こんにちはJOJOです！
ちょっと驚きの融資条件を受けた不動産投資家さんがいたので、紹介しますね。
知人の不動産投資家さんなんですが、なんと過去最長となる50年ローンを地銀から借り入れることに成功したとのこと。
借入期間50年って。。
例えば30歳で融資を受けても、完済するのは80歳。
最近、どの銀行も新築物件には35年ローンを当たり前に出してきますが、50年は初めて聞きました。
凄すぎる。。
融資期間50年にした理由
投資家さんに聞いてみました、なぜ50年もの融資期間にしたのかと。
その投資家さんの回答は、利回りが低い都内の物件を購入したのだけど、融資期間50年ならフルローンでもキャッシュフローが出るからだそう。
昨今の低い利回りだと、どうしてもキャッシュフローが少なくなりますね。
特に、都内23区だと利回り4％代のマンションなんてザラにありますから。
確かにそんな低利回りな物件をフルローンで買うのならば、月々の返済額を抑えるしかありません。
借入期間を50年間に設定できれば、毎月の返済額は少なくなり、大幅にキャッシュが改善するでしょう。
でも、恐らく最初の10年くらいは毎月の支払いはほとんど利息分で、元本は減らないでしょうね。
元本返済が進まないリスク
このように超長期の借入をすると、何年返済しても、ほとんど元本が減りません。
一方で、収益不動産の価値は毎年減っていきます。
百歩譲って、都内の土地は値下がりしないと仮定しても、建物の価値は確実に減少していきます。
まあ、僕自身としては都内の土地であっても、今後人口減少が続く日本では値下がりすると思っていますが。
なので、不動産の価値は減っていくのに、元本（＝残債）が減らないわけです。
そうなると、いざ売却しようとした時に、売値よりも残債のほうが多くなって、売却できないことになるのです。
短期的な売却が目的
でも、実は、この50年ローンを組んだ投資家さんもそんなことは重々承知です。
では、どうして、この投資家さんはあえて50年もの長期ローンを選択したのでしょうか？
一つの理由としては、短期的にはキャッシュフローが出るので、次の物件取得のための頭金を貯められるから。
もう一つは、数年保有した後は、より高値で売り抜けることを狙っているから。
つまり、この投資家さんは、まだまだ不動産価格は上昇を続けると踏んでいるのですね。
そして、短期売却によるキャピタルゲインを主目的にこの物件を購入したそうです。
たしかに、将来的に不動産が高値で売却できるのであれば、債務が減らなくても問題ないです。
でも、本当に不動産価格の上昇は続くんでしょうかね。
僕としては、万一不動産価格が下落に転じでもしたら、出口が無い気がして、ヒヤヒヤしてこの話を聞いてました。
50年ローンの登場が意味すること
50年ローンは借り手も、貸し手も全期間返済を続けて完済することは恐らく想定してないでしょうね。
だって、貸し手も借りても50年後ってどうなってるか分かりませんから。
なので、この50年ローンを組んだ銀行も、数年での売却/返済を見越した上で融資をしていると思います。
売却までの数年間だけでも利息収入を得られれば良いと。
一方で、投資家は、売却までの間、キャッシュフローがプラスであれば問題無いわけです。
ここで読み取れるのは、借り手・貸し手ともに短期視点での不動産投資に移っているということ。
だれも、インカムゲインを目的として、不動産投資を考えていない。
つまり、不動産を転売して、値上がり益（キャピタルゲイン）を狙うことだけを考えている。
これって、まさに90年代のバブルと同じ現象ですよね（まあ、僕は実際のバブルを知りませんが）
別の言い方をすると、金融機関も、不動産投資家も過度にリスクを取りすぎている状態な気がします。
最近、株価も急落してきました。
今後も、不動産価格が高値を維持するかは誰にも分かりません。
やはり、不動産投資はキャピタルゲイン狙いじゃなくて、毎月の家賃収入（インカムゲイン）狙いが相応しいと思います。
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