める前に、しっかり勉強することはとても大事です。
このように言うと、100万円以上もするような高額な不動産投資塾に加入したり不動産コンサルタントに依頼しないと必要な知識やノウハウが得られないのではないかと考える人がいます。
でも、そんな必要ありません！
不動産投資に必要な知識やノウハウは高額なお金を支払わなくても、無料もしくは少額の費用で十分に学ぶことができます。
実際に僕は高額な不動産投資塾やコンサルタントに依頼したことはありませんが、家賃年収3,000万円の規模にまで成長を続けています。
今回はできる限りお金をかけずに実践的な不動産投資ノウハウを学ぶ方法を紹介します。
- 本から学ぶ方法
- 無料ガイドブックから学ぶ方法
- セミナーから学ぶ方法
本から学ぶ
不動産投資の勉強をする中で、一番手軽で、かつ費用対効果に優れているのは読書です。
本屋さんに行ってみると分かりますが、不動産投資関連の書籍は実に沢山あります。
ただ、困ったことに沢山ありすぎてどの本を読めば良いか悩みますよね。
有名大家さんの中には、不動産投資を始める前に本を100冊以上読むべし！という方もいらっしゃいますが、100冊読み切るまでに数年かかっちゃいますよね(＾-＾；)
そのため、本当に必要な知識が得られる書籍だけを厳選して読む必要があります。
不動産投資本を選ぶ時のポイントは次の通りです。
- 大げさなタイトルの本は避ける
- 基礎的な知識・ノウハウを網羅している教科書的な本を選ぶ
大げさなタイトルの本は避ける
本屋さんに行くと、ついつい『資産ゼロから１年で家賃年収１億円！』のような派手なタイトルの本に惹かれてしまいますよね。
ただ、個人的にはこのような大げさなタイトルの本は、著者の自慢話ばかりで初心者の参考にならない場合が多いです。
著名な有名大家さんが書いているケースが多いのですが、著者の独自のノウハウや属性がないと実現できない手法が中心に描かれています。
例えば、「頭金ゼロで何億もするRCマンションを何棟も買い進めました！」なんて宣伝している大家さんの多くは、実は資産家であったり、株などで大量の現金を持っていたりします。
そして、これらの著者にとって不都合な事実はたいてい秘密にされています。
真実を書くと、初心者の方はがっかりして、誰も本を買わなくなりますから。
そのため、特別な資産をもたない普通の初心者がそのような有名大家さんの真似をしても成功できません。
また、有名大家さんの中には、単に不動産投資を始める時期が良かっただけで成功した人もいます。
例えばリーマンショック直後の不動産価格が暴落している時に不動産投資を始められた方は、かなりの高確率で資産を増やしています。
実際にそのような投資家さんの所有物件を見ると、地方RCマンションで利回り20%とか、都内新築アパートで利回り10%とか、今ではありえない好条件であることも多いです。
もちろん、特別なノウハウを持っていて、相場より高い利回りを実現している人もいますが、単純に『相場が割安な時に物件を買えただけ』という方も多いです。
そのような有名大家さんが書いた不動産投資本は参考程度に読むのは構いませんが、内容を鵜呑みにして、その通り真似してもダメです。
つまり再現性がないのです。
初心者に必要なのは、誰にでも再現可能な知識・ノウハウです。
そのため、このような大げさなタイトルの本はできるだけ避けましょう。
不動産投資へのモチベーションを高める手助けになっても、必要な知識は身につきませんからね。
基礎的な知識・ノウハウを網羅している教科書的な本を選ぶ
初心者にぴったりなのは、不動産投資に必要な基礎的な知識やノウハウを丁寧に解説してある教科書的な本です。
この種の本の特徴としては、タイトルが地味で、著書の物件紹介（自慢）の割合が少ないことが上げられます。
そのかわりに、初心者に必要な基本知識をわかりやすく丁寧に説明するために多くのページを割いています。
参考に２冊例を上げておきます。
初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書――投資家100人に聞いた!不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え
鑑定士大家さんこと、鈴木宏史さんの著書です。
物件選定から買い付け、融資、入居付けまで賃貸経営に必要な知識がQ&A形式でわかりやすくまとまっています。
鈴木さんが初心者の頃に体験した失敗談も豊富に書いてあるので、初心者の方には特に勉強になると思います。
入門書としては最適だと思います。
めざせ! 満室経営 本気ではじめる不動産投資
元祖サラリーマン大家として有名な赤井誠さんの著書です。
こちらの本は既に基礎知識を持っていて、ワンランク上の投資家を目指したい方にオススメです。
不動産投資における付加価値の付け方、金利交渉のテクニック、金融機関の評価が上がる決算書の作り方等、賃貸経営の収益を向上させるための重要知識が満載です。
特に僕が感銘を受けたのが、『業者任せでは利益がでない』ということ。
不動産投資にはざっくり以下の工程があります。
- 【購入】 情報入手→安く買う→融資を受ける
- 【運営】 リフォーム・リノベーション（または新築）→入居者募集→維持管理→納税→金利交渉
- 【売却】 高く売る
不動産投資で儲けるためには、どの工程で、どのように自分なりの付加価値をつけられるかを真剣に考えることが重要と言います。
交渉が得意な人は、購入時の指値交渉のノウハウを蓄積する。
企画が得意な人は、新築やリノベーションのプランニングノウハウを蓄積する。
どの工程でも、全て不動産会社やコンサルタントの言われるがままにしか行動しない人は、そのような業者に利益を抜かれてしまうため、儲けることができません。
ワンステップ上の投資家を目指す方にはぜひ読んでほしいと思います。
無料のガイドブックから学ぶ
本のようにわざわざお金を出さなくても、有益な情報を入手することが可能です。
それは、不動産会社が無料で配っている、初心者向けのガイドブックやDVDを取り寄せることです。
不動産会社のガイドブックの良いところは、『煽り』記事が少ないということ。
不動産会社の目的は、皆様に自社の収益用不動産を購入してもらうことです。
そのため、実際に投資家が購入できる現実的な水準の物件を紹介します。
その物件は、現実に販売されているものですので、有名大家さんが自慢しているような都心で築年数も浅いのに、利回りが10%もあるようなキラキラした物件ではないでしょう。
どちらかというと、利回りも控えめな物件が多いでしょう。
また、フルローン・オーバーローンではなく、1,2割の頭金を必要とするケースも多いです。
ただ、実際に多くの初心者が購入しているのは、このような普通の物件です。
不動産会社が無料配布しているガイドブックはリアルな等身大の物件を教えてくれます。
そして、ガイドブックにはそのような等身大の物件を元にした収益シミュレーションや、運営上のノウハウが記載されています。
つまり、初心者が実現可能なリアルな賃貸経営の姿を確認することができるのです。
また、不動産会社のガイドブックは、初心者向けに書かれているため、難しい専門用語を使わずに分かりやすく説明してあります。
また、初心者が最低限知っておかないといけないポイントだけに絞られているので、短時間で読み終えることができます。
勉強のためだと割り切って、代表的な不動産会社からは資料請求しておくと良いと思います。
僕が実際に資料請求して、勉強になったなと感じる不動産会社を1つ紹介します。
Webから簡単に申し込むだけで、無料ガイドブックを配送してくれます。
株式会社GAテクノロジーズ（中古区分マンション）
GAテクノロジーズは最近、区分マンション業界ではとても人気の不動産会社です。
一見、不動産会社に見えず、IT企業のようですが、れっきとした不動産会社です。
RENOSY（リノシー）というブランド名で区分マンション販売からリノベーションまで総合的な不動産ソリューションを提供しています。
GAテクノロジーズの強みは、不動産の仕入れにAIを活用していることです。
世の中にある何万という物件情報は日々更新されています。
不動産業界では、今も物件の仕入れ担当が毎日毎日レインズという物件情報ポータルサイトを目を皿のようにして見ています。
でも、実際は毎日出てくる物件の数は膨大で、その全てをチェックすることは不可能です。
GAテクノロジーズでは、この物件のチェック・分析作業をAIを使って行っています。
過去の資産価値の推移、空室履歴といったデータを元に、物件一つ一つに点数付け（スコアリング）していきます。
そして、不動産投資に最適な物件だけを自動的に選別するまでを自動化しています。
また、瞬時に物件の選別をすることが可能なので、物件が売りに出された瞬間にすぐに買い付けを入れることが可能です。
こうして、優良物件を誰よりも早く仕入れることができるため、オーナーには優良物件をいち早く提案することが可能です。
GAテクノロジーズが扱っているのは主に築浅の中古区分マンションです。
築浅の中古区分マンションは購入希望層が多いため、優良物件を仕入れるためには時間との勝負になります。
GAテクノロジーズはテクノロジーを活用することで、他の不動産会社より有利な条件で優良物件を仕入れることができるのです。
そのため、不動産投資家の間でも、GAテクノロジーズは市場に出ていない優良物件をいち早く提案してくれると好評を博しているようです。
実際に僕もGAテクノロジーズに問い合わせしましたが、市場に出ていない優良物件を豊富に抱えているという印象です。
基本的に大手不動産ポータルサイトに掲載されている物件は売れ残り物件です。
なぜならば優良物件は大手ポータルサイトに掲載する前に不動産会社が独自のネットワークで売り切ってしまうからです。
そのため、優良物件を購入したいと思うなら、仕入れ力のある不動産会社に問い合わせるのが一番です。
その意味では、GAテクノロジーズは優良物件をいち早く提案してくれる可能性が高いと思います。
GAテクノロジーズは無料で不動産投資初心者向けのガイドブックとDVDをプレゼントしています。
ガイドブックでは不動産投資の仕組みを分かりやすく説明しているだけでなく、なぜ中古区分マンション投資が最適なのかを理論的に解説しています。
AIを不動産に活用することで、GAテクノロジーズが優良物件を継続的に仕入れることができる仕組みについても詳しく説明してあります。
中古区分マンション投資に関心がある方はぜひ資料請求してみてください。
GAテクノロジーズに無料資料請求する＞＞【GA technologies】
なお、GAテクノロジーズについてもっと詳しく知りたいという方は次の記事もどうぞ。
セミナー
から学ぶ
不動産投資セミナーには無料のものと、有料のものがあります。
不動産投資家の方の中には、『無料のセミナーは不動産会社が顧客の勧誘のために行っているものだから、行っても無駄』と切り捨てる人もいます。
ただ、僕は無料セミナーの目的が顧客の勧誘になっていることを理解した上で、勉強のために参加するのは意味があると考えています。
一方で、有料のセミナーであっても、たいして意味のないセミナーも沢山あります。
無料・有料セミナーにはそれぞれ次のような特徴があります。
無料セミナー
自社物件の購入してくれる顧客を探すために、不動産業者が無料でセミナーを開催していることがほとんどです。
だからと言って行く価値がないと切り捨ててしまうのは早計です。
不動産業者が主催の無料セミナーの特徴としては、初心者向けに非常にわかりやすい解説をしてくれる点です。
彼らも多くの人に物件を購入してもらえないと意味がないため、写真や動画を使ったりと説明に工夫を凝らしています。
初心者を対象にしているため、内容も基礎的なものがほとんどです。
また、大手不動産会社が主催するセミナーでは、ゲスト講師として著名な不動産アナリストや不動産投資家を招いていることも多いです。
普通にセミナーを受講すると1万円もするような有名講師の話を無料で聞けることも珍しくありません。
一方で、無料セミナーは不動産業者のポジショントーク全開だと言うことも理解しておく必要があります。
そのため、オイシイ話は話半分に聞き流しつつ、有益な知識だけを吸収するという冷静なスタンスが大事です。
僕が勉強になったなと感じたのは中古区分マンション投資で有名な日本財宅の無料セミナーです。
日本財託の中古区分マンションセミナー
日本財託は名前が示す通り元々は資産家から預かった不動産の賃貸管理が本業です。
その後、管理を委託しているオーナーからの要望で中古マンション販売を取り扱うようになり、業界大手にまで成長しました。
上場こそしていませんが、年間売上高は290億円もある正真正銘の大企業です。
東証マザーズに上場している中古マンション販売大手のGAテクノロジーズの年間売上が200億円ですから、それ以上の規模の会社ということになります。
この日本財託の不動産投資ポリシーは次の通りです。
この日本財託は堅実な区分マンション投資手法を提唱しており、物件を購入した後も繰り上げ返済を行い、返済比率が40%を超えて初めて次の物件の購入を勧めてきます。
投資家にはけっして無理やり物件を購入させようとしません。
かなり安全志向の会社ですね。
日本財託が勧める物件には次の３つの基準があります。
- 東京
- 中古
- ワンルーム
まず、対象エリアは東京に限定しています。
不動産投資は長期間の投資になるため、今後安定的に人口流入が続く東京を勧めています。
大企業の本社が集中する東京には地方から多くの若者が職を求めて移住してきます。
また大学も圧倒的に多いです。
しかも最近は人手不足に対応するために、政府が外国からの技能実習生の積極的な受け入れを後押ししています。
特に人手不足が深刻な建設業での受け入れが進んでいるようです。
また、日本の大学に進学を希望する外国人留学生の数もどんどん増加しています。
これらの外国人技能実習生や留学生の多くが東京に住んでいます。
そのため、今後東京では外国人居住者の賃貸ニーズも増えていきます。
次に日本財託は中古物件を勧めています。
その理由は、中古は新築に比べて価格が安く、利回りが高いからです。
新築のマンション価格には不動産会社の利益、人件費、広告費が乗っています。
これらの利益や諸経費を合計すると物件価格の30%になります。
つまり、新築は中古よりも最低30%は高い訳です。
一方で好立地の都心区分マンションであれば新築と中古ではそれほど大きな賃料の差はありません。
そう考えると、中古を買っておいた方が投資利回りが高いことは一目瞭然（りょうぜん）ですね。
日本財託セミナーの特徴
日本財託のセミナーの特徴は次の通りです。
- 物件選びのポイントを具体的に教えてくれる
- 収支計画表の見方を教えてくれる
- 利用できる金融機関の融資条件を具体的に教えてくれる
まず、セミナーはかなり実践的です。
実際に販売中の物件概要書を見ながら、物件選びのポイントを具体的に教えてくれます。
- 最寄り駅から徒歩10分以内かどうかが重要です。できれば5分以内がベスト。
- 何路線使えるか？ 2路線使えるターミナル駅がベスト。
- 入居期間の長さを考慮すると、20㎡以上の間取りが望ましい
- マンションの総戸数は50部屋以上マスト。管理費・修繕積立金は総戸数が多いマンションほど負担が少ない
- 築年数は20年未満が望ましい。金融機関で最長の融資期間35年を組めるのは築20年の物件までだから。
プロが不動産を仕入れる時のノウハウを惜しげもなく披露してくれます。
確かに日本財託が推奨しているポイントを抑えながら物件選びをすれば大きく失敗することはないでしょう。
次に実際の収支計画表を説明してくれます。
- 実際の稼働率を加味した家賃収入（稼働率98%で計算）
- 購入時の諸経費（登記費用、融資手数料、火災保険）
- 管理費・修繕積立金
- 日本財託に支払う賃貸管理手数料
- 空室発生時の仲介手数料
- リフォーム費用
- 固定資産税
区分マンション経営を行った場合にかかる全ての費用が具体的に網羅されています。
不動産会社の収支シミュレーションは大体において甘い（抜け漏れがある）ことが多いのですが、堅実な賃貸経営を標榜（ひょうぼう）している日本財託のシミュレーションは超現実的です。
不動産投資を行うに当たっては、自分自身で収支シミュレーションを作成できるスキルは必須ですが、日本財託のセミナーではこのスキルを学ぶことができます。
最後に、実際に融資を受ける際の具体的な融資条件を教えてくれます。
日本財託ではイオン銀行とオリックス銀行と提携していますが、実際の借入年数、金利、必要な頭金の額を具体的に教えてくれます。
最新の融資情勢を把握する良いチャンスだと思います。
日本財託は毎月都内で2回セミナーを開催しています。
所要時間は1時間ですが、正直1時間とは思えないほど内容の濃いセミナーです。
区分マンション投資に必要な基本的な知識が全て盛り込まれている内容でした。
また、具体的に販売している物件資料を見ながら物件購入のポイントを教えてくれるので、不動産投資初心者の方にも分かりやすいと思いました。
また、日本財託はまったくと言って良いほどセミナー後のセールスをしてきません。
希望者にはメールで新規物件の紹介をするくらいです。
そのため、強引なセールスを受けたくないと考えている人にも安心です。
東京の中古区分マンション投資に興味のある方は、一度参加されると良いと思います。
日本財託のセミナー情報はこちら＞＞日本信託
有料セミナー
有料セミナーは有名大家さんが自ら主催しているケースが多いです。
大家さん自らが主催しているため、セミナー内容は大家さんの過去の投資物件の紹介であったり、投資手法の説明がメインとなります。
ただ、先ほどの本の紹介の時にも説明しましたが、有名大家さんの自慢話を真に受けるのはあまりオススメできません。
よくあるのが、自分が過去に購入した好条件の物件を自慢するパターンです。
そのような成功談を聞くことでモチベーションは上がるのですが、勉強になるかというと微妙です。
有名大家さんは誰も真似できないような高度なスキルを持っていたり、莫大な資産を持っている方がほとんどです。
そのため、初心者が同じことをやろうとしても無理です。
じゃあ、有名大家さん主催の有料セミナーは行っても意味がないかというと、そうではありません。
成功した先駆者の話を聞くことで、自分の成功イメージを具体化することができるからです。
不動産投資を始める前は、本当に家賃収入が入ってきて、自分が豊かになっていくことがなかなかイメージできません。
それが実際に不動産投資でセミリタイヤしている成功した大家さんを間近で見ることで、『自分にも成功できる！』という実感が湧いてくるからです。
ぜひ自分のロールモデルになりそうなお気に入りの先輩大家さんを見つけてみて下さい。
有名大家さんの有料セミナーに参加するもう一つのメリットは懇親会です。
有名大家さん主催のセミナーの後には、だいたい懇親会がセットになっています。
実はセミナーよりも懇親会に参加するほうが価値があります。
懇親会では有名大家さんに質問するチャンスです。
ぜひ近くの席に座っていろいろと話しをしてみましょう。
また、懇親会には、講師である有名大家さん以外にもたくさんの大家さんや大家さんを目指す受講生が参加します。
大家さんは基本的にコミュニケーション能力が高い人が多いので、初対面でもすぐに打ち解けることができます。
先輩大家さんに教えを請えば、ほとんどの人が快く教えてくれるでしょう。
実際にはセミナーよりも懇親会で得た情報のほうが役に立つことも多いです。
懇親会には積極的に参加しましょう。
あけぼの会2.0 不動産投資家の会
ちなみに僕はトミー会長が主催する大家の会である『あけぼの会2.0』に参加しています。
月額4,400円の会費が必要なんですが、毎月著名大家さんをお呼びしたセミナーに無料で参加することができます。
セミナーの後には懇親会があります。
あけぼの会には初心者からメガ大家さんまで幅広い人達が加入しています。
とても気さくな会なのでオススメですよ。
興味がある方はこのページ一番下のコメント欄からお問い合わせください。
主催者のトミー会長をご紹介します。
あけぼの会のホームページはこちら＞＞あけぼの会2.0 不動産投資家の会
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