こんにちはJOJOです！
不動産投資を始めようと考えている方の多くは、物件探しに全力を上げていると思います。
でも、不動産投資は物件を購入してからがスタートなんです。
別の言い方をすると、収益不動産を購入してから賃貸経営が始まることになります。
賃貸経営において、一番大事なのは収益不動産の管理です。
不動産の管理って何するの？と思われる初心者の方も多いと思います。
収益不動産の収益シミュレーションを不動産屋さんから見せられることも多いと思いますが、そこに管理費が計上されていることが多いです。
だいたい月額家賃の5%程度が管理費に計上されることが多いですね。
実は、この管理の良し悪しが不動産投資を成功させるキーになるのです。
今回は、収益不動産の管理について分かりやすく説明したいと思います。
収益不動産の管理業務とは
中古の収益不動産を購入すると、ほとんどのケースで前の売主さんから入居者様も引き継ぐと思います。
それと同時に、大家さんになった不動産投資家は自分の物件を管理する義務が生じます。
では、収益不動産の管理とはどんな業務なのか紹介します。
ざっと上げると以下の通りです。
- 入居者様からの問い合わせ・苦情対応
- 設備故障が発生した時に、工事業者を手配する
- 粗大ゴミの管理
- 退去があった時の現状回復工事
1. 入居者様からの問い合わせ・苦情対応
一番多いのが入居者様からの問い合わせや苦情の一時対応をしてくれることです。
入居者からの問い合わせって何があるの？と思うかもしれません。
僕も大家業を始めるまでは、入居者からの問い合わせなんて想像できなかったです。
僕も過去に賃貸マンションに住んでいましたが、不動産会社や大家さんに問い合わせらしいことをしたことがなかったからです。
でも、実際には小さなものから、大きなものまで入居者からの問い合わせは数多くあります。
一番多いのは、隣近所や上の階に住む入居者の騒音に関するもの。
賃貸住宅には大勢の人が隣り合わせで住んでいるので、どうしても音の問題がでてきてしまいます。
特に木造や軽量鉄骨のアパートは壁が薄いので、結構な確率で騒音のクレームが来ます。
ただ、騒音の主である入居者様に注意喚起すればだいたいのケースでクレームが収まります。
面白い問い合わせのケースとしては、入居者から「トイレから血のような赤い液体が流れ出てくる。この物件は呪われているのではないか？」といったものがありました。
実際には、入居者様がトイレ掃除をサボっていたため、赤カビが縦の線を作っていただけでした。
この入居者様は初めての一人暮らしだったそうで、トイレ掃除が必要だったことすら知らなかったようですw
このように、入居者様からは、僕たち大家の想像を超えるような多種多様な問い合わせがあります。
このような問い合わせに対応するのが管理業務になります。
2. 設備故障が発生した時に、工事業者を手配する
次に多いのが、設備故障に関する対応です。
一番メジャーなのが夏場のエアコン故障ですね。
夏場にエアコンが切れると、入居者様からソッコーでクレームがきます。
まあ、日本の熱い夏にエアコンが無いなんて死活問題ですからね。
これ以外にも、トイレの水が止まらないという問い合わせも多いです。
ほとんどのケースがトイレのフロートバルブの故障が原因で、交換すればすぐに直ります。
新築の場合ですと、このような設備故障の問い合わせは少ないですが、築10年を超えるとかなり頻繁に出てきます。
3. 粗大ゴミの管理
一棟アパートやマンションを購入すると、必ずといっていいほど直面するのが粗大ゴミの問題です。
残念ながら入居者の中には粗大ゴミに関するモラルが低い方がいて、通常のゴミと同じようにダストボックスやゴミ置き場に平気で粗大ゴミを放置するケースがあります。
僕が過去に経験したケースだけでも、カーバッテリー、布団、机、椅子、体重計、釣り竿と沢山の粗大ごみが放置してありました。
粗大ゴミが出てくると、当然入居者様には注意喚起するのですが、すぐには問題解決しないことがほとんどです。
だいいち、近隣の方が粗大ゴミを放置している可能性もあるので、なかなか犯人を突き止めるのは難しいです。
そのため、実際には大家や不動産会社が自分で市町村の粗大ゴミ収集手配をすることがほとんどです。
オートロックがついている建物は比較的粗大ゴミ問題は少ないですが、敷地が広いとどうしても粗大ゴミ問題は出てきます。
あと、意外と多いのが放置自転車。
退去した入居者様がそのまま自転車を乗り捨てていくことが多いです。
この放置自転車もほうっておくとタイヤの空気が抜け、更にボロボロになるので、見た目が非常に悪いです。
また、自転車が余計なスペースを取るので、他の入居者の方の迷惑になります。
4. 退去があった時の現状回復工事
そして、賃貸経営を行う上で、確実に必要なのが退去時の現状回復工事です。
退去があると、まずは退去時のお部屋をチェックする必要があります。
だいたいのケースで、管理を委託されている不動産会社が退去の際の立ち会いをしてくれます。
そして、傷んでいる設備について、入居者様負担と大家負担に切り分けて、入居者様に説明をしてくれます。
その後、傷んでいる設備については現状回復工事が必要です。
ほとんどのケースで、クリーニング、クロスの張り替え、コーキングの交換、クッションフロアの交換等の工事が必要になります。
これらの工事を行ってくれる業者さんから見積もりをとって、更に実際の工事を手配する必要があります。
大家にとっては、一刻も早く次の入居者を見つけないといけないので、原状回復工事は早いにこしたことはありません。
でも、実際には繁忙期にはどの工事業者さんも忙しいので、すぐには工事に入れないことが多々あります。
そんなときに、何とか工事業者さんと調整して、早く工事を実現するのも大切な管理業務になります。
自主管理か不動産管理会社へ委託するか決めよう
以上が、ざっくりとした収益不動産の管理業務です。
不動産投資を始める前の方にとっては、意外とあるなという印象を持たれた方も多いと思います。
そうです、正直いって結構手間がかかります。
しかも、管理を疎かにすると入居者様の満足度が下がっていき、退去につながってしまいます。
そのため、満室経営するためには、良好な管理業務を行うことは絶対条件となります。
そんな管理業務については、僕たち大家にとっては２通りの選択肢があります。
それは、自己管理と不動産管理会社への委託管理の２種類です。
ちなみに、僕は所有物件3棟とも全て管理会社に管理を委託しています。
1棟はいわゆる大手の管理会社で頼んでいます。
もう2棟は同じ地元の城南エリアでのみ店舗展開している中堅不動産会社にお願いしています。
そして、兼業大家を続ける限り、これからも管理は管理会社に委託しようと考えています。
実は、以前短期間だけですが自主管理にトライしてみたことがあります。
ただ、その結果として、やっぱり兼業大家に自主管理は難しいなという結論に達しました。
次に、自主管理と管理会社委託のメリット・デメリットを紹介したいと思います。
自主管理のメリット
まず管理手数料が発生しません。
管理会社に管理を委託する場合、だいたい家賃の5%程度を管理費として徴収されることが多いです。
新築アパートメーカーの中には10%程度とる業者も多いようですね。
これらの管理費がかからないというのはキャッシュフローを増やす意味で大きなメリットです。
次に、入居者と直接コミュニケーションできるため、入居者ニーズを把握することが可能になります。
僕も自主管理することで、本当に沢山の入居者のニーズを把握することができました。
２Fのロフトは夏は熱くて使い物にならないとか、物件の最寄り駅よりも少し離れた他の路線の駅のほうが利用頻度が高いとか。
入居者様とのコミュニケーションが多くなればなるほど、色んな情報を入手できます。
それをもとに、自分の物件の改善を図れるのは大きなメリットです。
それに、大家自らがクレーム処理を引き受けるので、自然と大家はコミュニケーションスキルが向上していきます。大変ですけどw
自主管理のデメリット
はっきり言います。自主管理は手間と時間がかかります。
これが最大のデメリットですね。
トイレの水の出が悪いとか、窓の立て付けが悪いとか、網戸が閉まらないとか、本当に色んな問い合わせがあります。
その度に入居者とコミュニケーションを取るのは本当に大変。
しかも、修繕が発生した際に、自分で工事を手配しないといけないです。
工事といっても、頼む先は様々。
エアコンは電気屋さんに頼むし、水漏れは水道屋さん。
窓の立て付けが悪い場合は、工務店。
と、大家自体が最低限の修繕の知識や、委託先を把握しておかないと、いざトラブルが起きた際に右往左往してしまいます。
僕は短期間だけ自主管理をしていましたが、正直家賃の5%は安いと思えるほど管理業務は大変でした。
よほど管理業務が好きな方と時間が有る方でないと、自主管理はやらないほうが良いというのが僕の持論です。
管理会社委託のメリット
入居者様からの問い合わせを一手に引き受けてもらえるため、手間がかかりません。
それに、トラブルが発生した際に、速やかに適切な業者を手配して対応してくれます。
これはサラリーマン等の本業がある方にはとっても助かります。
自分で工事業者を手配するとなると、かなり時間を取られます。
工事業者のスケジュールだけでなくて、入居者の方のスケジュールまで調整しないといけません。
スケジュール調整だけでかなりヘトヘトになります。
そして、最大のメリットは、客付けを優先してもらえるということ。
入居者募集については、ほとんどの大家さんが不動産仲介会社に委託することになります。
その不動産仲介会社では、当然ながら自社管理物件を優先的に決めようとします。
僕の委託している仲介会社では、自社管理物件の客付けを決めた営業担当は、他社管理物件２つ分の客付けをしたのと同じ成績がカウントされます。
そのため、営業マンは自社管理物件を優先して決めようと必死になってくれます。
それに、営業マンにとっても自社管理物件は実際に決めやすいのですね。
管理も行っているので、営業マン自身も管理物件の特徴やアピールポイントを認識しているケースが多いです。
こうして、上手にお客様に説明できるため、実際の成約率も高くなるようです。
管理会社委託のデメリット
最大のデメリットは管理手数料が必要となることですね。
標準的な管理手数料の相場は家賃の5%。
でも、自主管理を経験した僕としては、5%であんなに手間のかかる管理をやってくれるのであれば、安いと思うんですね。
ちなみに、僕は家賃の1.5%で管理を委託しています。
1.5%ってめちゃくちゃ安いですけど、管理会社はしっかりと管理してくれています。
もちろん最初からこの値段でやってくれた訳じゃなくて、長年の関係があった上で、値段を下げてくれています。
皆さんも数年管理を頼んでから値下げをお願いすると成功すると思いますよ。
次の管理会社委託のデメリットは入居者様の細かなニーズを把握するのが難しいこと。
僕の経験上、管理会社が大家に報告してくる入居者からのクレームの１０倍の数を管理会社で対応してくれています。
その中で、大家に費用負担をお願いしないと解決できないクレームだけが管理会社から大家に報告があがります。
そのため、ほとんどの入居者のクレームや問い合わせを大家は知らないのですね。
ただ、クレームは宝の宝庫と言われるほど、賃貸経営の改善のポイントで溢れています。
そのため、僕は定期的に不動産管理会社と飲みに行くことにしています。
飲みに行けば、普段僕に上がってこない入居者からの問い合わせ内容を細かく知ることができます。
こうして、大家自らが積極的に情報を取得する工夫をすることで、入居者のニーズは知ることができます。
最後の管理会社委託のデメリットは、入退去の際のリフォームは基本的に管理会社経由になるため、割高となることです。
僕の経験上、30%は管理会社が利益を載せて大家に請求してきます。
ただ、僕はその割高さを知った上で、あえて管理会社に原状回復工事をお願いしています。
管理会社にとっては、原状回復工事は貴重な収益源です。
僕は、自分の物件を優先的に客付けしてもらうためには、管理会社にもしっかり儲けてもらうことが必要だと考えています。
特に、僕の場合、家賃の1.5%という格安な管理費でお願いしているので、原状回復工事では管理会社にしっかりと儲けてもらいます。
その結果として、客付けを優先してもらい、ほぼ100%の入居率を維持することができています。
大家さんの立場によって、最適な管理方法は異なる
このように、自主管理・管理会社委託には、それぞれメリット・デメリットがあります。
そのため、大家さんは自分の立場を鑑みて、自分に最適な管理手法を選択する必要があります。
僕の場合は、上述したように兼業大家であるため管理に手間をかけたくないのと、客づけを優先してもらうことが重要視しているため、管理会社に委託しています。
サラリーマンと兼業大家を続ける予定がある人には、極力管理会社に委託することをオススメします。
兼業大家にとって、管理に手間を取られるよりも、サラリーマンの仕事に集中したり、新規物件取得や銀行との交渉に労力を払ったほうが投資対効果が高いからです。
自営業の人で、大家の他にビジネスを持っている人も同様だと思います。
一方で、既に専業大家で時間に余裕がある、もしくは将来専業大家を目指す人は、一回自主管理にトライしてみるのが良いと思います。
経費も削減できるし、何よりも大家力を磨くことができます。
プロ大家を目指すのであれば、自主管理で自分自身をトレーニングする価値は大きいと思います。
皆さんも自分の立場と将来のプランを考えながら適切な管理方式を選んでくださいね。
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