こんにちはJOJOです！ 今回はワンルーム投資ネタです。
最近、周りで投資用のワンルームマンションを買っている方が本当に多いです。安いものだと新築でも2,000万円くらいで買えるので、大きな借金を背負う必要がありません。
初心者の方に人気というのもうなずけます。
そんなワンルームマンション投資熱を感じたのか、とうとう不動産大手の三菱地所までが投資用ワンルームマンション事業に参入しました！
都心部へのアクセスが良い好立地でコンパクト系の間取り（ワンルームや1LDK等）を中心に1戸単位から分譲するとのことです。
ブランド名は”ザ・パークワンズ”
第一弾は千代田佐久間町（秋葉原駅）と戸越銀座で分譲開始しました。
ちなみにどちらも竣工までには完売したようです。さすが三菱地所。
三菱地所がワンルームマンション投資を手がけることの意味
今までワンルーム投資と言えば、中小零細ディベロッパーが売主で、いかにも怪しげな新聞広告と執拗な営業電話という印象。
はっきり言って、一般的にあまり良いイメージは持たれていないですね。
それが一転、日本最高峰の三菱地所が投資用ワンルームマンションを売り出すというのだから時代も変わったなあ。
ワンルーム投資がアングラなイメージから脱却し、誰もが知る超名門不動産会社から売りに出される。
それほど、ワンルームマンション投資による資産運用が一般的になったってことでしょうか。
まさに猫も杓子も不動産投資ですね。
三菱地所側の事情としては、恐らくメインのファミリータイプのマンション分譲事業が頭打ちになってきたことがあると思います。
現在、都心の地価はめちゃくちゃ高騰しています。おまけにオリンピックの影響で建築費も高騰している。つまり、マンションの仕入れ原価が跳ね上がっているということ。
そのため、どうしても一般の3LDKくらいのファミリーマンションですと、販売価格が高くなりすぎる。
都心だと平気で1億円以上するファミリーマンションもザラですからね。
一方で、サラリーマンの賃金はそんなに上昇していないので、ファミリーマンションの買い手がいなくなる。
そのため、価格を抑えられるワンルームタイプのマンションにシフトしているのだと思います。
ちなみに、三菱地所のワンルームマンションの価格は1K/25m2で価格帯は3~4,000万円がメイン。
なんとか単身サラリーマンでも手が届く値段だ。
利回りは4%程度
では、この価格でいったいどのくらいの利回りが取れるのか計算してみた。
家賃15～20万円の設定で表面利回り4.0～4.5%。
分譲エリアが千代田区、品川区という一等地であることを考えると、思ったほど低くない。
竣工前に完売するのも理解できますね。
ただ、上記利回りはあくまで表面利回り。実際にはこれから管理費・修繕費や固定資産税が差し引かれることになるので、実質利回りは3%程度でしょうね。
営業マンに問い合わせたところ、大手都市銀行で35年ローンの低金利融資が可能なので、毎月のキャッシュフローはプラスになるらしい。
でも、これって新築当初の家賃が下落せずに、しかも空室がない前提ですよね。
なので、少しでも空室が出ればすぐにキャッシュフローはマイナスでしょうね。
入居者が入れ替われば原状回復工事も必要。高スペックを売りにしているワンルームだから原状回復工事も手を抜けない。
となると、黒字で経営できるのは、新築時の入居者がいる間の2,3年間くらいでしょうか。
この物件でキャッシュフローを稼ぐのは非常に困難ですね。
おまけに千代田区、品川区でも実は平均空室率は15%程度あります。
そう考えると、いくら三菱ブランドがついたハイスペックなマンションでも、順調な賃貸経営は難しそうです。まあ、現金で買えば別なんでしょうけど。
ターゲットは不動産投資初心者
三菱地所以外も同じでしょうけど、このような新築ワンルームマンションのターゲットは不動産投資初心者でしょうね。
だって、少しでも賃貸経営経験があれば長期間に渡って黒字経営が困難なことは一目でわかるから。
そう考えると、現在の好調な不動産市場は、このようなアマチュア投資家に支えられていることがわかりますね。
アマチュアが参戦してくる頃にはバブルのピークを迎えるというのは、株式の世界では有名です。
さて、不動産市場もバブルのピークを迎えているのでしょうか？
不動産マーケットの動きに目が離せないですね。
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