こんにちはJOJOです！ 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。
今の日本は終身雇用もなくなり、更に年金も不足することが判明しました。
もう会社も国も助けてはくれません。
そんな社会情勢を反映してか、『不動産投資で自分の生活を守りたい！』と考える人が増えています。
不動産投資はれっきとしたビジネスです。
会社や国に頼らず、独力で収益を生み出すことが可能です。
しかもかなり堅実に資産を形成できるビジネスだと思います。
僕みたいに物件が稼いだお金を五反田のスナックに散財しなければ、一財産築くことも可能です。
僕は稼いでしまうとすぐにスナックでボトルを入れてしまうというクセ（悪癖）があるので一向にお金が貯まりません。皆さん僕の真似をしないでください。
そんな堅実なビジネスである不動産投資ですが、やり方によっては危険な博打（ばくち）になることもあります。
そして残念ながら不動産投資で失敗して、退場していく人も少なからずいます。
不動産会社の中には、投資家に無理なセールスを行うところも少なくありません。
属性が良く、豊富な現金を持っている投資家を見つけると、その人が借金できる額の上限まで物件を押し込んでくる営業マンもいます。
当然そのような無茶な買い方をすれば破綻するリスクが高くなります。
ある投資家の方が僕のブログ経由で問い合わせをしてきました。
その方は大手航空会社のパイロットをしており年収は3,000万円。
現金も5,000万円お持ちのスーパー属性の良い方でした。
ただ、その方はスルガ銀行全盛の時に、地方の一棟RCマンションをガンガン購入されており、全部で10棟所有。借金総額は10億円を超えていました。
もちろん全て金利4.5%です。
その方は入居率が低くなりキャッシュフローがマイナスになって困っているという相談をしてきました。
その方が購入した物件をチェックしたのですが、どれも地方の郊外に立地している築古RCマンションです。
どのマンションも築年数が古いため、あと数年もすれば大規模修繕工事が必要になることは明らかでした。
10棟全て大規模修繕工事を行うためには2億円ほどの資金が必要になります。
もちろんそんな現金はありません。
おまけに空室率が高いエリアのため、空室が増えてキャッシュフローがマイナスに陥っていました。
その方は3,000万円も年収があるため、給料から補填してなんとかしのいでいましたが、大規模修繕工事が必要な事態になったら一発でアウトです。
高値で物件を購入しているため、売却しようとしても売値よりも残債の方が高いため売却することすらできません。
正直、どうアドバイスして良いか分かりませんでした。
このように、高属性の方でも一歩間違えれば不動産投資で失敗するリスクはあります。
融資がつくからといって、無鉄砲に物件を増やしていくとどこかで行き詰まります。
そうならないためには、自分の許容できる範囲内で、返済を進めながらコツコツと物件を増やしていくことが大事です。
くれぐれも自分の欲望の赴くがままに物件を買ってはいけません。
人間の欲望は無限ですからね。
リスクを減らしつつ確実に資産を増やしていきたいなら、まずは堅実な不動産投資のやり方を学ぶ必要があります。
ただ、ほとんどの不動産会社がそのような堅実な不動産投資のやり方を教えてくれません。
というか、投資家の欲望を煽（あお）ってできるだけ多くの物件を買わせようとする不動産会社のほうが多いです。
そんな中、堅実な不動産投資のやり方を推奨している珍しい不動産会社があります。
それが日本財託です。
日本財託は名前が示す通り元々は資産家から預かった不動産の賃貸管理が本業です。
その後、管理を委託しているオーナーからの要望で中古マンション販売を取り扱うようになり、業界大手にまで成長しました。
上場こそしていませんが、年間売上高は290億円もある正真正銘の大企業です。
東証マザーズに上場している中古マンション販売大手のGAテクノロジーズの年間売上が200億円ですから、それ以上の規模の会社ということになります。
この日本財託の不動産投資ポリシーは次の通りです。
『物件を購入してもキャッシュフローを使っちゃダメ。キャッシュフローと貯金を継続して、まずは繰り上げ返済。返済比率が40%を切ってから次の物件を買い増すべき』
不動産会社とは思えないほど堅実なポリシーですね。
しかも、『日本財託』という名前自体が渋い。
投資用マンション販売を行っている会社はたいていカタカナを多様したキラキラネームが多いじゃないですか。
〇〇プロパティとか、〇〇エージェントみたいな。
それに比べると超絶地味な名前ですね。
とても気になります。
というわけで、私JOJOは日本財託が本当に堅実な不動産投資を推奨しているのか確かめるためにセミナーに潜入してきました！
今回はセミナーの体験談を紹介しながら、日本財託が推奨する着実に区分マンションを増やしていく投資手法を解説していきたいと思います。
『区分マンション投資を始めたいけど、不動産会社に騙（だま）されないか不安』
『リスクを減らつつ着実に区分マンション投資を拡大させていきたい』
という方にはオススメの内容です！
セミナーに潜入！
日本財託のセミナーには２種類あります。
セミナーは毎月2回ほど都内で行われています。
早速セミナーに申し込んだのですが、既に満席とのこと。
他の日程がないか電話で問い合わせたところ、運良く少人数セミナーが開催されるとのことで、そちらに応募させて頂きました。ラッキー。
少人数セミナーは日曜日の午後に日本財託のオフィスで行われるとのこと。
タピオカドリンク片手に意気揚々と新宿にある日本財託のオフィスに突撃しました。
日本財託のオフィスは意外と小綺麗なところでした。
名前から想像するに、もっと昔ながらの不動産会社を想像してたのですが、違いましたね。
受付の電話で少人数セミナーに参加する旨を伝えたところ、セミナー講師の女性（30代前半？）がお出迎えしてくれました。
ウォ、美人やんけ…
セミナー講師の上原さん（仮名）は女優の木村佳乃（よしの）に似た清楚な美人。
『落ち着けJOJO。美人に騙されるな！』と自分に言い聞かせながらご挨拶。
ドキドキしながら上原さんにセミナー会場まで案内してもらいました。
セミナー会場は最大10人程度の会議室です。
今回のセミナー受講は僕を含めて6名。
男性4名、女性2名（いずれも30～40代）でした。
日曜だからか皆私服での参加です。
席に座ると、セミナー講師の上原さんがお水を持ってきてくれました。
机の上にはセミナー資料とお土産のキットカットが整理されて陳列されていました。
キットカットには『コツコツが勝つコツ』というメッセージが印刷されていました。
どうやら堅実な不動産投資を推奨しているのは本当らしいです。
その後、いよいよセミナーが開始。
セミナー講師の上原さんが自己紹介を始めます。
上原さんは新卒で日本財宅に入社して、それから9年間ずっと日本財託でコンサルタントとして働いているようです。
もともと祖父がアパート経営をしていたため、不動産投資は身近だったとのこと。
ご自身でも不動産投資を行っており、30代前半にして都内に区分マンションを9戸も所有しているらしいです。
見た目は丸の内にでもいそうな清楚なOLさんなので、とても区分マンション9戸のオーナーには見えません。
この人スゴイな…
その後、日本財託の会社説明に移ります。
日本財託ってどんな会社？
日本財託は元々不動産管理を中心に行う不動産会社としてスタートしました。
その後、不動産オーナーの要望に答える形で中古のマンション販売を始めます。
今では中古マンション販売が事業の主体になっており、30年のキャリアがあるそうです。
マンション販売会社の多くが社歴10年未満の新しい会社であるのに対して、日本財託は社歴30年の老舗。
バブル崩壊も乗り越えて経営を継続しているのはスゴイですね。
日本財託が紹介する物件はほぼすべて東京23区の中古のワンルームマンションとなります。
中古の区分マンション販売だけで年商290億円も上げる日本財託は只者（ただもの）ではないですね。
日本財託の特徴は管理サービスがとても充実していることです。
もともと賃貸管理をメインで行ってた会社だけあって、購入後の管理に強みを持っています。
管理を専門とする部署が存在していて、空室が出ると原状回復工事の手配から入居者募集まで全て代行してくれます。
入居率は平均98%ですから、かなり高いですね。
正直に言うと、不動産会社が公表している入居率ってどれも眉唾（まゆつば）もので、あまり信用できないと思ってました。
いくらでも数字を捏造（ねつぞう）できますからね。
ただ、日本財託の空室率98%という数字は信用できます。
なぜかと言うと、日本財託の入居率は信頼できる第三者機関が計測したものだからです。
次の認定証が会議室に飾ってありました。
この入居率98%認定証は東証一部に上場しているコンサルタント会社である船井総合研究所が発行したものです。
このような第三者機関が調査して認めた入居率ですから信憑性は高いと思います。
日本財託は中古マンションを主に販売していますが、築浅の物件から築30～40年の築古の物件まで幅広く扱っています。
つまりこの入居率98%は築古物件も合計した数字なんですね。
東京都全体の平均空室率が85%前後ですから、日本財託の入居率98%という実積は相当高いと思います。
それだけ管理チームの力が強い証拠だと思います。
しかも管理料は一戸あたり3,000円+消費税と格安です。
正直、僕の所有物件の管理をお願いしたいくらいです。
会社員に資産運用は必要
それではセミナーの本題に入っていきます。
最初はサラリーマンに資産運用が必要な理由について説明してくれます。
- 日本財託が会社員にアンケートを取ったところ、65歳以上まで働かないと行けないと回答した人は40%以上
- さらに70％以上の方が、公的年金だけでは老後の生活は成り立たないと回答
僕自身もサラリーマンやってますけど、正直65歳まで同じ会社で働き続けられる気がしません。
東京電力や東芝のように不祥事があるとどんな大企業でも一発で倒産しそうになりますからね。
しかも厚労省は老後資金は2,000万円あっても足りないよとか公言して炎上しました。
終身雇用も崩壊したし、貯金も不足するんだったら、僕達にどうしろって言うんですかね。国は。
まあ平たくいうと、個人で資産運用して老後資金を作ってねということでしょう。
会社も国も、もう個人の面倒を見てくれる時代は終わったんです。残念ですけど。
会社員の資産を形成するのに最適なのが不動産投資になります。
会社員と相性の良い不動産投資
次に、不動産投資は会社員に相性が良い理由を説明してくれました。
- 家賃収入は安定している。ボーナスが減っても家賃収入が補ってくれる。
- 賃貸経営に時間はほとんどかからない。時間のない会社員にピッタリ。
- 会社員という属性は信用力が高い。この信用力を生かして借金することができる。
僕自身も会社員を行いながら不動産投資を行っていますが、本当に相性が良いと思います。
会社員だからといって毎年安定した給料がもらえるわけではありません。
会社の業績が悪くなればボーナスは減りますし、リストラされる可能性だってあります。
最近は会社の業績が絶好調でも、未来への投資としてリストラする会社も増えてますからね。
最近だと過去最高益を更新したキリンビールが早期退職を募集したことがニュースになりました。
そのため、万が一、本業の給料が減っても家賃収入が補ってくれるのであれば安心して働くことができますよね。
また、賃貸経営は運営にほとんど時間がかかりません。
僕は現在32部屋貸し出していますが、賃貸経営に関わる時間は一週間に2-3時間程度です。
そのため、本業が忙しい会社員でも十分に運営ができます。
また会社員という属性は世間的に大きな信用力を持っています。
特に上場企業やその関連企業に勤めている方々は金融機関から非常に高く評価されます。
それらの高属性の人達は今でもフルローンに近い形で金融機関から借金をすることも可能です。
まさに信用力をお金に変えることができると言えます。
せっかくの信用力があるのであれば、生かさないともったいないですね。
老後資金2,000万円はどうやって貯める？
次に厚生労働省が指摘した、老後資金として一人あたり必要な額である2,000万円をどのように貯めることができるかを具体的に説明して頂きました。
貯金だけで2,000万円貯めるには？
毎月5万円の貯金を33年4ヶ月継続して初めて2,000万円貯めることができます。
40歳の人が貯金を始めるとすれば、2,000万円が貯まる頃には73歳になることになります。
定年延長しても65歳までしか働けないですから、それ以降毎月5万円も貯金するのは現実的ではないですね。
しかも
毎月5万円の貯金を33年も継続するのは至難の技です。
子供が大きくなってくれば教育費もかかってきますからね。
正直、ほとんどの人にとっては貯金だけで2,000万円貯めるのは無理じゃないでしょうか。
一方で、不動産投資を活用すると2,000万円貯めるまでの時間をグッと短縮刷ることが可能です。
例えば利回り6%、2,000万円の区分マンションをフルローンで購入するとします。
毎月の家賃収入は10万円で、全て借金返済に充てるとします。
更に自分の給料から毎月5万円の繰り上げ返済を行うことにします。
すると、毎月の借金返済は15万円。
年間の借金返済額は180万円です。
この場合、11年で2,000万円の全ての借金を返済することが可能です。
都心の好立地にある区分マンションであれば11年後も資産価値はほとんど落ちないでしょうから、まるまる2,000万円の資産が手に入ることになります。
ここ10年くらいの間は、都心の中古マンションは値下がりするどころか値上がりしてますからね。
しかもそのまま賃貸に出し続けておけば、毎月10万円の家賃収入がまるまる手に入ります。
たとえば40歳から区分マンション投資を始めておけば、51歳には無借金の区分マンション2,000万円が手に入る計算になります。
まだ現役で働いている51歳の時点で、毎月10万円を生み出す資産が手に入ったらその後の人生は色々と楽しめるんじゃないでしょうか。
物件を選ぶ時の基準は東京、中古、ワンルーム
日本財託が勧める物件には次の３つの基準があります。
- 東京
- 中古
- ワンルーム
エリアは東京に限る
ここで、セミナー講師の上原さんからクイズが出されました。
『次の２つの物件、どちらの賃料の方が高いでしょうか？』
部屋A
部屋B
上原さんに指名された僕はドギマギ。
『はひっ、部屋Aの方が高いと思います！』
と模範回答。
本当は、『部屋の賃料なんてエリアによって様々だからこの情報だけだと判断できない』という正論で返したかったのだけど、上原さんの屈託のない笑顔を見ていたらそんな意地悪する気になれませんでした。
上原さんからは次の回答がありました。
『ご回答ありがとうございます♪ でも、実はその逆なんですよ』
部屋Aのスペックは次の通り
- RCマンション
- 福岡市、博多駅徒歩6分
- 築9年
- ２２㎡
- 49,000円
一方で、部屋Bのスペックは次の通り。
- 木造アパート
- 東京都杉並区、高円寺駅徒歩7分
- 築43年
- 19㎡
- 52,000円
やはり僕の予想通り引っ掛け問題だった。
でも、見事に引っかかった僕の回答を聞いて、上原さんも満足そうだった。
上原さんの笑顔が見れただけで僕は満足です。
余談はこれくらにしておいて、ポイントは東京はどんなに築古の木造ボロアパートでも家賃5万円以上取れるってことです。
一方で福岡だと博多駅という超一等地のマンションでも家賃4万円代ということ。
ちなみに福岡はワンルーム激戦区なので築30年くらいになると家賃は1万円代にまで下がります…
これが東京の不動産は資産価値が落ちないと言われる理由です。
部屋Bの築43年のアパートの今の家賃は5万円です。
おそらくこのアパートが新築だった43年前の家賃は2万円程度でしょう。
なぜならば1970年代の会社員の平均月収は8万円ほどでした。
月収の1/4が払える家賃だとすると、2万円くらいですね。
つまり、この高円寺のアパートは43年間の間に2倍以上に家賃が値上がりしているのです。
もちろんその間に日本全体が経済成長してインフレになったこともありますが、それ以上に家賃が値上がりしているのです。
そう考えると東京にある不動産の資産価値の上昇はハンパないですね。
しかも東京は立地さえ良ければ物件がどんなに古くても借りたい人はいます。
賃貸経営は数十年行う長期の事業です。
将来に渡って安定した賃貸ニーズがあるエリアで賃貸経営を行うことは何よりも大事ですね。
日本全体の人口は減少が始まっていますが、東京の人口は2025年までは増え続けます。
その理由は日本全国のその他のエリアから若者が転入してくるからなんですね。
これは総務省が発表した都道府県別の転入超過数のグラフです。
東京がダントツ多いのがわかりますね。
しかも東京に流入してくるのは日本人だけではありません。
外国人留学生や外国人就労者の人口が最も多いのも東京です。
なぜならば東京にはたくさんの学校や企業が集中しているからです。
上場企業の本社数も一番多いのは東京ですからね。
このように東京は複数の賃貸需要が重なり合っています。
企業城下町のように一つの施設に依存した賃貸需要ではないので、安定しています。
一つの施設に依存して賃貸経営を行うことの危険性は三重県の亀山市を見ればわかります。
液晶でブイブイいわしていた頃、シャープは三重の亀山市に巨大な亀山工場を建設しました。
当然液晶を作るためにはその部品を作る工場や倉庫も必要ですから、シャープに部品を納入している企業も工場を建設しました。
その結果、亀山市内の賃貸ニーズは急激に高まり、もともと2万円だったワンルームの家賃が最大で6万円まで上昇しました。
その賃料上昇を知った地主が工場の周りにどんどんと新築アパートを建設し始めます。
その結果、アパートの供給数は急激に増加しました。
その後シャープの業績が悪化し、鴻海に買収された後に亀山工場から撤退します。
現在は急激に増えたアパートだけが取り残されています。
アパートの賃料は元の2万円にまで下がってしまいました。
どこか一箇所の賃貸ニーズだけに頼った賃貸経営は危険ですね。
一方で、東京は複合的な賃貸ニーズが存在します。
また、至るところで再開発が行われているため、賃料がどんどんと上昇しています。
例えば、山手線 品川駅と田町駅の間には高輪ゲートウェイという新駅ができる予定で、その周辺の地価は急上昇しています。
また、日本一長い商店街として有名な品川区の武蔵小山駅も駅前が再開発されています。
駅前には全部で5棟のタワーマンションが建設される予定です。
ある投資家は武蔵小山駅前の古い区分マンションを日本財託から購入して賃貸経営していました。
当時の購入価格は1200万円だったようです。
それが駅前の再開発が決定し、その投資家さんが持っているマンションも建て替えが決定しました。
建て替えが決定すると、前のマンションのオーナーは地権者として新築の部屋を割り当てられます。
その割当てられた新築マンションの時価は3,000万円以上になりました。
つまり、1,800万円も値上がりしたのと同じです。
このような値上がりが享受できるのも東京ならではと言えそうですね。
新築より中古がオススメ
日本財託は新築ではなく中古マンションを勧めています。
その理由は、中古は新築に比べて価格が安く、利回りが高いからです。
新築のマンション価格には不動産会社の利益、人件費、広告費が乗っています。
例えば都内の投資用マンションの新築、中古の平均価格（日本財託の販売実績）には次の通り差があります。
| 新築 | 3,023万円 |
|---|---|
| 中古 | 1,977万円 |
中古の方が1,000万円も低いですね。
中古は新築の65%の価格といえます。
一方で日本財託が扱っている好立地の都心区分マンションであれば新築と中古ではそれほど大きな賃料の差はありません。
そう考えると、中古を買っておいた方が投資利回りが高いことは一目瞭然（りょうぜん）ですね。
ワンルームがオススメ
ワンルームには次の２つの利点があるといいます。
- ロットが小さいため、複数所有してリスクを分散化できる
- ワンルームは空室期間が短く入居率も高い
ロットが小さいため、複数所有してリスクを分散化できる
ファミリータイプと比べてワンルームマンションは価格が低いです。
先程上げたように単身用のワンルームマンションであれば都内の好立地でも2,000万円も出せば見つかります。
一方で、都内のファミリータイプのマンションになると最低でも4,000万円以上します。
不動産投資でリスク管理は非常に大切なのですが、小さなロットの物件を複数所有することでリスクを下げることが可能です。
複数所有することによって、低減できるリスクは次の通りです。
- 購入時期の分散
- 築年数の分散（設備交換タイミングの分散化）
- エリアの分散（東京では様々な地域で再開発が動いている。いろんな場所に持っていれば、いつか花開くかも？）
- 災害リスクの分散
- 賃貸需要の分散
そのため、高価格のファミリータイプをドーンと購入するよりも、小口のワンルームを複数所有しておくほうがリスクは少ないと言えます。
ワンルームは空室期間が短く入居率も高い？
日本財託はワンルームの方がファミリータイプよりも空室期間が短く、入居率も高いと説明しています。
ファミリータイプの場合は、賃貸ではなく持ち家を選ぶ人も多いため、借り手が少ないといいます。
一方で、ワンルームの場合は、持ち家を選択せずに賃貸を選ぶ人が圧倒的に多いため、借り手が多いです。
つまり、賃貸ニーズが高いため、空室期間が短く入居率も高いといいます。
ただ、正直に言うと、この点に関しては日本財託が間違っていますね。
まず、東京にある賃貸物件の7割以上が単身者用のワンルームタイプです。
確かに単身者用の方が賃貸ニーズは高いのですが、その分競合物件の数も多いです。
一方でファミリー物件はそもそも数が少ないです。
3LDKくらいの大規模分譲タイプになると、希少性が高いため、すぐに借り手が見つかります。
そのため、入居率が高いのはワンルームよりもファミリータイプです。
ただ、ファミリータイプとワンルームでは利回りがまったく異なります。
例えば都心の好立地だとワンルームマンションの利回りは5％程度ですが、ファミリータイプのマンションもしくは戸建の利回りは2~3%程度です。
そのため、多少入居率が低いといっても、投資効率を考えるならワンルームタイプに軍配が上がります。
物件選びのポイント
次に、セミナーでは物件資料の見方を説明してくれました。
実際に販売中の物件資料を見ながら詳しく解説してくれました。
最寄り駅
最寄り駅から徒歩10分以内かどうかが重要です。できれば5分以内がベスト。
年々駅近物件のニーズが高まっています。
特に単身者用ですと都内で駅徒歩10分を超えると入居付はかなり厳しいです。
そのため日本財託では基本的に徒歩10分以内の物件しか扱っていません。
そして、何路線使えるかどうか。
できれば2路線以上使えるとベター。
この物件の場合は都営浅草線と東急大井町線の2路線が使えるので合格。
部屋の広さ
入居期間の長さを考慮すると、20㎡以上の間取りが望ましいです。
都内であれば10㎡程度の狭小ワンルームも入居者を決めることはできるのですが、どうしても短期間で退去が出てしまいます。
やはりある程度の居住空間がないと長い間住み続けることはできないようです。
総戸数
マンションの総戸数は多ければ多いほど良いです。
一棟あたり50部屋以上が理想です。
理由は管理費・修繕積立金は総戸数が多いマンションほど負担が少ないからです。
築年数
基本的に築20年未満が望ましいです。
理由は、金融機関で最長の融資期間35年を組めるのは築20年の物件までだからです。
区分マンションに融資をしてくれる金融機関にはオリックス銀行、イオン銀行がありますが、どちらも融資期間は次の計算式で設定されます。
55年 － 築年数
築年数に関わらず、最長融資期間は35年間となります。
融資期間が長いほど毎月の返済額が少なくなるため、キャッシュフローに余裕が出てきます。
そのため、賃貸経営の安定性を考えると、融資期間は長ければ長いほど良いです。
ただし、築年数が20年以上経っていても、利回りが高く、返済期間が短くてもキャッシュフローが出る物件は対象としています。
設備
バス・トイレ別がベター。
ただ、バス・トイレ別の物件は築浅となり、価格も1,500万円以上になることが多いです。
そのため、価格が安く利回りの高い3点ユニット型の物件をあえて狙って資産形成を加速させるという戦略もあります。
その場合は、駅近5分等の好立地の物件を選び、設備の古さをカバーします。
その他に、最近人気の設備では、宅配ボックスや浴室乾燥があげられます。
特に女性はバルコニーに洗濯物を干したくない人も多いので浴室乾燥の人気は高いです。
一方で、設備が過度に充実していると故障時の交換費用も高くなります。
そのため、最低限必要な設備だけが揃っていれば十分と言えます。
この中延の物件は、バストイレ別、独立洗面台、オートロック、二口コンロ、浴室乾燥、宅配ボックスと全ての主要設備が完備されています。
設備面だけなら非の打ち所がないですね。
収支表の見方
次に具体的な収支表の見方を説明してくれました。
こちらも実際の販売中の物件の収支表を見ながら解説してくれました。
物件価格
まず物件価格が重要です。
リスク分散の観点から物件を複数所有するのがベターです。
そのため、あまり高額な物件だと個数を増やしていくことができません。
1,000万円～2,000万円くらいが扱いやすい価格帯になります。
また、2,000万円くらいまでの小口物件であれば比較的融資も引き出しやすいです。
月額収支
投資用区分マンションについては月額収支（キャッシュフロー）がマイナスの物件を購入してはダメです。
毎月のキャッシュフローがマイナスになる物件は都内の新築物件に多いですね。
どんなに立地が良くても毎月のキャッシュフローがマイナスだと、健全な経営ができているとは言えません。
特に退去が出てしまえば毎月のマイナス幅は非常に大きくなります。
しかも毎月赤字だと、次の物件を購入するための資金が貯まりません。
初心者の方は最初はキャッシュフローに余裕のある物件を購入するか、頭金をある程度入れることが大切です。
この物件をフルローンで購入すると月額のキャッシュフローは約5,000円です。
※収支表はフルローン前提で計算されています。
年間のキャッシュフローは約6万円。
固定資産税が年間4万円ですから、税引き後のキャッシュフローはたったの2万円ですね。
そのため、最低でも1割の自己資金を入れて購入して、毎月のキャッシュフローに余裕を持たせた方が良いでしょう。
想定家賃
日本財託のユニークなところは、３つの提示家賃があるということです。
| 現況家賃 | 現在の入居者から頂いている家賃 |
|---|---|
| 仕入部門の想定家賃 | 物件仕入れ担当者が提示する想定家賃 |
| 管理部門の想定家賃 | 管理部門が提示する想定家賃 |
多くの不動産会社は現況家賃しか提示してくれません。
ただ、それだと今の入居者が支払っている家賃が相場よりも割高な場合、退去後に家賃を値下げする羽目になります。
それでは投資家の収支計算が大きく狂ってしまいます。
そのため、日本財託は現況家賃に関わらず、最新の相場を反映した想定家賃を提示してくれています。
もし現況家賃より想定家賃の方が低ければ、今後家賃の下落可能性が高い物件と言えます。
この想定家賃ですが、日本財託の異なる２部門が別々に査定しています。
物件の仕入れ部門と管理部門です。
物件の仕入れ部門はできるだけ物件を売りたいため、相場の上限の家賃を提案してきます。
つまり、ちょっと高めだけど、ギリギリ決まる家賃です。
管理部門はできるだけ空室率を下げるのが使命ですので、相場の下限の家賃を提案してきます。
つまり、ここまで下げれば確実に決まる家賃です。
最初日本財託の中でも、管理部門が算出する一番低い保守的な家賃を提示したら、お客様が物件を購入しないのではないかという反対意見があったそうです。
ただ、お客様が安全に賃貸経営するためには、保守的な家賃水準を知っておくべきだとの管理部門の強い意向から、管理部門が算出する想定家賃も記載するようになったとのことです。
管理部門が強い日本財託らしいですね。
僕はこういうバカ正直な会社は大好きです。
２つの価格帯
日本財託が販売する中古区分マンションには２つの価格帯が存在します。
| 1,000万円タイプ |
|
|---|---|
| 2,000万円タイプ |
|
1,000万円と2,000万円タイプにはそれぞれメリットとデメリットがあります。
1,000万円タイプ
1,000万円タイプのメリットには次があります。
- 利回りが高く、借金の完済が早い
- 家賃が既に下限まで下がっているため、家賃下落の心配がない
- 大規模修繕工事が複数回実施されているため、修繕積立金の値上げリスクが少ない
一方で1,000万円タイプのデメリットには次があります。
- 築年数が古いため、融資期間が短い（キャッシュフローが少ない）
- 部屋が狭い（ほとんどがバブル時代に建設された3点ユニット物件）
- 設備が古いため、修繕費が高い
2,000万円タイプ
2,000万円タイプのメリットは次の通りです。
- 建物が新しいため、融資期間が長く取れる（キャッシュフローが多い）
- 部屋が広め
- 設備が新しい（ほとんどバス・トイレ別）ため、修繕費がかからない
2,000万円タイプのデメリットは次の通りです。
- 利回りが低いため、借金の完済までに時間がかかる
- 今後家賃が下落するリスクがある
- 大規模修繕工事を迎えるタイミングで修繕積立金が値上げされるリスクがある
1,000万円と2,000万円のどちらのタイプが良いかは、投資家の取る戦略によります。
一刻も早く借金を完済して、無借金の物件を持ちたいと考えている方には、少額の1,000万円タイプの物件をコツコツと買い増していくのが合っています。
一方で、多少大きな借金を背負ってでも、入居付のしやすい築浅物件の方が良いという方には2,000万円タイプが合っています。
このように複数の異なるタイプの物件を用意してくれているのは、投資家にとって選択肢が広がるため嬉しいですね。
融資可能な金融機関
日本財託では次の２つの金融機関と提携しています。
イオン銀行
| 最長借り入れ年数 | 35年 |
|---|---|
| 金利 | 変動1.65%（短期プライムレート連動） |
| 必要な初期費用 | 最低70万円 |
| 融資審査 | 少し厳しい |
オリックス銀行
| 最長借り入れ年数 | 45年 |
|---|---|
| 金利 | 変動1.8%（長期プライムレート連動） |
| 必要な初期費用 | 最低10万円 |
| 融資審査 | ゆるい |
上原さんのオススメはイオン銀行とのことです。
イオン銀行の方が審査は少し厳しいのですが、金利が1.65%と低いです。
また、変動金利は短期プライムレートに連動します。
短期プレイムレートは日銀がコントロールできるため、金融緩和が継続する限り金利上昇することはないでしょう。
実際に短期プライムレートはここ10年間ほとんど変動していません。
そのため、金利上昇リスクが少ないといえます。
一方でオリックス銀行が採用している長期プライムレートは長期国債の金利に連動します。
長期国債はマーケット（市場）が決めるために変動幅が激しいです。
例えば日銀がどんなに金融緩和を継続しても、マーケットが日本国債の破綻リスクが高くなると思えば長期金利は上昇します。
そのため、長期プライムレートに連動しているオリックス銀行のほうが金利上昇リスクが高いといえます。
セミナーを終えて
1時間とは思えないほど内容の濃いセミナーでした。
区分マンション投資に必要な基本的な知識が全て盛り込まれている内容でした。
また、具体的に販売している物件資料を見ながら物件購入のポイントを教えてくれるので、不動産投資初心者の方にも分かりやすいと思いました。
次の方には向いていると思います。
- 資産価値の上昇する可能性が高い東京で投資したい方
- リスクを減らして着実に区分マンションを増やしていきたい方
- 強引なセールスを受けたくない方
特に、日本財託はまったくと言って良いほどセールスをしてきません。
セミナー受講後、希望した方だけに物件紹介の案内がメールで来るだけです。
電話でのフォローアップ等もまったくありません。
一方で、こちらからの問い合わせには丁寧に対応していただけます。
セミナー講師である上原さん自らも個人面談に応じてくれるそうです。
実は、僕は上原さんに会いたいがために個人面談に応募しました。内緒ですよ。
一方で、次の方には向かないと思います。
- 短期間で規模をガンガン拡大させたい
- 資産価値よりも、キャッシュフロー（利回り）を重視したい
日本財託は投資家に無理をさせない方針なので、失敗の少ない東京の中古区分マンションしか扱っていません。
東京の中古区分だけだとどうしても、規模拡大は遅くなります。
高利回りの物件を購入して、キャッシュフローをガンガン稼ぎたいという方は、一棟アパート投資の方が向いていると思います。
まとめると、日本財託はゆっくりで良いから確実に資産を拡大させていきたいという方にオススメです。
信頼できる会社ですから、興味のある方はセミナーに申し込んでみると良いと思います。
日本財託のセミナー情報はこちら＞＞日本信託
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」ナポレオン・ヒル著