こんにちはJOJOです！
不動産投資をするためには何はともあれ自己資金が必要ですよね。
先立つものは金、と世間ではよく言われますが、これ真実です。
特に不動産投資はお金がなくちゃ始まらない。
じゃあ、不動産投資を始めたいと考えている方は、皆さんお金持ちでしょうか？
実際は、お金持ちばかりではありません。
お金がたっぷりあって、不動産投資を始めようとする人はむしろ少数派。
僕ももちろん、不動産投資を始めた時には、妻の出産費用まで使い込むほどギリギリでしたw（未だに妻に嫌味いわれます）
となると、お金は借りるしかないってことになりますよね。もちろん。
なので、どうしたら銀行からお金を借りることができるかを知っている人が不動産投資を有利に進めることができるのは、当たり前ですよね。
僕の知っている大家さんの中には『そんなやり方で銀行融資を引っ張ることができるんだ！』という驚きのやり方を実践している人もいます。
そこで、「自己資金が少なくて不動産投資を始められない」とお嘆きの皆様！
僕が様々な先輩大家さんから聞いた融資の裏技を一挙公開しちゃいます！
良い子はマネしないでね（笑）
じゃあ、行きますね～。
一般銀行＋公庫の組み合わせ
昨今、銀行の融資が緩いとは言っても、せいぜいフルローンを貸してくれるのが関の山ですよね。
フルローンとは、物件価格自体は全額融資してくれることです。
でも、不動産を購入するためには仲介手数料や登録免許税、抵当権設定費用等の様々な諸費用がかかります。
だいたい物件価格の6%程度と言われています。
１億円の物件を購入する場合、600万円の頭金は自分で用意しないといけません。
でも、600万円の頭金ってなかなかサラリーマンが貯められる金額じゃないですよね。
特に不動産投資を検討し始めることの多い世代である30代から40代の方って、子供の教育費がかさみ始める時期。
僕もそんな余裕はありませんでした。
じゃあ、諸費用分の頭金を用意できない方はどうすれば良いか？
実は裏技があります。
日本政策金融公庫には、無担保ローンというものがあります。なんと担保不要で、最大4,800万円まで借り入れをすることができるのです！
この無担保ローンを使って諸費用分を借りてしまうという技があります。日本政策金融公庫にはもちろん諸費用分貸してくださいとは言っても貸してくれません。
きちんと、不動産賃貸業向けの事業融資という形で融資をお願いするのです。
そして、物件価格自体は一般の銀行に抵当権をつけて、フルローン融資を受けます。
そうすれば、実質１円の現金を持っていなくとも物件を購入することができるのです！
僕の先輩大家さんで実際にこのスキームを使って物件を購入し続けている人がいます。
ただ、このスキームにも注意点があります。
一度も事業を行ったことが無い人には個人事業の味方である日本政策金融公庫といえども簡単には融資をしてくれません。
そのため、規模は小さくとも不動産賃貸業の経験がある方に有利な裏技となります。
とりあえず、最初は築古の戸建や区分マンションを現金で購入し、実績を積んでからこの裏技を使って太い一棟もの物件を狙うというのもありかと思います。
静岡銀行を活用する
少し前までフルローンと言えば、静岡の２つの地方銀行が競い合って融資してくれていました。
スルガ銀行と静岡銀行です。
どちらも静岡が地盤の地方銀行ですが、それぞれ得意とする物件の種類が違っていました。
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- スルガ銀行：築古のRC・鉄骨マンション
- 静岡銀行：築古木造アパート
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最近は、かぼちゃの馬車事件を発端として、スルガ銀行の不正融資が発覚しました。
そのため、現在は事実上、スルガ銀行では不動産投資向け融資がストップしています。
ライバルのスルガ銀行が倒れた今、築古フルローン市場は、静岡銀行の独壇場となっています！
静岡銀行は通常の銀行だと融資をしてくれないような地方の物件や築古の物件にも果敢に融資をしてくれます。
不動産投資初期ステージの頃はキャッシュフローを稼ぐことが重視なので、どうしても利回りの高い地方や築古物件を対象とせざるを得ませんよね。
静岡銀行はそんな初期大家さんを応援してくれる貴重な金融機関なんです。
軒並み不動産投資向けの融資が厳しくなった今でも、静岡銀行さんはフルローンを出してくれる数少ない銀行の一つです。
金利は3.0%以上と、少しお高めですが、耐用年数以上に融資期間を長くとってくれるので、余裕でキャッシュフローが回ります。
ただ、スルガ銀行と違って、数億円もする地方のRCには融資をしてくれません。
首都圏、名古屋、静岡の木造アパートが主体です。
実際に、静岡銀行の決算書を見ると、平均融資金額は6,000万円となっています。
ちょっと小ぶりの物件が狙い目のようですね。
このくらいの規模の物件なら、多少失敗しても、サラリーマンの給料で補填できるでしょうし。
実際に、融資の延滞比率は0.1%を切っているそうです。
出世する銀行員とパイプを作っておく
最後に、これは短期的な技では無いのですが、将来的に規模を拡大していく人には是非知っておいて欲しい技です。
皆さん不動産融資をお願いする際には、銀行の支店に行きますよね。
じつは、どの支店に行くかという選択はとても大事なのです。
理由は支店の規模によって、支店長決裁の金額が違うのです。
簡単に言うと、規模が大きく、出世する人が必ず経験する支店は銀行の中でも一番力を持っています。
その銀行の支店長の決裁金額は通常の支店の支店長よりも多いです。
つまり、本店に決裁稟議を上げなくても、支店長決裁で融資を通すことができるのです。
そのため、初めての銀行を開拓する場合は、力のある支店がどこなのかを事前にリサーチすることをオススメします。
大家の会とかで知り合う先輩大家に聞いても良いですし、力のある不動産仲介会社に聞いても教えてくれることがあります。
そして、一度その支店長とコネクションを作ったら、定期的にその支店長とコミュニケーションを取るように心がけましょう。
銀行は３年周期くらいで支店長も代わります。
ただ、その支店長が出世する人であれば、どんどんと偉くなり、決裁権も大きくなっていきます。
その支店長と太いパイプがあれば、その支店長さえ口説くことができれば物件融資はほとんど決まったようなものです。
実際に、僕は最初にお世話になった支店の融資担当者が数年後に支店長になって戻ってきました。
この支店長さんとは人間関係ができているので、良さそうな物件がある場合は、直接支店長さんに相談しちゃいます。
相談した翌日には本部稟議上げてくれるので、早く融資を決めることができます。
また、僕の賃貸経営実績を正確に理解してくれているので、本部にかけあってフルローンも出してくれます。
どの支店にお願いするか。そして、どの支店長と仲良くなるか。
この２点を抑えながら銀行を開拓していけば、きっと将来的に有利な条件で融資が受けることができるようになると思います。
融資について一番大切なこと
不動産の融資の組み立て方は本当に人によって様々です。
世の中にはここで紹介した以上に、もっと色んな融資の組み立て方があります。
そして、実際に融資の組み立て方を知っている人が有利な条件で融資を受けることができます。
みなさんも是非自分なりの融資の組み立て方を研究してみてください。
ただ、フルローンはあくまで例外対応というのは理解しておいたほうが良いです。
やっぱり不動産投資の王道は、それなりに頭金を入れて、余裕を持ったキャッシュフローを実現することです。
自己資金が足りないけど、本当に利回りが良く、賃貸ニーズが確実なお宝物件に巡り合った時にだけ、フルローンを使うべきだと思います。
なぜかというと、普通の物件でフルローンを使ってしまうと、返済比率が高くなって、毎月のキャッシュフローがカツカツになるんですね。
実際に、安易にスルガ銀行からフルローンを受けて物件を購入した人で、困っている人は沢山います。
フルローンはあくまでもココぞという勝負時に限定して利用する「裏技」だと肝に銘じてもらえるとうれしいです。
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