不動産投資の黒字倒産を回避する方法　初心者にも分かりやすく説明するよ

こんにちはJOJOです！　最近、不動産投資がブームだなと感じる。僕自身は自分から不動産投資をやっていることはあまり話さないんだけど、それでも、飲み会なんか行くと「実は友人が不動産投資を初めて。。」なんて言う話は良く聞く。

まあ、多くが区分マンション投資を行っている人達なようだけど、それでも不動産投資がブームになっていることは否めない。ものすごい数の人が参入してきていると感じる。

でも、実際には、９割以上の投資家が失敗しているんじゃないかな。それは不動産投資特有の「黒字倒産リスク」にある。特にオーバーローンや、フルローンで物件を購入している方には、この黒字倒産に当てはまる人が多いように思うう。

そんなわけで、今回は、これから不動産投資を始めようとする、もしくは始めたんだけどあまり経験がないという方向けに、不動産投資の黒字倒産とはどんなものか、そしてどうやったら回避できるかを分かりやすく解説してみます。

収入のピークは購入時

そもそも不動産というのは、購入した直後が一番家賃収入が高いです。特に新築の場合は確実にそうです。そして、購入後100%収入が下がっていく。

年数と共に家賃は下がり、修繕等の経費が増えていきます。そして、何よりも古くなった物件は外観や設備等で新築物件に勝てなくなり、競争力が低下していきます。これって当たり前のことなんだけど、意外とこの点を理解していない方が多い。

もちろん、ボロボロの空室だらけの物件を購入して、自分で大量のリフォーム資金を投資して再生するというやり方もあります。ベテラン大家さんが得意とする手法ですね。

ただ、このやり方は非常に高い不動産投資スキルが求められる。何故かと言うと、前の持ち主だって好きで空室だらけにしていたわけじゃないから。

前のオーナーは自分の努力やノウハウだけではどうしても空室が埋められないから売りに出しているわけ。なので、前のオーナーよりも資金力・スキルの両方において勝っていないと空室を埋めることはできない。

このような資金力やスキルは一朝一夕で身につくものじゃない。ベテラン大家さんだって、長い年月をかけて修行してきたから身につけている。

そのため、素人や経験の浅い大家が真似しようとしてもできない。なので、基本的には不動産は購入時が収入のピークだと考えたほうが確実だ。

税金は上がり続ける

一方で、税金は上がり続けるのです。購入した年は、購入にかかった様々な諸費用が経費になるので、赤字決算を迎えることができますが、次の年からはそうはいきません。

次の年からは収入の割には経費が減少していきます。そして、経費の中でも一番割合が大きいのが減価償却費と借入利息です。

不動産は減価償却の効果が高いため、減価償却が効いている間はそれほど税金がかかりません。ですが、減価償却の効果が切れたとき、会計上の利益は一気に跳ね上がる。

また、いがいと盲点なのが、借入利息。基本的に元利均等方式（返済金額はずーっと一定）で借りている方が多いだろう。これは、最初のほうは返済金額のほとんどが利息を占めている。そして、元本の返済が進むに連れて、返済金額の中で利息の割合が減り、元本の割合が増えていく。

そのため、購入してからしばらくの間は、利息支払いの割合が多いので、費用を多く計上できる。しかし、元本の返済が進んでいくと、利息分は減少する。つまり計上できる費用が減る。ただし、返済金額は一定のままだ。

そのため、減価償却と同様に、利息の支払い分が大きく減少した時に、会計上の利益が跳ね上がる。

利益が跳ね上がると、それに応じて収めなければならない税金も多くなる。

キャッシュフローよりも税金の支払いが多くなる

このように、入ってくるキャッシュフローよりも、支払わなければいけない税金のほうが多くなるのが黒字倒産。不動産投資業界では、俗に「デットクロス」とも言いますね。

僕も不動産投資を数年経験するまでは、この黒字倒産というのがイマイチ理解できてなかったです。それが、購入から数年たって、収支が大きく黒字になり、収めなければいけない税金の額が大きくなってきてから、この黒字倒産のリスクを肌で感じることになりました。

とくにフルローンやオーバーローンで築古物件を買われている方は、デットクロスや黒字倒産の危機が来る可能性が極めて高い。

それは、収入の割に借金の返済金額が多く、そもそもキャッシュフローに余裕がないケースがほとんどだから。そして、キャッシュフローに余裕がない中で、計上できる費用が減少して、納める税金が増えてくるのです。そして、税金が支払えなくなってしまう。もちろん、税金が支払えないと、国税に物件を差し押さえられてゲームオーバーです。

この黒字倒産が到達する時期は、早い物件だと購入の翌年には来ます。遅い物件でも15年ほどで確実に訪れます。現在は、不動産投資ブームがはじまってまだ５年程度なので、デットクロスや黒字倒産が到達している人はまだ限られている。でも、今後５年くらいでどんどん増えてくるんじゃないかな。

黒字倒産を回避する方法

では、どうやったらデットクロスや黒字倒産を回避できるのか。大きく分けて、２つの方法があります。

黒字倒産が来る前に、売却する

まずは、もっとも王道のやり方から。冒頭に述べた通り、不動産は所有し続けるにしたがって、計上できる費用がどんどん減少していきます。そして、支払う税金が増えていきます。これはどうしようもありません。

そのため、計上できる費用が減少してきて、税引き後の手残りキャッシュフローが減ってきた段階で、売却を行うのです。

具体的に言うと、減価償却期間が終わった段階や、残債の返済が半分以上終わった段階です。

もちろん、減価償却が終わっている物件の場合、帳簿上の簿価はかなり減少していますから、売却するとかなり売却益が出ます。そして、所得税を支払う必要があります。

この所得税は結構キツイのですが、黒字倒産するよりは遥かにマシです。

そして、売却で残った現金を元に、新しい物件へと再投資することが可能です。

一般的に、売却することで手元に大きなキャッシュが残ります。そのため、頭金が増えているので、次に購入する物件は、以前買った物件よりも大型のものにすることが可能です。

そして、大事なことは、減価償却期間が十分に残っている物件を購入することです。こうして、また減価償却の恩恵を受けることが可能なのです。

繰り上げ返済して借金を減らす

次に、より堅実なやり方です。それは、毎月のキャッシュフロー収入のうちから繰り上げ返済を進めるという方法です。黒字倒産はそもそもキャッシュフローが少ないから生じます。

であれば、元本の返済を進めて、毎月の手残りキャッシュフローを増やせば良いのです。もちろん、支払う税金の金額も増えていきますが、それ以上にキャッシュフローが増えるので、黒字倒産にはなりません。

このやり方は、都内などの土地の価値が高いエリアで、木造アパートを所有している方に適したやり方です。土地の価値が高ければ、借金の返済が終了すれば、大きな資産を残すことができます。

そのため、売却してしまうよりも、黒字経営を継続して物件を持ち切ることのほうが、大きな利益を残すことができる。

また、木造であれば、解体して更地にすることも簡単なので、新築を建てることもできる。

最初に紹介した売却する方法は、築古のRCや鉄骨等のように、建て替えができない物件＝いつかは売らないといけない物件に適したやり方とも言えます。

まとめ

このように、不動産投資は何も考えずに運営を行っていると、確実に黒字倒産するリスクのあるもの。でも、きちんと黒字倒産のリスクを把握し、そのリスクを回避する方法も存在している。

これから不動産投資を始める方は、このやり方をきっちりと学んだ上で、どのような物件を購入するのかを考えてもらえればと思います。

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