こんにちはJOJOです！
最近ある不動産投資セミナーに行きました。
不動産会社が主催のセミナーでしたが、著名不動産投資家の講演がついていたので行ってきました。
セミナーは無料。
35年フルローンを強く勧める著名投資家
著名投資家の講演の中で、首尾一貫していたのは、銀行の融資が緩い今の時代に、めいいっぱいフルローンを組んでおくべきというメッセージでした。
特にサラリーマンは、その高い社会的信用を最大限に生かしてフルローンで物件を買い増していく作戦がもっとも効率的だと。
そのやり方は、フルローンがでる一部の地銀（有名なS銀行ですね）やノンバンクで、金利4.5%程度で35年のフルローンを組んで物件を購入するというもの。
以前はローン期間は長くても30年でしたけど、最近は35年も組めるんですね。
僕も経験ありますが、長くローンを組めれば、毎月の返済はぐっと減ります。
その分、キャッシュフローは大きくなるので、運営は楽になります。
でも、その分、残債の減るスピードは遅いです。
僕は住宅ローンは35年ローンを組んでますが、本当に元本が減らない（笑）。
住宅ローン控除で利息分がまるまる相殺されるので、あまり気になりませんが、やっぱり35年ローンって異常ですね。
ターゲットは地方物件
金利4.5%でフルローン購入するとなると、いくら返済期間が35年とれたとしても、そこそこ高い利回りでないとキャッシュフローが黒字になりません。
ざっくりと利回りは10%以上は必要じゃないでしょうか。
となると、ターゲットとなるエリアは都内や主要都市ではなく、地方郊外。
しかも、築古物件じゃないとこの利回りは出せない。
自分は実践していない著名投資家
著名投資家の話を聞いているうちに、ふと疑問に思いました。
その著名投資家自身は上記のようにフルローンを受けて資産規模を拡大してきていないからです。
彼が不動産投資を始めたのは約10年ほど前。
まだ不動産投資が一般的でなく、現在のようにサラリーマンに対してフルローンを出す銀行がなかった頃です。
彼は仮に今、不動産投資を始めるのであれば、確実にフルローン地銀を使っているだろう。
もし、自分もフルローン融資を使うことができていれば、資産規模拡大のスピードが違っただろうと力説。
僕はその話を聞いて、かなり違和感がありましたね。
だって、その著名投資家は既にかなりの純資産を持っているから、フルローンを使おうと思えば今も使えるわけです。
そのわりには、ここ数年、物件を売却はしていますが、新たに購入はしていない。
話していることと、実践していることがまったく逆なんですね。
バックにいたのは不動産会社と銀行
著名投資家のセミナーが終わると、今度は主催者である投資専門不動産会社からの特選物件紹介＆個別相談会が開催。
フルローン地銀のバックアップがついているらしく、勧めてくる物件はすべてフルローンの仮審査が終わっているものばかり。
案の定、勧めてくる物件は地方の築古物件ばかりでした。利回りは10%ほど。
しかも、管理をその会社に任せれば、平均入居率95%を維持できると言っています。
まあ、地方の築古で入居率95%なんて、上級者でも苦戦するレベル。
セミナーに来ている人はほとんど不動産投資初心者の人なので、気が付かないんだろうなあ。
金利は4.5%と高いですが、返済期間が35年間と長いので、シミュレーション上はキャッシュフローは黒字。
あとは、売買契約書にサインさえすれば購入できる状態。
シミュレーションは入居率95％で計算されてました。
ぱっとみたところ、入居率90%を割ると毎月のキャッシュフローは赤字になります。
絶対に買ってはいけない物件ですね。
営業ストーリーが出来上がっているセミナー
まあ、予想はしていましたが、著名不動産投資家は、この不動産会社から販売につながる話をするように依頼されているわけですね。
そのため、自分が実践したことのないフルローン投資を自信満々に初心者に勧めているのです。
無料のセミナーなので、ある程度想定はしていたけど、ひどい話ですね。
無料セミナーに行くときには、くれぐれも投資家や不動産会社の話を鵜呑みにしないようにしないといけません。
僕が地方フルローン投資を行わない理由
ちなみに僕は地方築古フルローン投資を実施するのはリスクが高いと考えています。
その理由を説明しますと
- 現在の利回りが低い中で、フルローンに耐えられる収益性の高い物件が少ない。
- 築古物件はすぐに減価償却が終わってしまう。すると、税金が跳ね上がって、黒字倒産のリスクが高くなる
- 返済期間35年で、金利4.5%ということは、残債の返済が進まない。何年か後に売却しようとしても、残債以下の価格でしか売れない可能性が高い（つまり、売却できない）
- 全国の平均空室率が30%を超える現在、地方築古物件を満室経営するのはかなり難易度が高い
- 大手ハウスメーカーの賃貸アパート建設の勢いがすさまじく、築古アパートの空室リスクが上昇している。
- 地方の物件は主要都市に比べて建物面積が広い割には家賃は低い。その分相対的に原状回復費用が高くなる。一方で、家賃は低い。ワンルームで家賃2万円のところ、原状回復で20万円かったとすると、投資回収までに1年かかる。
不動産投資初心者の方は上記のリスクを理解するのは難しいですね。
やっぱり、アパート経営の実体験がないと、なかなか腹に落ちません。
そう考えると、利回りは低くても、都内の築浅の物件を購入するほうがまだマシかもしれません。
都内の物件であれば、そんなに値段を下げなくても確実に売れるからです。
地方築古フルローンで生き残るのは難しい
このように、売買手数料が欲しい不動産仲介会社と、高い金利収入が欲しい金融機関の”プロ”同士が手を組んでセミナーを行っている事例が最近多いです。
一般的に金利の高さ＝貸倒れる可能性（リスク）と言われています。
貸倒れるリスクが高いから、高い金利を取らないと銀行のビジネスが回らないわけです。
金利4.5%ということは、20人に一人は破産して貸し倒れるということ。
結構、冷徹な現実ですよね。
個人的にはフルローンで築古物件を高値購入した方の多くは、物件購入から2年後に厳しい現実を知ることになると考えています。
最初の1年間は入居者がいるため、特に大きな出費はありません。
この間は投資は上手く行っていると思えるでしょう。
でも、2年目以降になると徐々に空室がでてきます。
そして、空室が出るたびに多額の修繕費用がかかります。
地方の3LDKとかですと、一部屋あたりの原状回復費用は100万円程度いくこともザラです。
一方で家賃は毎月5万円ほど。
原状回復費用を改修するのに2年近くかかるわけです。
また、リフォームして募集しても空室がなかなか埋まらない現実があります。
空室を埋めようとすれば、家賃を下げるか、広告費を上乗せするしかありません。
一層収益性が低くなります。
そして固定資産税の支払いも発生してくます。
特に地方RC物件は、建物比率が高いので、固定資産税がめちゃくちゃ高いです。
また、購入初年度は購入諸経費や不動産取得税を損金計上できるため、赤字経営（最低限の納税でOK)できます、
でも、2年目以降、黒字になってくると税金負担が増えてくます。
更に、築古の場合、早期に減価償却費が無くなるので、デットクロス（黒字倒産）のリスクが高くなります。
こうして、購入から２年ほどたった投資家は物件を売却しようとします。
でも、その時は売りたい投資家が増えているので、低い価格でしか売却できません。
そうなると、売却すらできずに、ずーっと給料から赤字を補填し続けないといけません。
それでは、なんのために不動産投資を始めたか分かりませんよね。
まとめ
不動産投資は生き残ることが何よりも大切。
生き残りさえすれば、物件が大量に売りにだされる時期を狙って格安物件を購入するチャンスもあるでしょう。
くれぐれも不動産会社や金融機関の甘い言葉に惑わされて、ババ物件を高値掴みしないようにしたいですね。
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