こんにちはJOJOです！ さて、前回のつづきです。
いよいよ初めての不動産である自宅を探し始めた僕と妻。最初に、次の選択をしないといけませんでした。
家を購入する最初に決めなければいけないこと
それは、マンションか戸建、どちらを購入するかです。ちなみに、僕たち夫婦はどちらも生まれ育った生家は戸建です。それぞれ一人暮らしを始めてから賃貸アパートやマンションに住んでいました。
僕は特に強い希望がなかったので、妻の意見に従って、まずはマンションを探すことにした。僕たちがマンションに対して抱いていたイメージ（思い込み）は次の通り。
- マンションのほうが外観がゴージャス
- マンションのほうが設備がゴージャス
- マンションのほうが駅から近い
- マンションのほうが戸建より安い
- マンションのほうが賃貸に出しやすい
- マンションのほうが売却しやすい
特に、ゴージャス好きな妻（ブログでこのような記載をしたことで後ほど、こっぴどく怒られました）には、理由１と２がダントツ重要のようでした。そのため最初から戸建はアウトオブ眼中。マンションに絞って物件探しを始めることにしました。
一生賃貸でも良いと考えていた僕はこうして、妻に背中を押されるようにしてマンション購入へと進み始めたわけです。
実は、大家として多少の経験を積んだ今だから分かるのですが、上記の思い込みはほとんど間違い。確かに1,2のゴージャスな外観・設備という観点からはマンションに軍配が上がるんだけど、それ以外は間違いだと思って良いです。
せっかくなので、順に解説すると
マンションのほうが駅から近い
確かにマンションのほうが駅近に立地していることが多いのは事実。でも、戸建だって駅近の物件は沢山ある。実際に僕が住んでいる今の家（戸建）も最寄り駅から徒歩7分。僕の家よりも駅から離れた立地にあるマンションだって沢山ある。
特に最近の地価高騰で、駅近の土地の値段が想像以上に値上がってしまって、マンションデベロッパーも駅近の土地に手を出しにくいらしい。そのため、最近では駅から少し離れた手頃な値段のマンションのほうが売れやすい。最近は駅から10分以上離れたマンションも増えてきている。
そんなわけで、マンションのほうが一概に駅から近いとは言えない。
マンションのほうが戸建より安い
これも世間一般のイメージでは、マンションよりも戸建のほうが高い。ただ、現実はマンションが戸建価格を上回るという現象が起きている。理由は眺望の良いタワーマンションの登場だ。タワマン上層階の値段は軽く戸建の価格を上回る。更に駅直結したマンションのような超絶駅近の物件の場合はマンションのほうが高い。
また、物件価格以外にも、マンションには管理費・修繕積立金という毎月のキャッシュアウトが発生する。戸建は全部自分で管理するので、これらの費用がない。ファミリータイプのマンションだと管理費・修繕積立金合計で毎月3万円程度かかることも多いので、マンションと戸建で同じ金額の物件の場合、毎月の支払いはマンションのほうが高い。
それに加えて意外と知られていないのが、固定資産税はマンションのほうが戸建よりも高い事実。戸建は木造住宅がほとんどなので、建物の固定資産税評価額がとても低い。例えば我が家の場合1,500万円程度の建物価格（買値）に対して、800万円くらいの評価額になっている。しかも法定耐用年数が22年だから22年経つと建物評価額は限りなくゼロになり、固定資産税がかからない。
一方で、マンションの場合ほとんどがRC（鉄筋コンクリート）造。RCは木造に比べて頑丈に出来ている分、固定資産税がとても高い。だいたい木造の1.5倍くらい。しかもマンションは土地の割合よりも建物の割合のほうが大きいので、その分だけ固定資産税も高い。また、RCの法定耐用年数は47年だから、47年間、建物の評価額が存在し、その期間固定資産税を納め続ける必要がある。
そのため、トータルコストで考えると、マンションは戸建よりも高いことが多い。
マンションのほうが賃貸に出しやすい
これもマンションのほうが借りてが多いと勝手に思い込んでいる方が多い。実は僕もそう思っていた。でも、実際は戸建を借りたいというニーズはとても強い。
戸建には駐車場がついていることが多いため、車を持っている家族にとってはお得。また、マンションよりも戸建のほうがペット可の物件が多い。そのため、ペットを買っている家族には戸建が気に入られる可能性が高い。
そしてなによりも、戸建賃貸は希少価値が高い。賃貸物件サイトで検索すると分かるけど、マンションの賃貸物件のほうが圧倒的に多い。戸建は数えるくらいしか賃貸物件が出ていない。そのため、需要と供給のバランスの観点で言うと、明らかに戸建が有利だ。そして、その分高く貸すことができる。
マンションのほうが売却しやすい
これも、一般の方が間違った思い込みを持っているパターン。マンションでも、戸建でも優良な物件はすぐに売れる。どちらもそれぞれを好むニーズが存在するからだ。
ただ、マンションのほうが売れないリスクは高い。なぜかというと、適切に管理されている必要があるから。マンションは所有者全員で区分所有している。そのため、マンションの大規模修繕工事とか言った建物価値を維持するために必要な投資は、所有者全員で相談して行う必要がある。
大体が管理組合が代表してそれぞれの所有者の意見の取りまとめを行うが、これがなかなか難しい。特に築年数が古くなればなるほど合意形成が難しくなる。
年金暮らしの高齢者は終の棲家だと思っているから、余計な出費はしたくない。自分が生きている間なんとか建物が持てば良いと考える。だから、大規模修繕のような投資には反対。
一方で、若者の場合は、今後マンションを売却する可能性がある。高く売却するためには、マンションが適切に維持・管理されている必要がある。大規模修繕は建物の価値を維持するために必要な投資。そのため、積極的。
その他に、所有者が自分では住まずに、賃貸に出してしまっているケースがある。この場合、所有者はマンションの維持・管理にあまり関心を持っていないことも多いため、これまた合意形成が難しい。
もし、自分の持っているマンションが適切に維持・管理されていなければ、マンションの価値は下がり続けるだろう。また、マンション内で事件でも起ころうものなら、マンション全体の価値が下がる。これらは自分ではコントロールできない。
そのため、一概にマンションのほうが売りやすいとは言えないのが現実だ。
それでも、僕たちはマンションを探した
と、大家として経験を積んだ今だから上記のポイントが分かるだけであって、家探しを始めた当初はなーんにも分からなかったです。ホント、偉そうなこと言ってスイマセン（笑）。
そのため、何はともあれ、戸建には一切目もくれずに、マンション一本槍で探すことになったのです。
」ナポレオン・ヒル著