不動産市況

大半の投資家は投資用不動産の価格上昇は続くと予想 一方で利回りは過去最低水準をキープ

こんにちはJOJOです! 健美家(株)さんが不動産投資家向けにとったアンケート結果を公表したので、報告したいと思います。

まだ不動産価格の上昇は続くと予想する投資家が多い

今後の不動産市場は、「不動産市況の過熱により価格が上昇する」が62%、「融資を得ての物件購入がしやすくなる」が44%とのこと。

いまだ多くの投資家は不動産市況の過熱は続き、まだまだ価格の上昇余地が大きいと考えているようだ。

東京オリンピック開催の2020年までは、まだ不動産価格は上昇するとの思惑なのだろうか。

僕個人的には、オリンピック直前というよりは、もう少し早く不動産価格は下落を始めると思っているけど、どうなんでしょうかね。

今は売り時

一方で、買い時・売り時感については「買い時」が18%、「売り時」が50%と売り時感が強まっている。

確かに、僕の周りの大家仲間でも、玄人の方であればあるほど、物件を売っている方が多い。そのほとんどがリーマンショック直後に購入した物件であり、ほとんどの方が大きな売却益を得ている。

確かにここ3,4年の都内の不動産価格の上昇には目を見張るものがある。

僕が不動産投資事業に参入した2011年頃には、山の手線沿線駅徒歩10分くらいで、築浅でも利回りが8%を超えていたものも散見された。

現に僕も山手線某駅に1棟目を利回り8%以上で購入し、幸先の良い大家業のスタートを切ることができた。

一方で、僕の投資エリアである城南地区で最近売り出されているマンション・アパートを見ていると、利回りが4%台のものが多い。

いくら金利が安いからといってもこの利回りでは月々のキャッシュフローをプラスにするのは難しいだろう。

この利回りで購入できるのは、現金買いの資産家か、借金をするとしてもキャッシュフロー目当てではなく、相続対策の方向けだろう。僕のように資産の規模拡大を目指す投資家向けではないと思う。

利回り低下傾向は続く

同じく健美家(株)さんのレポートによると、マンション・アパート1棟ものの利回りが直近3年間で最低水準に下がっているらしい。最近では、利回りは毎月上がったり、下がったりを繰り返している。恐らく利回りは下限に来ているのではないでしょうか。

これは、そろそろ不動産価格も頭打ちになってきた証拠だと思う。

価格が頭打ちになったということは、後は価格の下落が始まるのは時間の問題。ひょっとすると、もう不動産ババ抜きが始まっているかもしれない。基本的に再建築に膨大な費用と手間がかかる築古のRC(ババ)を最後に所有している人は泣きを見ます。

そのため、今は、絶好の売り時でしょう。

ただし、大家歴が浅い投資家さんは売買にかかわる短期譲渡所得(所有5年以内だと39%!)がかかってきてしまうため、少なくとも5年は保有したほうが良いと思う。5年経過すれば税率は20%まで下がります。

また、まだ規模が小さい投資家さんは1棟売却すると一気に規模が縮小してしまいます。物件の数が少ないとリスク分散ができずに安定性に問題が出てきます。そのため、売却するためには、もう少しステージが進んでからが良いかもしれません。

一方で、既に投資家歴も長く、規模の多い投資家の皆様にとっては、またとない売り時ですね。

株と一緒で、本当の売り時というのは一瞬しかありません。ぐずぐずしていると相場が崩れて、あっという間に売却価格が下がってしまいます。

売ろうと考えている方は、急いだほうが良いですよ。

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