融資

住宅ローンの借り換え体験記 僕が変動金利から固定金利に切り替えた理由を解説します!

こんにちはJOJOです! 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。

自宅を購入する際には、住宅ローンを組む方が多いと思います。

僕自身も自宅を購入する際には人生で初めての住宅ローンを組みました。

でも、ほとんどの人にとって住宅ローンは人生で初めて背負う借金じゃないでしょうか。

正直、どのような条件で住宅ローンを選んだほうが良いかどうか分からないですよね。

住宅ローンには大きく変動金利と固定金利があります。

変動金利の場合は、半年に1回の頻度で金利が見直されます。

固定金利の場合は、借入期間中の金利は変わりません。

変動金利と固定金利のメリット・デメリットは次の通りです。

メリット デメリット
変動金利 金利が低い 将来的に金利上昇リスクがある(返済金額が増えるリスクがある)
固定金利 金利が上昇することがない(返済額が上昇することもない) 金利が高い

僕はこれから住宅ローンを組もうと考えている方には、固定金利を選択することをオススメしています。

実を言うと僕は最初に変動金利で住宅ローンを借りました。

しかし、その後変動金利のリスクの大きさを再認識し、リスクが低い固定金利に借り換えました。

今回は僕が固定金利に借り換えた体験をもとに、なぜ住宅ローンは固定金利がオススメなのかを解説したいと思います。

初めての住宅ローン

僕は2009年に自宅を購入しました。

当時は融資に関する知識がゼロでしたので、不動産業者に紹介されるまま大手都市銀行の住宅ローンに何の疑問も持たずに申し込みました。

35年ローンで、金利は0.95%。変動金利です。

当時の金利水準を考えると平均的な金利だと思います(今は金融緩和の影響で変動金利は0.5%以下ですけど)。

もちろん僕には変動金利と固定金利の違いなんて分かりませんでした。

銀行からは変動金利のみ提案されたので、僕は固定金利が選択できることすら知らないまま住宅ローンを借りました(^-^;)。

2009年当時は、ちょうどリーマンショックの後です。

それまで高かった住宅ローンの金利水準が急激に下がり始めていました。

だいたい2%程度あった変動金利が1%を切るようになっていました。

ただ、固定金利は依然として高く、多くの金融機関で3%以上でした。

そのため住宅ローンを組む人のほとんどが金利の低い変動金利を選択していました。

僕もその一人でした。

変動金利の恐ろしさに気がつく

自宅を購入してからしばらく経った頃、僕の不動産投資の師匠である義理の父と話す機会がありました。

僕の義理の父は埼玉県で不動産会社を経営していました。

バブルを乗り越えた正真正銘の不動産のプロです。

バブルの頃には不動産で儲けたお金で近所に何件もスナックを経営していたようですが、バブル崩壊の直前に全て売り切って、難を逃れた強者です。

バブル崩壊の際には、仲間の不動産会社の社長が何人も夜逃げしたそうです。

このように不動産の酸いも甘いも知り尽くしている義理の父から、変動金利に関する恐ろしい話を聞きました。

バブル時代は変動金利が7~8%もしていたそうです。

郵便局の定期預金の金利が5%を超えていたことを考えると、預金する人にとっては良い時代だったようですが。

でも、借金を借りる側からすると、この金利水準は恐ろしいですね。

もし僕が借りている住宅ローンの金利が7%に上がるとすれば、月々の返済が一気に跳ね上がります。

  • 当時の金利0.95%で毎月の返済額は15万円程度
  • 金利7%に跳ね上がった場合は、毎月の返済額は30万円超

義理の父は、金利が上昇した場合の実際の支払額を僕に示しながら、変動金利の恐ろしさをコンコンと説明してくれました。

今でこそ、変動金利が1%を切るのが当たり前ですが、バブルの時には7%以上の高金利が当たり前でした。

そして、今後、変動金利が今の低水準をキープする保証はどこにもありません。

そんなことを考えると、何も考えずに変動金利を選択した僕はとても怖くなりました。

当時はリーマンショック直後で、様々な大企業がリストラを実施していました。

僕はまだ30代前半と若かったのでリストラの対象にはなりませんでしたが、40歳以上の諸先輩方はリストラされて、どんどんと会社を去っていきました。

大企業のサラリーマンといえども、会社が倒産すれば簡単に職を失うという厳しい現実を目の当たりにしました。

そして、ほとんどの人が会社からの給料が唯一の収入でしたので、リストラ(失職)=住宅ローンが支払えなくなることを意味していました。

リストラされても再就職できるかもしれませんが、給料は大幅にダウンするでしょう。

そんな状態で、変動金利まで上昇してしまっては大変です。

こうして、できることなら将来の金利上昇リスクがない固定金利に切り替えたいと強く思うようになりました。

新たな地方銀行との出会い

ある日、妻と近所を散歩しているとT地銀のチラシが目に入りました。

住宅ローン借り換えキャンペーンを行っていて、当初10年間は固定金利1.5%。

その後11年~35年までは固定金利で2.3%です。

当時、フラット35の固定金利が2.8%だったいうことを考えると、とても魅力的な金利に思えました。

T銀行はあまり知名度が高くない地銀で、僕も妻も知りませんでした。

どうやら地銀の中でも2番手クラスの第二地銀のようです。

僕は一瞬怪しいなと思ったけど、思い切って窓口で住宅ローンの相談をしてみることにしました。

T地銀に住宅ローンの借り換えを申し込み

近所にあるT地銀の支店に訪問しました。

第二地銀なので、やっぱり都銀に比べると店舗の作りも受付のお姉さんの制服もちょっとダサい感じです(^-^;)。

でも、お金に色はありません。どこで借りても一緒ですから。

窓口の人の良さそうなお姉さんに住宅ローンの借換を相談すると、別の営業担当を紹介されました。

営業担当に、店頭のチラシに書いてある固定金利借り換えキャンペーンに申込みたいと相談しました。

営業担当からは住宅ローンを借りてからどのくらいの期間返済した実積があるのか聞かれました。

なぜならば、このキャンペーンは返済実績が2年以上ある方限定のものだったからです。

2年以上の返済実績があれば滞納のリスクが少なくなるため、低金利の借り換えに応じてもらえるようでした。

ただ僕が相談した時点では、R銀行への返済実績が1年程度しかありませんでした。

そこでダメ元で、『1年しか返済実績がありませんが、なんとかなりませんか?』と聞いてみました。

すると、以下の点を教えてほしいと言われました。

  • 購入総額
  • 頭金は幾ら入れたのか
  • 残債

言われた通り回答したところ、営業担当者は本店に稟議を通してみたいと積極的な姿勢に変わりました。

実は僕は自宅を購入する際に、頭金を3割入れています。

初めて大きな借金をする僕を心配して、亡き父が住宅購入資金を多めに貸し付けてくれました。

そのため、意外と残債が少なく、自宅の担保評価が残債を上回っていました。

その結果、僕はリスクの少ない優良顧客と判断されたようで、特別に稟議を上げてくれました。

大量の頭金を援助してくれた亡き父に感謝です!

借換審査に通りました!

その後、2週間ほどしてT地銀の担当者から電話がありました。

無事に借り換えローン審査が通ったとのこと。ヤッタ―!

ただし、次の2つの条件を飲むことを求められました。

  1. 給料振込口座をT地銀にすること
  2. カードローン用のキャッシュカードの申し込みをすること

どちらも難しいことではないため、その場で快諾しました。

こうして無事に借り換えを成功させました!

新しい借入条件は以下の通りです。

  • 35年全期間固定
  • 当初10年間:1.5%
  • 11年目以降:2.3%
  • 返済金額13万円→14.5万円にアップ

R銀行の変動金利0.95%に比べると月額返済は1.5万円ほど上がりましたが、全期間固定金利にすることができました。

これで、将来金利が上昇しても安心です。

今でこそ不動産投資向け融資総額が2億円を超えていますが、当時は数千万円の住宅ローンを組むことが本当に怖かったです。

なんせ、「借金=悪」という思い込みを持った父に育てられましたから。

そのため、リスクが高い変動金利ではなく、固定金利にすることでかなり安心したのを覚えています。

まとめ

このように僕は住宅ローンを変動金利から固定金利に切り替えました。

住宅ローンは会社員の給料だけが返済原資です。

今は昔と違って会社員の給料が右肩上がりに上昇する時代ではありません。

一方で、変動金利で住宅ローンを借りている場合は、金利が上昇して返済金額が上昇するリスクがあります。

給料が増えないのに、住宅ローンの返済額だけが増えてしまっては返済できませんよね。

そのため、給料だけに頼る会社員はできるだけ住宅ローンは固定金利を選択したほうが良いと思います。

幸いに今は10年固定金利が0.6%にまで下がってきています。

将来的な金利上昇リスクに不安を覚えている方は、今のうちに固定金利に切り替えておくのも良いと思います。

借り換え先の金融機関が決まっていない方は、住宅ローン借り換え専門の『モゲチェック』を利用するのがオススメです。

全国124金融機関の中から最も低い金利のローンを提案してくれます。

しかも通常インターネット上で公表されていない非公開の低金利を紹介してくれます。

Web上で住宅ローン残高や現在の金利を入力するだけで簡単に借り換え診断をしてくれます。

Web診断そのものは無料なので、自分に金利引き下げの可能性があるのかどうかを調べるだけでも価値がありますね

住宅ローンを見直したいと考えている方は、試してみてはどうでしょうか。

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