『アパートを買い進めたいのですが、銀行からこれ以上融資できないと言われました』
サラリーマン投資家の方で、アパートを1、2棟購入したところで、次の融資が引けず、規模拡大がストップしている人も多いです。
その理由は銀行から見ると資産価値が低い物件を購入してきているからです。
特にフルローンで資産価値が低い物件を購入してしまうと、銀行から債務超過に陥っていると判断される可能性が高いです。
『フルローンで融資が出ているのだから、物件の資産価値も高いと思っていた』
このように考える人が多いですが、実際は融資が出る物件＝資産価値が高い物件ではありません。
資産価値よりも投資家の属性を重視する金融機関を利用すれば、資産価値が引い物件に対しても融資を受けることが可能です。
そのような金融機関は投資家の属性を担保とみなして融資を行うため、少ない頭金でも融資を出してくれる傾向にあります。
中にはフルローンを出してくれる金融機関もあります。
ただし、そのような「投資家の属性を重視する」金融機関ばかりを使って融資を引いていると、ある段階で次の融資がストップしてしまいます。
今回は、金融機関から融資を引き続けるためには、どのような物件を購入していく必要があるかを解説したいと思います。
- 一棟購入でストップせずに、融資を使って規模拡大し続けたい方
- 信用毀損しているため、次の物件に対して融資は出せないと金融機関から断られた方
高利回り物件の罠（わな）
不動産投資初期の頃はとにかくキャッシュフローを重視すると思います。
キャッシュフローに余裕がある物件を購入しないと、空室が発生したり、修繕工事が発生した際に手持ち現金が足りない事態に陥ってしまいますからね。
特に不動産投資の初期ステージの場合は、手持ち資金が少ないので、キャッシュフローが出る物件を購入しないと、いきなりゲームオーバーになるリスクもあります。
そのため、初心者の頃はキャッシュフローが多く取れる物件＝利回りが高い物件を購入する傾向にあると思います。
高利回り物件の特徴としては、次があります。
- 築古（建物の価値が低い）
- 郊外に立地している（土地の価値が低い）
- 建物に対して土地が狭い（建物が容積を使い切っている）
これらの物件は土地も建物の価値も低いため、物件の資産価値が低くなります。
基本的に銀行は資産価値が低い物件への融資は消極的です。
特に地銀や信金の大部分は物件の担保価値を積算価値で評価します。
積算価値では土地と建物をそれぞれ次のように評価します。
土地の価格は、国税局が公表している相続税路線価に土地面積をかけて算出します。
地方や郊外に行くほど、土地の路線価は低くなります。
建物の価格は、再調達価格に経過年数を加味して算出します。
建物価値は築年数が古くなればなるほど低くなります。
そのため、上記のような築古かつ、郊外に立地している物件の積算評価は低くなります。
基本的に地銀や信金は積算評価以上の融資を出すことはないため、いくら高利回りでも資産価値の低い築古郊外物件に地銀や信金から融資を引くことはできません。
そのため、高利回り物件に対して融資を引くためには、物件の資産性よりも借主の属性を重視する金融機関を使うことになります。
代表的な金融機関としては、オリックス銀行、徳島大正銀行、香川銀行があります。
これらの金融機関は物件の積算価値が低くても、借主の属性が高ければ融資をしてくれる可能性があります。
それは、物件の担保価値よりも、借主の属性を担保として重視しているからです。
これらの金融機関の融資はアパートローンと呼ばれています。
アパートローンでは、借主に求められる属性は比較的高めです。
一棟アパート・マンションへの融資を受けるためには、年収700万円以上が必要となります。
更に安定した収入がある職業（公務員、大手企業の会社員、士業）についている必要があります。
自営業者は基本的に融資を受けることはできません。
また、借入金額に上限を設けている場合が多いです。
借入金額の上限は年収の5～10倍程度となっております。
その変わり、アパートローンでは、頭金は多く求められません。
ほとんどのアパートローンでは頭金は物件価格の1割程度あればOKです。
属性が高い方には、いまだにフルローンを出してくれる金融機関もあります。
その意味では、自己資金に余裕がない初心者にとってアパートローンはありがたい存在です。
初心者の方で、高利回り物件を狙う方は、これらのアパートローンを利用して最初の１棟目の物件を購入するケースが多いでしょう。
ただし、最初の1棟目の融資はアパートローンで問題ないのですが、2棟目、3棟目もアパートローンで融資を組もうとすると、壁に当たります。
多くの投資家は最初の１棟目で借主の属性という担保を使い切ってしまっているため、2棟目以降にはアパートローンが使えないことが多いからです。
年収1,000万円を超える高属性の投資家であっても、アパートローンが組めるのはせいぜい2棟目くらいまでです。
そのため、規模を拡大するためには、やはり地銀や信金から融資を引くことが必要になります。
規模を拡大したいなら、積算価値を重視すべし
最初にアパートローンを使って、資産価値の低い物件を購入してしまうと、なかなか次の物件購入に進むことができません。
その理由は最初に購入した、「高利回りだけど、資産価値が低い」物件が足を引っ張るからです。
積算価値を重視する地銀や信金は、資産価値が低い物件を評価しません。
資産価値が低い物件は、購入価格よりも担保価値の方が低いと判断されます。
つまり、地銀や信金からすれば投資家のBS（貸借対照表）は債務超過に陥っているのです。
最初の一棟だけで規模拡大をストップするのであれば、高利回り、低資産価値の物件に対してアパートローンを組むのは問題ありません。
しかし、将来的に規模拡大をしていきたいのであれば、最初から資産価値の高い物件を狙っていく方が良いです。
資産価値が高い物件は利回りが低い傾向があるため、余裕のあるキャッシュフローを得るためには、頭金をしっかり入れる必要があります。
今の融資情勢だと、頭金は物件価格の2~3割は必要になるでしょう。
頭金の1割だけ出せば融資が出るアパートローンに比べるとハードルが高く感じるかもしれません。
ただ、最初に頭金をしっかり入れて、資産価値の高い物件を購入すれば、次の物件を購入する際に有利に働きます。
最初は頭金を貯める必要があるため、不動産投資を始めるまでの準備期間は長くなります。
しかし、その後の規模拡大のスピードが早くなります。
多少の遅れは取り戻すことができるので、焦らずじっくり頭金を貯めて、最初から資産価値の高い物件を購入することをオススメします。
オススメnote（記事）
融資を制するものは不動産投資を制するといっても過言ではありません。首都圏にある金融機関の最新の融資条件を記事（23,500文字）にまとめました。
金融機関ごとに「借り手の属性、融資金額、金利、融資期間、相性の良い投資手法」を具体的に記載しています。
僕は今まで30行以上の金融機関で融資審査を申し込み、10行以上の金融機関から融資承諾を得てきました。その全ての経験と知識を記事に詰め込みました。
自信作ですので、ぜひ読んでみてください！
noteを読む>> 【首都圏】不動産投資向け金融機関 攻略マニュアル 2021年版
不動産投資向け融資が厳しい今でも、フルローンを引いている投資家の方々がいます。
しかも地主や富裕層ではなく、普通のサラリーマン投資家の方がです。
普通のサラリーマン投資家がフルローンを引くためにできる裏技を記事（4,192文字）にまとめました。
単なる交渉テクニックだけでなく、『銀行が投資家に何を期待しているのか』といった本質的な銀行の思考プロセスを解説しています。
銀行の本音を理解して、フルローンや金利低減を勝ち取りたい方に読んでほしいです。
noteを読む>> 不動産投資でフルローンを引く裏技
関連記事
銀行からの評価が高い物件の特徴を解説しています。
年収が低くても融資を引く方法を解説しています。
初心者が不動産投資を始める前に読んでほしい記事をまとめています。
」ナポレオン・ヒル著