こんにちはJOJOです！ 東京都内で3棟20部屋のアパートを経営しています。
銀行を騙し、住宅ローンを不正利用して不動産投資を行っている事例が報道されました！
2018年からスルガ銀行や新築アパート業者のTATERUが購入者の年収や資産を水増しする不正が相次いで発覚している不動産投資ですが、また新たな問題が発覚です。
実際のところ、この住宅ローンの不正利用スキームは不動産投資家の間ではかなり有名でした。
いつか問題になるとは思っていましたが、とうとう金融庁も本腰を入れて調査に乗り出しているようです。
今回は、この住宅ローンを不正利用して不動産投資を行うやり方とリスクをわかりやすく解説します。
そして、もしも業者に騙されて既に不正利用をしてしまっている方のために、今後の対策についても説明していきます。
不正に住宅ローンを引き出す手口
2019年1月9日、朝日新聞からこの問題に関する報道がなされました。
個人が中古マンションを投資目的で買ったのに、銀行融資を受ける際に「居住用」と偽り低金利の住宅ローンを引き出した疑いのある事例が大手ネット銀行（住信ＳＢＩネット銀行）で見つかった。融資資料が改ざんされていた疑いもあり、銀行が調査を進めている。同様の不正は地方銀行でも出ている模様だ。
関係者によると、住信ＳＢＩネット銀で昨秋、住宅ローンを延滞した顧客を調べたところ、融資申請時は居住用としていたのに、実際は投資目的で中古マンションを購入していた疑いが浮上。資料の改ざんで年収も水増しした疑いがあることもわかったという。
出典：朝日新聞DIGITAL -「居住用」と偽り住宅ローン、横行か マンション投資-
一言でいうと、『銀行には自宅を買うと言って住宅ローン融資を受けておいて、実は賃貸に出して家賃収入を得ていた』ことになります。
- 自宅を買うための住宅ローンを不動産投資に転用していた
- 不動産会社が空室保証すると嘘をついて、中古マンション投資を勧誘していた
- 購入者の年収を改ざんしていた
一つの事例に不正が3つも混在していますね。
不動産会社が空室保証と嘘を言ったり、購入者の年収を改ざんする不正行為は今までさんざん報道されてきました。
今回新しく問題になっているのは、『自宅を買うための住宅ローンを不動産投資に転用していた』というポイントです。
こちらを詳しく見ていきましょう。
どうして住宅ローンで収益不動産を購入するのか？
この購入者はなぜ住宅ローンで収益不動産を購入しようとしたのでしょうか？
それは、アパート融資よりも住宅ローンのほうが様々な点においてメリットが高いからです。
最初に住宅ローンと投資用不動産向けのアパート融資の違いを見ていきましょう。
| 比較項目 | 住宅ローン | アパート融資 |
|---|---|---|
| 借入目的 | 自宅を購入する | 投資用不動産を購入する |
| 返済原資 | 購入者の給料 | 家賃収入 |
| 金利 | 年0.4～2.4%程度 | 年2.0～4.5%程度 |
| 返済期間 | 35～50年 | 10～30年 |
住宅ローンのほうがメリットが高いポイントは次の２つです。
- 金利が低い
- 返済期間が長い
通常、中古マンションを投資用に購入する場合には、アパート融資を受けます。
アパート融資ですと、金利は最低でも2.0%以上します。
また基本的に返済期間は建物の残存耐用年数以内となります。
例えば、築20年のRC（鉄筋コンクリート）マンションの場合ですと、法定耐用年数47年から20年を引いた27年が返済期間となります。
不動産投資の場合、返済期間が長ければ、長いほど良いとされています。
返済期間が長ければ毎月の返済金額は減少するために、家賃収入から返済を引いたキャッシュフロー（現金収入）が多くなるからです。
一方で住宅ローンの場合は、金利は低く、返済期間も長く取れます。
例えば今回不正が発覚した住信ＳＢＩネット銀行の場合ですと、変動金利は年0.418%（2019年1月時点）となります。
アパート融資の金利の1/4ですね。
また全期間固定金利のフラット50を使えば、返済期間を最大50年まで伸ばすことが可能です。
フラット50でなくても、ほとんどの金融機関は住宅ローンであれば返済期間を最大35年に設定してくれます。
しかも、築年数は関係ありません。
どんなに古いマンション・戸建であっても、返済期間を35年に設定してくれるのです。
こんなに好条件であれば、住宅ローンを利用して不動産投資を行いたくなる気持ちも理解できますよね。
どうして住宅ローンの金利は低いのか？
では、どうしてアパート融資よりも住宅ローンのほうが金利が低くて、返済期間も長いのでしょうか？
それは、金融機関が評価する返済原資が異なるからです。
- アパート融資：不動産から上がる家賃収入
- 住宅ローン：借り手のサラリーマン収入
アパート融資の場合、銀行はまず投資用不動産から毎月どのくらいの家賃収入が得られるかを算出します。
そして、家賃収入で余裕を持って借金を返済することができるかどうかをチェックします。
また、多くの金融機関が空室率を高めに想定したり、家賃が下落した場合のシミュレーションも行います。
そのシミュレーションの結果、無事に借金が返済できると判断されれば融資承認がおります。
一方で、住宅ローンの場合は、銀行は借り手が毎月どのくらいサラリーマン収入を得られるのかを算出します。
そして、サラリーマン収入で余裕を持って借金を返済することができるかどうかをチェックします。
極端なことを言うと、住宅ローンの場合は不動産そのものの価値は補助的な意味しかありません。
どんなに割高な不動産だろうと、サラリーマンとしての収入が高ければ住宅ローンを貸してくれる可能性が高いです。
では、なぜ住宅ローンのほうが金利が低くて、長期間のローンが組めるのでしょうか？
それは、家賃収入に依存するアパート融資よりも、会社員の給与収入に依存する住宅ローンのほうが安全性が高いと考えられているからです。
一般的に金利はリスクが高い借り手ほど高くなります。
例えば銀行が個人の飲食店に融資する場合は、金利は5%以上取ります。
一方で、一部上場している大企業に融資する場合は、1%未満の金利水準になります。
一部上場している大企業が倒産する可能性は非常に低いですが、『水商売』と呼ばれる個人の飲食店の場合は倒産する可能性は高いです。
リスクが高い分だけ、銀行は金利を上げて損をしないようにします。
例えば、100社中4社が倒産しても、金利5%であれば銀行は損しませんよね。
金利＝倒産確率とも読み取れるのです。
サラリーマン収入が家賃収入に比べてリスクが少ないと考えられているのは次の理由からです。
- サラリーマン収入には空室期間がない
- サラリーマン収入には、家賃（収入）下落がない
日本の会社は終身雇用制です。
最近では、会社員の転職も珍しくなくなりましたが、それでも現在の日本の法制度の元では、企業が好き勝手に従業員を解雇することはできません。
倒産する寸前になるほど経営が傾かないとリストラを行うことができないのです。
しかも、リストラする時には、割増退職金を支払うことまで行われるのが一般的です。
そのため、会社員である限り、収入が途絶えるということは考えにくいです。
また、日本では年功序列を採用している会社がまだまだ大多数です。
そのため、基本的には勤続年数が長ければ、長いほど給料が高くなります。
もちろん、最近では実力主義が浸透してきたため、昔ほど誰でも出世や給料アップが望める環境ではなくなっています。
それでも、よほどのことがない限りは、毎月の給料が下がることはありません。
一方で、投資用不動産の家賃収入は不安定です。必ず空室が発生します。
しかも空室が出ると、原状回復工事を行ったり、不動産仲介会社に仲介手数料を支払ったりして空室を埋める費用が発生します。
また、建物や設備が古くなれば、家賃は下落します。
投資用不動産の場合、新築時の家賃が一番高いです。
そして、毎年家賃が下落していくものです。
つまり空室リスクがないことと、家賃下落がないという点から、住宅ローンのほうが金利が安く、返済期間も長く設定されているわけです。
住宅ローンで投資用不動産を買うと何が問題なのか？
今まで見てきたように、住宅ローンとアパート融資ではリスクが異なります。
そのため、住宅ローンを使って、投資用不動産を購入すると大きな問題が発生します。
具体例を上げながら説明します。
例えば年収800万円のAさん（会社員）が3,000万円のマンションを購入するのに全額住宅ローンを借りたとします。
返済期間は35年、金利は全期間固定で1.5%だと仮定します。
この場合、毎月の収支は次のようになります。
| 収入（給与）① | 67万円（年収800万円÷12ヶ月） |
|---|---|
| 返済② | 9.2万円 |
| 返済余力（① – ②） | 57.8万円 |
ところが、Aさんは銀行に黙って購入したマンションには自分で住まず、賃貸に出してしまいました。
このマンションは賃貸に出した場合、毎月12.5万円の家賃収入を得ることができます（利回り5%）。
その場合、毎月の収支は次のようになります。
| 収入（家賃）① | 12.5万円 |
|---|---|
| 返済② | 9.2万円 |
| 管理費・修繕積立金③ | 1万円 |
| 返済余力（① – ② – ③） | 2.3万円 |
会社員の給料を返済原資とした場合と、家賃収入を返済原資とした場合では、毎月の返済余力が大きく異なります。
| 返済原資 | 返済余力 |
|---|---|
| 会社員の給料 | 57.8万円 |
| 家賃収入 | 2.3万円 |
会社員の給料に対して毎月の返済額が占める割合はたったの14%ですが、家賃収入に対する毎月の返済額＋出費が占める割合は84%に跳ね上がります。
その分大きくリスクが増えることになります。
上記の賃貸収支の例では空室リスク、家賃下落、修繕費用、固定資産税は加味していません。
おそらくこれらのマイナス項目を加味した場合、毎月の収支はマイナスになるでしょう。
そこで困るのは銀行です。
本来は返済余力がたっぷりあると思って貸し付けていたのが、実は返済できないリスクが非常に高いことになるからです。
先ほど説明した通り、基本的に金利（利息）は借り手のリスクに比例します。
家賃収入を返済原資とする不動産投資の場合、より高い金利にしないと銀行が損をしてしまいます。
これが、住宅ローンを使って、投資用不動産を購入する場合の問題点となります。
住宅ローンを不正利用していることが銀行にバレてしまった場合、どうなるのか？
もし、上記のAさんのように住宅ローンを使って投資用のマンションを購入していることが、銀行にバレてしまった場合どうなるでしょうか？
基本的に銀行の対応は次の2点となります。
- 期限の利益を喪失して、一括返済を求められる
- 金利が高い事業用ローンに切り替えられる
銀行は収入（利息）以上の過度なリスクを背負った状態になっています。
そのため、基本的には期限の利益を喪失させて、借金を一括返済するように求めてきます。
期限の到来までは債務の履行をしなくてもよいという利益のことです。つまり、返済期限が来るまでは借金の返済を待ってもらえる権利のことです。
一括返済するためには、不動産を売却して返済原資を作るしかありません。
しかし、不動産はそんなにスグに売れるものではありません。
急いで売ろうとすれば、足元を見られて安く買い叩かれてしまいます。
一方で、銀行は一括返済を待ってくれません。
ものすごい勢いで借金を取り立ててきます。
銀行は取り立てのプロです。
融資をお願いする時の窓口である融資担当は物腰も柔らかい方が多いですが、債権回収の部門の方は同じ銀行員とは思えないほど冷徹です。
借り手が借金が返済できないと判断すれば、容赦なく給与や財産（不動産、車）の差し押さえにやってきます。
会社にも遠慮なく電話してきます。
最終的には、銀行は抵当権を実行し競売にかけて債権を回収しようとします。
一括返済を求められるとは、こういう状態に追い込まれることを意味します。
ただ、実際には、住宅ローンの不正が銀行にバレても一括返済まで求められない幸運？なケースもあるようです。
その場合は、事業用ローンへの切り替えを求められます。
当然、金利は上がり、返済期間も短くなる可能性があります。
住宅ローンよりも借入条件が悪くなるため、賃貸経営で行き詰まるリスクが高くなります。
一括返済ほどではありませんが、厳しい状況になることに変わりはありません。
現在、不動産投資向けの融資に対しては、金融庁の監視の目が非常に厳しくなっています。
今回の住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローン不正利用が報道されたことでも分かるように、銀行はこの種の不正に対して非常に敏感になっています。
そのため、今後、住宅ローンの不正利用がバレる場合は、一括返済を求められる可能性が高くなると思われます。
不動産業者の甘い誘惑に負けて、住宅ローンを不正利用するような決してしないようにしましょう。
もしも既に住宅ローンで不動産投資を行ってしまっている場合はどうすれば良い？
中には、『既に住宅ローンで不動産投資を行ってしまっているよ…』という方もいると思います。
そんな方向けに、どのように状況を打開すべきかをお話ししたいと思います。
住宅ローンを不正利用して投資用不動産を購入している場合は、一刻も早くその状況から脱出すべきです。
住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローン不正利用が報道されましたが、すでに金融庁には報告済みとのことです。
金融庁は今後、不動産投資向け融資の審査体制や管理体制を詳しく点検し、監視を強めると表明しています。
そのため、今銀行にバレていないとしても、そのうち発覚するリスクは高いと考えたほうがよいでしょう。
銀行がその気になれば、融資した不動産が賃貸に出されていないかどうかは簡単に調べることができます。
懇意にしている不動産業者に頼んでレインズを見れば賃貸募集履歴があるかどうかは一発でわかりますからね。
住宅ローンの不正利用を脱出するためには、所有不動産を売却するのが一番です。
不動産を売却して、借金を返済してしまえば何の問題も残りません。
銀行に不正利用が知られる前に、速やかに売却に向けて動き出しましょう。
スルガ問題の不正融資問題以来、投資用不動産の価格は下落を始めています。
ただ、幸いにしてまだそこまで急激に値下がりしていないため、まだ高値で売却できる可能性も十分にあります。
特に今回対象になったような中古区分マンションであれば、現金で購入できる層も多いため比較的売却しやすいと言えます。
ただ、基本的には購入価格よりも多少安くなることは覚悟したほうがよいでしょう。
低金利の住宅ローンを使って購入しているくらいでしょうから、物件自体はそこまで高い利回りではない（＝ある程度高値で購入している）と思われます。
売り出した物件を購入してくれる方は、基本的にアパート融資を使っての購入となります。
今でしたらオリックス銀行やジャックスが中古区分マンションにフルローンを出しています。
ただ、金利は2.0%以上と住宅ローンに比べると高くなってしまいます。
その2.0%の金利でもキャッシュフローが出るくらいまでは、売却価格を下げることが必要だと思われます。
購入価格と同じ水準にこだわって長い間売れ残るよりは、一刻も早く売り切ったほうが精神的にも楽になれます。
とはいえ、少しでも高く売却したいですよね。
高く売却するならば、大手不動産会社6社が参加しているすまいValueに売却査定依頼することをオススメします。
このすまいValueは、日本の大手不動産会社6社が共同で運営している不動産売却ポータルサイトです。
参加している不動産会社
- 三井のリハウス（三井不動産リアルティ）
- 住友不動産販売
- 三菱地所ハウスネット
- 野村の仲介（野村不動産）
- 東急リバブル
- 小田急不動産
売却するなら、絶対に大手不動産会社に依頼したほうが良いです。
それは買い手の心理を考えるとわかります。
初心者の方が不動産を購入しようとしたら、まずは安心の大手不動産会社に行きますよね。
そして、不動産を一番高値で買ってくれるのは、このような初心者の方なので、結果として大手不動産会社に売却依頼したほうが高値で売れるのです。
また、大手不動産会社であれば、豊富な売却実績があるので、最新の顧客動向、金融機関の情勢を踏まえた売却価格を正確に算出することが可能です。
『自分の物件がいくらで売却することができるのか？』を把握しておくことは投資家にとって大切です。いざとなったら、すぐに売却に動けますからね。
もし現状に不安を感じていらっしゃるのであれば、とりあえず価格査定だけでもしておくことをオススメします。
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また、投資用不動産の売却で成功するコツについては、次の記事にも詳しく解説しています。どうぞご覧ください。
まとめ
最後に、今までのポイントをまとめておきます。
- 朝日新聞で住宅ローンを不正に利用して投資用不動産を購入された事例が報道され、監視の目がますます厳しくなっている。
- 住宅ローンを使って不動産投資を行うことは、銀行にとっては過剰なリスクとなる。そのため、一括返済を求められる可能性が高い。
- もし既に住宅ローンを使って不動産投資を行っている場合は、一刻も早く売却に向けて動く。
残念ながら、今だに住宅ローンを不正利用して投資用不動産の購入を勧める不動産業者やコンサルタントが存在しています。
実際に大手投資用不動産を扱うポータルサイトにも広告が掲載されています。
ただ、住宅ローンの不正利用は非常にリスクが高いものです。
金利の低い住宅ローンを使って不動産投資したほうが儲かるというような安易な考えは捨てて、しっかりとまっとうな方法で不動産投資に取り組みましょう。
不正なやり方をしなくても、しっかりと勉強すれば不動産投資は儲かります。
一緒に頑張りましょうね！
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