日本でもインフレがすっかり定着しましたね。
インフレの進行と同時に、日本では格差が拡大しています。
資産を持ちはとても豊かになっている
まず、株や不動産といったリスク資産を持っている人がとてつもなく豊かになっていますね。
日経平均株価は直近5年間で、67%も上昇しています。
最近では、NISAで米国株に投資している人も増えていますが、S&P500にいたっては直近5年間で92%上昇しています。史上最高値をどんどんと更新していますね。
また、不動産の値上がりもすごいです。東京23区の中古マンション価格は直近5年間で35%値上がりしています。
都心タワマンに限って言えば、5年間でリセール価格が2倍とかに上がっている物件はいくらでもありますからね。
アベノミクスが始まってから株や不動産を買っている人は、ほとんどの人が含み益を享受していると思います。
大企業の若手社員の給料は上がっている
また、大企業かつ若年層（20-30代）では賃金もしっかり上昇してきています。
実は大企業でも40代以上の賃金はあまり上がっていないのですが（僕がまさにそうです）、20-30代の若手社員の給料は10%近く上がっています。
僕は管理職なので、部下の人達がどの程度賃金上昇しているか把握しているのですが、正直若い人が羨ましいです。
若手は転職でも高い給料をオファーされることが増えているため、企業も賃上げをしないと引き留めておくことができません。
なので、賃上げ余力がある大企業に勤務している20-30代の若手社員は物価上昇以上に給料が上がっていると思います。
ちなみに、僕は管理職＆40後半のオッサンなので、給料は物価上昇分と同じくらいしか上がりません。シクシク。
ただ、このように資産を持っていたり、大企業の若手社員の方は確実に豊かになっているわけです。
国民の大半は生活が苦しくなっている
一方で、物価上昇で生活が苦しくなっている人もいます。
人口の大きさでいうと、生活が苦しくなっている人の方が多いのではないでしょうか。
なぜかというと、現在の労働人口のボリュームゾーンである就職氷河期世代の給料が上がっていないからです。
僕も氷河期世代なのでよくわかりますが、既に40代後半～50代にさしかかった氷河期世代は企業にとってあまり利用価値が残されていないのですよね。
体力は確実に落ちていますし、ITによって仕事がどんどん変化する今は、昔ほど過去の経験が価値を持ちません。
そのため、氷河期世代の給料は僕も含めてほとんど上がっていないと思います。
また、この氷河期世代は非正規労働者が非常に多く、資産形成という面でも不利です。
非正規社員の給料は低いため、貯蓄や投資に回すお金がありません。
そのため、この世代は資産も持っていないのです。
また、氷河期世代以上の世代は定年を迎えて年金生活に入っている人も多いです。
ただ、物価が上昇しても、年金は増えませんよね。
なので、多くの高齢者世帯でも生活が苦しくなっています。
このように、日本では富裕層と低所得層での2極化が進行しています。そして、この流れは今後ますます加速していくと思います。
富裕層と低所得層では、賃貸ニーズも異なります。
そのため、僕たち不動産投資家は、それぞれのニーズに応える賃貸物件を提供していく必要があります。
富裕層が求める賃貸物件とは
高所得層が賃貸物件に求める要素は立地の良さと広さです。
ひと昔前は東京でも少し離れた閑静な住宅地が人気でした。
例えば、田園調布とか自由が丘がある世田谷区ですね。
富裕層はこのような高級住宅地に庭付きの一戸建てを購入するのが一般的でした。
都心からほどほどに近く、閑静な住宅街が好まれていたのですね。
ただし、直近10年ほどで富裕層の住宅ニーズが変わってきました。
まず、都心への居住ニーズが劇的に高まりました。
都心では再開発が進み、オフィスだけでなく様々な商業施設が増えました。
コロナ期間中のテレワーク経験によって、通勤時間の無駄も再認識されました。
最近では多くの企業が出社回帰しているため、オフィスがある都心近くに住むニーズが再び高まっています。
そのため、経営者やエリート会社員はこぞって都心に居住する人が増えました。
少し前までは、かつての埋め立て地だった湾岸エリアには真の富裕層は住まないとか揶揄されていましたが、最近は変わりましたね。
外国人は当然ながら、都心への移動時間が短い利便性を求めて多くの日本人エリート達も湾岸エリアに住むようになりました。
そのため、都心に立地している不動産の価値も急上昇しました。
また、広さへのニーズも高まっています。
理由は都心に住みたいファミリー層が増えているためです。
単身者が通勤や遊ぶのに便利な都心に住みたいのは昔から変わりませんが、今ではファミリー層も都心に住みたがっています。
今では夫婦共働きが当たり前になりました。
専業主婦なんてもはや絶滅危惧種ですね。
30代-40代のファミリー世帯では、専業主婦よりも圧倒的に共働きが多いです。
共働き家族が一番苦労するのが子供のケアです。
子供が小さい内は保育園に預けるのが一般的ですが、少しでも体調が悪くなるとすぐに保育園から呼び出しがかかります。
そのため、職場から保育園まですぐに直行できる必要があります。
保育園は自宅の近くで探すのが一般的なので、職場と自宅が近くある必要があります。
そのため、子供を持つファミリー層が住むニーズが急激に高まっています。
ファミリー層が住むのですから、広めの間取りである必要があります。
最低でも1LDK。できれば2LDK以上が望ましいでしょう。
また、最近は大企業を中心に若手の賃上げが進んでいるため、独身で経済的にゆとりを持つ層が増えています。
また、結婚しない生涯シングルの人も増えています。
このような人たちは経済的に余裕があるため、単身用であっても25㎡以上ある程度広めの部屋を好みます。
このように都心であっても、広い間取りを求める層が着実に増えています。
そのため、今後このような富裕層をターゲットに賃貸経営するのであれば、都心かつ広めの間取りのハイグレードタイプの賃貸物件がふさわしいでしょう。
都心部は家賃も確実に上がっています。家賃15万円以上する1Kも珍しくありません。
ファミリータイプのタワーマンションに至っては、家賃30万円でも普通に借り手が殺到します。
一方で苦戦しているのが、新築でも狭小間取りです。
今は土地も建築費も上昇しているため、利回りを上げるために新築でも狭小間取りを企画する不動産投資家や不動産業者が多いです。
ただ、都内新築の狭小ワンルームは賃貸募集で苦戦しています。
前述したように、富裕層・高所得層は立地の他に広さも求めるようになっています。
そのため、都内新築であっても、狭小だと選ばれなくなっています。
今後新築を企画するのであれば、25㎡以上とってギリギリ1LDKを狙うのが良いと思います。
1LDK希少性が高いため、家賃も上げることができます。まさに、LDKブーストです。
低所得層が求める賃貸物件とは
低所得層が賃貸物件に求めるのは都心近くの立地と賃料の安さです。
意外に思えるかもしれませんが、低所得層も都心近くの立地を希望します。
都内ではコロナが終わり、インバウンド需要が増えて、飲食業や宿泊業のニーズが増えています。
それに伴い、飲食業や宿泊業で働く人々も増えています。
飲食業や宿泊業は賃金があまり高い業種ではありません。
一方で、飲食店やホテルが多いのは都心です。
飲食業や宿泊業で働く人々は職場である都心に通勤せざるを得ません。
そのため、比較的所得が低い飲食業や宿泊業で働く人々も都心近くに住みたいというニーズが高まっています。
ただし、先ほどの富裕層と違って所得が高くありません。
そのため、支払える家賃の上限がどうしても低くなってしまいます。
そのため、彼らは都心に近い立地であるが、家賃が安い物件を選ぶようになっています。
つまり、都心にある築古狭小ワンルームです。
築30年以上のアパートで3点ユニットだと都心近くでも6万円前後で住むことができます。
コロナ期間中はこのような築古狭小アパートは絶望的に人気がありませんでした。
なぜならば、多くの飲食店や宿泊施設が閉店して、都心で働く人々が減ったからです。
そのため、コロナ期間中は都心でも築古狭小アパートは空室だらけでした。
それが今、これらの都心築古狭小アパートの人気が復活してきています。
都心で働く飲食業、宿泊業の人々が続々と都心に住むようになっています。
そして、インバウンド復活によって都心の飲食業、宿泊業では雇用ニーズが増えています。
そのため、ますます都心で働くサービス業の方々が増えています。
その結果として、都心だけど、家賃が安い築古狭小アパートのニーズが高まっているのです。
なので不動産投資の観点では、都心近くの築古狭小アパートは意外と旨味があります。
融資がつきずらいという難点がありますが、新築に比べると利回りが高く、土地価値が高い物件も数多くあります。
古くても、3点ユニットでも、家賃さえ欲張らなければ入居者は見つかります。
土地価値がしっかりあり、積算価値が高い物件の場合は、耐用年数をオーバーしていても信金で融資を受けることも可能です。
飲食業や宿泊業といったサービス業で働く人々の割合は今後も増えていくといわれているため、これらの業種で働くアルバイトなどの低所得層をターゲットにした賃貸物件は投資妙味があるといえます。
まとめ
今後、日本ではインフレが加速していきます。
もっというと、世界中でインフレは続くのですね。
なぜならば基本的に資本主義の世の中では、インフレで物価が上がることが正常な状態であるからです。
逆に言うと、今までデフレであった日本は例外ということになります。
世界中の国々がインフレしているのに、日本だけが再びデフレに戻ってしまうと、更に日本人の賃金が低くなり、購買力が落ちていきます。
輸入物価は上がり、日本人の生活は更に苦しくなります。
そのため、日本政府や日銀は今後も適度なインフレを目指して財政政策や金融政策を行っていくでしょう。
日本では残念ながら経済格差が広がっていきます。
富裕層と低所得層のボリュームが増え、中間層が減ります。
そのため、僕たち不動産投資家も賃貸のターゲットを富裕層もしくは低所得層のどちらかに絞っていく必要があります。
都内新築狭小ワンルームのような中間層を狙った賃貸物件は、ターゲットが不在になるため、苦しくなるでしょう。
それよりは、思いっきり高級路線に舵をきるか、逆に低価格路線に舵を切った方が良い結果がでるでしょう。
ただ、どちらに舵を切るにせよ、立地に関しては都市部にフォーカスした方がよいです。
今後、日本の人口は減少します。
特に企業が少ない地方や郊外では人口減少が加速します。
働く場所がないから、若者が都会に流出するのです。
そのため、地方で不動産を行う場合も、できるだけ都市部を狙う方が良いと思います。
地方でも中心部（都市部）には働き口があり、人口を維持できる可能性が高いからです。
日本の社会構造・人口動態の変化に応じて、僕たち不動産投資家も柔軟に投資スタイルを変化させていく必要があります。
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