不動産市況

なぜマンションだけが値上がりし続けるのか? マンションはもはや投資商品

こんにちはJOJOです! 東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。

アベノミクスが2012年に開始してから、マンション価格上昇が止まりません。

東京23区のファミリータイプ新築マンションだと最低でも8,000万円以上します。

1億円を超すマンションも珍しくありません。

不動産には大きくわけて次の2つがあります。

  1. マンション
  2. 戸建

その中でもマンションがダントツで値上がりしているのです。

出典:Newspicks

2010年を基準にすると戸建は+3%値上がりしています。

一方で、マンションは+40%も値上がりしています。

なぜ、マンションだけが急激に値上がりしているかというと、マンションは不動産というより、もはや金融商品になっているからです。

今回は、マンションが金融商品である理由について説明していきたいと思います。

不動産の価格はどうやって決まる?

不動産(土地以外)は次の2つの要素で構成されています。

不動産 = 建物 + 土地

そのため、不動産価格を算定する場合には、建物と土地をそれぞれ分けて価値を算定することができます。

土地の価値については、周辺の売出し土地の坪単価を参考にしながら価格を算定します。

建物の価値については、新築時の建築費用から築年数分を割り引いて計算します。

例えば木造住宅の場合、法定耐用年数は22年です。

そのため、新築時の建築費が2,000万円だった建物が11年後に売り出される場合は、その半分の1,000万円が建物価値になります。

戸建の場合は、土地と建物が明確に別れているので、それぞれの価値を算出しやすいです。

そのため、不動産会社が戸建の売却依頼を頼まれた場合は、上記のように土地と建物の価値を別々に算出し、それらを合計して売却価格を決定します。

では、マンションの場合はどうなるでしょうか?

同様にマンションについても土地と建物に価値を分けて算出することが可能です。

マンションの場合、土地は各戸オーナーの共有所有となります。

そのため、マンション一戸の土地価値を算定するためにはマンション全体の敷地面積を全戸数で割って求めます。

建物については各部屋ごとの専有面積に建築単価をかけることによって、だいたいの価値を算定することができます。

ただし、このように不動産の価値を土地と建物に分解してみると、おかしなことに気が付きます。

戸建の場合、土地と建物価値の合計で売却価格を決めれば、だいたい相場通りの価格になります。

一方でマンションの場合は、土地と建物価値の合計で売却価格を決めると、相場よりもかなり低い価格にしかならないのです。

つまり、マンションは土地と建物の合計金額に付加価値が加わった価格で販売されているのです。

この付加価値の差が、戸建とマンションの価格差になっています。

そして、東京のような大都市では、マンションと戸建の価格差が顕著に開いています。

出典:不動産経済研究所 首都圏マンション市場動向

2007年と比較した場合、2018年の戸建価格は±0%と変動していません。

一方でマンションは+33%も上昇しています。

よく、『マンション VS 戸建』という比較がされますが、リーマンショック以降の相場でいうとマンション派の圧勝ですね。

資産価値が33%も上昇していることになります。

実際に、リーマンショック以降に東京でマンションを購入している方のほとんどが20~30%の含み益を抱えています。

このようにマンションと戸建では大きな価格差が生じています。

そして、その価格差を生み出しているのがマンションの『付加価値』となります。

では、このマンションの『付加価値』とは一体なんでしょうか?

マンションは投資商品

戸建は土地と建物という原価の積み上げで価格が決まりますが、マンションの販売価格はまったく違う方法で決まります。

それは、マンションは自宅用としての側面だけでなく、投資用の商品としての側面ももっているからです。

自宅用 投資用
マンション
戸建

基本的に戸建は自宅用として購入されます。

一方でマンションは幅広い用途で購入されます。

戸建と同様に自宅用に購入する人もいれば、完全に投資目的で購入する人もいます。

つまり購入した後、自分では住まずに賃貸物件として他人に貸し出すのです。

そして家賃収入を得ながら保有し、値上がりしたら売却してキャピタルゲイン(値上がり益)を狙うのです。

最近、東京23区の新築マンションは普通のサラリーマンでは手が届かない価格に上昇しています。

実際に都内の新築マンションを購入する方のうち、約30%が投資目的と言われています。

最近話題の中国人富裕層が投資目的で購入する人もいれば、地方の地主さんが地元の土地を売ったお金で資産性の高い東京のマンションを購入しているケースもあります。

このように投資目的でマンションを購入する方の購入基準は『投資利回り』になります。

周辺の土地相場とか、建築費は関係ありません。

単純に期待する収益が得られる価格であれば購入します。

投資利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があります。

表面利回りは次の式で算出することができます。

表面利回り = 年間の家賃収入 ÷ 物件価格

実質利回りとは、家賃収入から借入金のコスト(金利)や管理費を除いた利回りのことです。

金融関係者の間では、キャップレートとも呼ばれます。

実質利回り(キャップレート)は次の式で算出することができます。

実質利回り = (年間の家賃収入 ー (管理費+借入金の金利)) ÷ 物件価格

現在の相場では実質利回り(キャップレート)が3%以上ある都内の新築マンションであれば飛ぶように売れていきます。

表面利回りでいうと3.5%以上ですね。

具体的に現在販売中の新築マンションの価格を見てみましょう。

立地 東京都目黒区 東急線某駅 徒歩5分
建物 地上40階のタワーマンション
販売主 大手ディベロッパー
築年数 新築
専有面積 61.35㎡(2LDK)
価格 1億円

この物件を仮に賃貸に出すとすれば、月額賃料は30万円程度になります。

月額賃料30万円で表面利回りが3.5%になるように逆算すると、物件価格は1億285万円となります。

年間家賃360万円 ÷ 0.035 = 10,285万円

売出し価格とほぼ同じですね。

一方でこの物件の建物と土地の原価を積み上げると、せいぜい7,000万円程度にしかなりません。

つまり、3,000万円(30%)が『付加価値』として原価に上乗せされているのです。

実際にほぼ同じ立地/間取りの戸建の分譲価格は7,000万円程度です。

マンションは完全なバブル

このようにマンションは表面利回り3.5%以上になるように販売価格が設定されています。

そのため、ほぼ同じスペック・立地の戸建に比べると30%も値段が高くなっています。

これはマンションはもはや自宅用の不動産ではなく、投資商品になっていることを意味します。

先ほど伝えた通り、マンションの販売価格は実際の価値(土地+建物価値)の30%増しです。

つまりこの30%分は世界中の金融緩和及びアベノミクスがもたらしたバブルだと言っても良いと思います。

バブルはいずれ弾けます。

そして、バブルが弾けた後は、マンション価格も実際の価値(土地+建物価値)に戻っていくと思います。

バブルがいつ弾けるかは誰にもわかりません。

ただし、東京のマンション価格が2ヶ月連続で下落し始めるなど、バブル崩壊の兆候も出てきています。

大都市のマンションの価値は永久に下がらないと安易に考えていると痛い目にあうかもしれません。

逆にいうと、現在、日本の大都市のマンション価格はピークに達していると思います。

つまり、最大の売り時とも言えます。

将来的にマンションを売却しようと考えている人は、早めに行動したほうが良いかもしれませんね。

自分のマンションがいくらで売れるか把握してますか?

マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。

自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローン返済や住み替えなど計画が立てられません。

不動産会社に査定を依頼する時のポイントは次の2つあります。

  1. まず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。
  2. 大手不動産会社に査定依頼すること。

まず、査定依頼は必ず複数の不動産会社に出しましょう。

不動産会社によって査定価格にバラツキがあることも多いです。

僕が自宅の売却査定した時には、6,000万円~7,000万円の間で1,000万円も査定価格に差が出ました。

なので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。

最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

そして、高く売却するならば、大手不動産会社に査定依頼することが大切です。

それは買い手の心理を考えるとわかります。

初心者の方が不動産を購入しようとしたら、まずは安心の大手不動産会社に行きますよね。

そして、不動産を一番高値で買ってくれるのは、このような初心者の方なので、結果として大手不動産会社に売却依頼したほうが高値で売れるのです。

また、大手不動産会社であれば、豊富な売却実績があるので、最新の顧客動向、金融機関の情勢を踏まえた売却価格を正確に算出することが可能です。

『自分のマンションがいくらで売却することができるのか?』を事前に把握しておくことは大切です。

売りたい時になったら、すぐに売却に動けますからね。

売却査定をするならば、大手不動産会社6社が参加しているすまいValueがオススメです。

このすまいValueは、日本の大手不動産会社6社が共同で運営している不動産売却ポータルサイトです。

参加している不動産会社

  • 三井のリハウス(三井不動産リアルティ)
  • 住友不動産販売
  • 三菱地所ハウスネット
  • 野村の仲介(野村不動産)
  • 東急リバブル
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もちろん全国対応しているので、東京だけでなく地方の人も安心です。

マンションの価値が分からないと売却するかどうかも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。

万が一、マンションバブルが崩壊し始めても、所有しているマンションの価値を事前に把握しておけば他の人よりも早く売却に向けて行動できますからね。

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