借地権

【大家体験談】借地権付きの収益物件の魅力を紹介します。借地権で一攫千金を狙う方法

こんにちはJOJOです!

不動産投資を始めたいと思って物件を探していると、時々相場より利回りの高い物件が紛れ込んでいます。

よく見てみると、借地権付きの不動産であることがほとんどです。

『借地権付き物件ってそもそも何? 所有権と何が違うの?』

『利回りが異常に高いけど、何か落とし穴があるんじゃないか?』

こんな風に疑問に思う方が多いと思います。

今回は、借地権付きアパートを所有している僕が、借地権付き物件のメリット・デメリットについて紹介します。

借地権付き建物って何?

通常の不動産を購入する時は、土地と建物をセットで購入します。

もちろん、土地も建物も所有することができますし、法務局に登記することも可能です。

でも、借地権付き不動産を購入する場合は、次の組み合わせを購入することになります。

  • 建物(所有権)
  • 土地(借地権)

建物については、所有権なので、普通に登記できます。

でも、土地については、地主さんから借りている(借地)という形になります。

なので、土地自体については、地主さんが所有権を登記しているので、基本的に借地権については登記することができません。

つまり、借地権とは、土地を貸してもらっている権利のことなんです。

なんだか、土地を借りるだけの権利って弱そうですよね。

でも、実は借地権は法的にもしっかりと保護された、とても強力な権利なんです!

借地権には二種類あります。

  • 旧法借地権
  • 定期借地権

不動産投資で対象にすべきは、旧法借地権のほうです。

旧法借地権とは、平成4年に借地借家法ができるまでに契約された借地権のことで、借り手の権利が強力に保護されています。

つまり、借地を返却しなければいけない期限が明確になっていないのです。

そのため、基本的に借り手は土地の賃借料(地代と言います)を支払ってさえいれば、半永久的に借り続けることができます

一方で、定期借地権とは、平成4年にできた借地借家法で定められた借地契約のことです。

こちらは、借地を返却しなければいけない期限が明記されています。

そのため、基本的に期限が来たら借地を地主さんに返却しなければいけません。

つまり、借り手の権利が弱いんですね。

そのため、僕たち不動産投資家が購入の対象にすべきなのは、旧法借地権のほうです。

僕が所有している借地権付きアパートの概要

借地権のメリット、デメリットの解説に入る前に、僕の所有物件を紹介したいと思います。

  • 所在地:東京都品川区(東急目黒線の駅徒歩7分)
  • 建物:木造アパート(築15年、1K ✕ 10部屋)
  • 利回り:12%(購入当時)
  • 地代:14万円/月
  • 地主さん:個人

このアパートは僕の2棟目の物件となります。

僕がこのアパートを購入した理由は、都心で駅近という抜群の立地に対して、利回りが12%ととても高かったからです。

地代は相場より高いですが、その分安く購入することができました。

収入から地代を引いても、実質利回りが9%もあります。

所有権で同じ立地のアパートを購入しようとすると利回り5%くらいなので、いかに借地の物件の利回りが高いかお分かりいただけると思います。

そのため、僕の所有物件の中でも、一番キャッシュフローを稼ぎ出してくれている四番バッターです。

借地のメリット

借地付き収益物件のメリットは次の3つあります。

  • 利回りが高い
  • 固定資産税が低い
  • 相続税評価額が低い

利回りが高い

これは僕の所有物件を見て頂けるとわかると思いますが、所有権の物件に比べると利回りは高いです。

平均すると、所有権の物件よりも2%は利回りが高いことが多いです。

そのため、地代を支払ったとしても、毎月のキャッシュフローは多くなります。

固定資産税が不要

借地権の場合、地主さんに地代(土地の賃借料)を毎月支払う必要があります。

ただ、一方で借地の場合は土地の固定資産税を支払う必要がありません。

なぜかというと、土地は地主さんのものなので、地主さんが固定資産税を支払っているからなんですね。

都内に物件をお持ちの方はわかると思いますが、都内の土地は評価額が高いので、固定資産税もかなりの金額になります。

そのため、実際には借地料と固定資産税の支払いがほとんど同じなんていうケースも珍しくありません。

そういう借地はだいたい、地主さんがお寺や神社であるケースが多いです。

宗教法人は営利目的ではないので、そんなにガッツリ儲ける必要がないからでしょうね。

相続税評価額が低い

借地権も相続税の対象になります。

でも、所有権に比べると、相続税評価額はとても低いのですね。

借地権の場合、次の計算式で相続税評価額が算定されます。

土地の路線価 ✕ 借地権割合

借地権割合は国税庁のホームページにある路線価図で調べることができます。

だいたい40-60%になっているエリアが多いですね。

そのため、相続税も所有権の土地の40-60%まで減額されることになります。

将来的に相続をお考えの方は、相続税対策としてあえて借地権の物件を購入するのもアリですね。

デメリット

一方で、借地付き収益物件にはデメリットもあります。

  • 地代・更新料がかかる
  • 売却するのが難しい
  • 銀行からの評価が低く、次の物件を買う時に困る

地代・更新料がかかる

借地権の最大のデメリットはやっぱり、地代・更新料がかかることですね。

地代は毎月地主さんに支払わないといけません。

借金の返済と違って、支払っても自分の資産が増えるわけではありません。

単純な経費です。家賃と同じですね。

僕の場合、毎月14万円と高額な地代を支払っているので、正直あまり面白くありません。

地代の支払いがなければ、もっと儲かるのにな~と思いますけど、こればっかりは仕方ありません。

しかも、更新料というのが必要なんですね。

旧法借地権でも借地期間が設定されます。

木造だと20年、鉄骨やRCだと30年で設定されることが一般的です。

この借地期間が終わると基本的に更新はできるのですが、更新料を地主さんに払わないといけません。

だいたい土地の市場価格の5%程度が相場ですね。

僕の所有している物件の場合、土地価格が1.5億円くらいなので、約750万円。

結構大きいですね。

借地物件はキャッシュフローは多いですけど、将来的な更新料の支払いのためにある程度の現金をプールしておく必要があります。

売却するのが難しい

ぶっちゃけ借地権付きの収益不動産を売却するのはかなり難しいです。

理由は2つあります。

  • 地主さんから売却の許可を得なければいけない
  • 借地権付き収益不動産に融資をしてくれる金融機関が少ない

借地権を地主さん以外の第三者に売却する場合には、売却承諾料を地主さんに支払わないといけません。

相場は更新料と同じ、市場価格の5%程度です。

売却の場合は、地主さんも新しい買い主と借地契約を新たに締結しないといけません。

高齢の地主の方だと、新たに契約するのも大変なので、売却を嫌がる方もいます。

なので、嫌がる地主さんをなんとかなだめて、しかも承諾料まで支払ってからようやく売り出すことができるわけです。

不動産を売却するだけでも面倒なのに、借地は一層手間がかかります。

正直、かなりめんどくさいです。

仮に、地主さんの承諾が得られて、売却準備が整ったとします。

ただ、もう一つハードルがあります。

それは、借地権付きの収益不動産に融資してくれる金融機関がとても少ないということ。

都市銀行はまず融資してくれません。

なぜかというと、借地権に担保価値を一切認めないからです。

まあ、所有権と違って登記できないから仕方ないんですけどね。

地銀はまだ融資の可能性がありますけど、担保評価がとても低いのでかなりの量の頭金を求められます。最低でも3割ですね。

そのため、現実的には、借地権付きの収益不動産を購入しようとすると、一部の信用金庫、信用組合から融資を受けるしか方法がありません。

しかも、融資してくれる信用金庫、信用組合のほうが少数派です。

なので、ハッキリ言ってなかなか買い手が見つかりません。

その分、売り出し価格は安くなります(利回りは高くなります)。

まあ、自分が購入した時も安く買っているわけですから、これは仕方ないですね。

銀行からの評価が低く、次の物件を買う時に困る

ぶっちゃけ、僕はこの点が一番困ってますw

借地物件は本当に金融機関の評価が低いんですね。

僕は基本的に所有権だろうと、借地だろうと収益不動産を購入する際には、頭金を2割入れてます。

頭金を2割も入れて購入すれば、物件の担保割れはないだろな~と安易に考えてました。

先日、新築アパートの融資をりそな銀行と横浜銀行に申し込みました。

新築アパートで、品川区で7%を超えている物件でしたので、久々に購入意欲がそそられました。

頭金も2,000万円くらい突っ込む予定だったので、余裕で融資OKかな~と思ってたのですが。

まさかの、両行ともにNG。

どうやら僕が所有している借地権付きのアパートの担保評価が割れているのが原因のようです。

僕は地元の信用金庫から借地権付きアパートの融資を受けているのですが、その信金以外では借地権はほとんど担保価値があるとみなされないようです。

僕は今後も物件を増やしていきたいと考えていますが、この理由から都銀や地銀では融資がでません。

なので、借地権の担保価値を認めてくれる唯一の金融機関である地元信金でしか、新たに融資を引けないことが判明しました(泣)。

なので、『これからバリバリ物件を増やしていくぜ!』という方には、正直借地物件はオススメしません。

借地付き収益不動産の出口戦略

これらのメリット・デメリットを踏まえた上で、『やっぱり借地付き収益不動産を購入したい!』と思った方、または既に借地を所有されている方向けに出口戦略を説明します。

僕が考える借地の出口戦略は次の2つです。

  • 底地を買い取って所有権にする
  • 借地のまま持ちきって、建物を建て替える

前に述べたように、借地権は売却するのがとても大変。

しかも、融資がつかないので格安の価格でしか売れません。

そのため、僕は一度借地を購入したら、最後まで持ちきるのが正解だと考えています。

途中で、第三者に販売しようとすると、それだけで地主への承諾料や不動産会社への仲介手数料が必要になりますからね。

底地を買い取って所有権にする

持ち切る場合の戦略としては、まず『底地購入の可能性を探る』ことを検討します。

底地とは、借地権がついている土地のことです。

実は借地権がついている底地を売りたがっている地主さんも多いです。

底地は土地活用がほぼ不可能なため、とても不動産評価が低いです。

冒頭で借地権割合の話をしましたが、底地は相場の3-4割でしか販売することができません。

地代収入は入ってきますけど、固定資産税も満額支払わないといけません。

そのため、地主さんはそんなに儲からないんですね。

そして、一番地主さんが困るのが相続の時です。

底地も相続税の対象になります。

底地を持っている個人は、だいたいが大地主さん。

借地権割合分が減額されるとしても、支払わないといけない相続税は高額になります。

そのため、相続人の方は相続のタイミングで資産価値の少ない底地を売りたいと考える人も少なくありません。

底地を高く売るためには、一番欲しがる人に売ることが大事です。

一番欲しがる人とは、もちろん借地権者(借地権を所有している人)です。

だって、底地を購入すれば、借地権が所有権に変化して、一気に資産価値が増えるからです!

そのため、相続のタイミングで底地を売りたいと思ったら、確実に借地権者に話が来ます。

実は、僕が狙っている出口戦略もこれです。

僕の借地権付きアパートの地主さんは齢70歳後半。

まだまだお元気ですが、いずれは相続のタイミングがやってきます。

そのタイミングで底地を買えないかな~なんて期待しています。

そのタイミングが来るまでは地主さんとは良好な関係を築いておく必要があります。

そのため多少地代が高くとも、ガマンガマンw

年2回のお歳暮はかかさず送っていますし、年に1回は一緒にお酒も飲んでいます。

借地のまま持ちきって、建物を建て替える

いずれは底地を買い取ろうと考えていても、相続の前に借地の上に経っている建物が劣化してしまう場合もあると思います。

そんな時は、建物を建て替えるという方法もあります。

建物を建て替える場合も、地主さんに承諾料(土地相場の5%程度)を支払う必要がありますが、建物を新築することで、収入を増やすことが可能です。

特に古くから建っている建物の場合は、建ぺい率や容積率をめいいっぱい使い切っていないケースがあります。

そんな場合は、建物を建て替えることによって、大きく収入を増やすことができます。

僕の所有している借地権付きアパートも、本来なら3階建てが建つにも関わらず2階建てです。

そのため、3階建ての建物に建て替えるだけで、単純に1.5倍の収益増が見込めます。

建物を建て替えた後は、そのまま保有し続けても良いですし、利回りが上がるため、高値で売却することも可能です。

新築時に売却すれば、残存借地期間がMAX残っているため、買い手も見つけやすいです。

つまり、高く売れる可能性が高いです。

まとめ

このように、借地権付き収益不動産は利回りが高い分、流動性がどうしても低くなります。

そのため、これから購入する方は、基本的に短期での売却は考えず、長期保有する前提で購入に踏み切るのが良いと思います。

将来、底地を買い取ることができれば、一気に資産価値が高まります。

高利回りで回しつつ、一攫千金が狙えるなんて素敵だと思いませんか?

僕はそんな夢とロマンが溢れる借地物件が大好きですw

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