資産運用報告

資産運用報告 2019年1月 キャピタル・インカム両方が黒字転換!

こんにちはJOJOです! 不動産投資、豪ドル、米国株で資産運用しています。

今回は、2019年1月の資産運用状況と今後の投資戦略について報告していきます!

ぴよ
ぴよ
今月のインカムゲイン、キャピタルゲイン、総資産はどうだったの?
JOJO
JOJO
  • インカムゲインは+¥473,692/月
  • キャピタルゲインは+¥191,993/月
  • 総資産は¥30,062,507

でした!

ぴよ
ぴよ
どんな資産を保有しているの?
JOJO
JOJO

保有資産はこちらです。

  • 収益不動産(都内アパート)3棟
  • 現金 ¥19,545,060
  • 豪ドルFX ¥10,264,300
  • ロボアドバイザー(AI投資) ¥180,667
  • 米国株インデックス投資信託 ¥72,480

 

ロボアドバイザー(AI投資)と米国株インデックス投資信託は毎月1万円ずつ積立投資しています。

ぴよ
ぴよ
先月を比べて、インカムゲインが大きく増えているね。ボーナスでも入ったの?
JOJO
JOJO
先月は修繕費や地震保険代がかかったから、不動産投資におけるインカムゲインが少なかっただけ。今月は出費が少なくなったから、キャッシュが回復したんだよ
ぴよ
ぴよ
やっぱり不動産投資のインパクトは大きいね~

それでは、月次報告していきます!

全資産状況まとめ

現時点の総資産は以下となっています。

インカムゲイン

項目 2018年12月 2019年1月 前月比
不動産投資 ¥39,559 ¥427,192 +¥387,633
豪ドルFXスワップポイント ¥9,500 ¥46,500 +¥37,000
合計 ¥49,059 ¥473,692

今月は、不動産投資のキャッシュフローが大きく回復しました。

とはいっても、特に大きな修繕が発生しなければ、毎月60万円以上のキャッシュフローになるはずなので、まだまだですが。

今月も給湯器が1台壊れてしまいました。

やっぱり冬場は給湯器の故障が多いですね。

格安で給湯器を交換してくれるガス屋さんに連絡したら、なんと2週間後まで職人が手配できないとのこと。

仕方ないので、管理会社経由で、給湯器を交換しました。

一台123,000円。格安で交換してくれるガス屋さんなら半額でできるのに。。

ただ、入居者さんにガス無しで生活してもらうわけにはいかないので泣く泣く発注。

エアコンも給湯器もそうですが、設備は壊れてから慌てて交換すると、相場の2倍くらいの費用がかかりますね。

そのため、予防交換したほうが結果としてお得になります。

今回2ヶ月連続で給湯器が壊れたアパート2号は築18年。

給湯器の耐用年数は10年なので頑張ってくれたほうでしょう(^-^;)

今後は、空室が出る度に給湯器を予防交換していきたいと思います。

豪ドルのほうは、今月からガッツリとスワップポイントが入るようになりました。

1万通貨ごとにスワップポイントが毎月1,500円入ってきます。

僕は合計で30万通貨保有しているので、毎月45,000円の収入。

不動産投資と違って空室もないし、借金の返済や修繕費の支払いもありません。

45,000円まるまる儲け。まさに不労所得とはこのことですね!

キャピタルゲイン

項目 2018年12月 2019年1月 前月比
豪ドルFX ¥-841,200 ¥190,900 +¥1,032,100
ロボアドバイザー(AI投資) ¥-14,977 ¥163 +¥15,140
米国株インデックス投資信託 ¥-6,344 ¥930 +¥7,274
合計 ¥-862,521 ¥191,993  +¥1,054,514
たぬ吉
たぬ吉
キャピタルゲインが一気に黒字転換したね! 

先月は米国FRBのまさかの利上げに端を発した株安のあおりを受けて損失が膨らみましたが、1月は復活しました。

あまりの世界同時株安にFRBも焦ったのでしょう。利上げは当面行わないことを発表しました。

その結果、株価は急回復。

しかもトランプ大統領と中国との米中貿易協議も進展を見せてくれたので、豪ドルも上昇しています。

オーストラリアにとって中国は最大の貿易相手国。

JOJO
JOJO
輸出、輸入ともに中国はNo.1。オーストラリア経済と中国の結びつきは非常に強いです

米中貿易戦争が終結して中国の景気が良くなればオーストラリアの景気も良くなります。

景気が良くなれば将来的に利上げするかもしれないとの思惑が働いて、豪ドルが買われました(高くなりました)。

ただ、豪ドルはスワップポイント収入が目的ですし、ロボアドバイザー(AI投資)と 米国株インデックス投資信託は長期的な積立投資なので、キャピタルゲイン損益はあまり気にしません。

短期的には相場は変動するものですから。

とはいえ、損失が出るよりも儲けがでるほうが嬉しいですけどね(*^-^)

金融資産合計

項目 2018年12月 2019年1月 前月比
現金 ¥19,071,368 ¥19,545,060 +¥473,692
豪ドルFX ¥9,160,600 ¥10,264,300 +¥1,103,700
ロボアドバイザー(AI投資) ¥145,527 ¥180,667 +¥35,140
米国株インデックス投資信託 ¥54,684 ¥72,480 +¥17,796
合計 ¥28,432,179 ¥30,062,507 +¥1,630,328

今月は資産が合計で+¥1,630,328増えました。

豪ドルが上がって、豪ドルFXの保有資産が100万円以上上昇したのが大きいですね。

一方で、家賃やスワップポイントによる現金収入も47万円ほど増えました。

この調子で行けば、来月は現金が2,000万円を突破できるかもしれません。

次に、投資先ごとの成績を見ていきましょう。

不動産投資

大項目 小項目 2018年12月 2019年1月 前月比
収入 家賃収入 ¥1,512,000 ¥1,460,500 ¥-51,500
支出 管理費 ¥34,500 ¥30,367 ¥-4,133
インターネット無料 ¥28,080 ¥28,080 ¥0
借入金返済 ¥661,191 ¥661,191 ¥0
借地料 ¥164,670 ¥164,670 ¥0
清掃代 ¥10,000 ¥10,000 ¥0
給湯器交換 ¥123,000 ¥123,000 ¥0
ゴミ箱 ¥16,000 ¥16,000 ¥0
地震保険(5年分) ¥334,000 ¥0 ¥-334,000
固定資産税(3ヶ月分) ¥101,000 ¥0 ¥-101,000
キャッシュフロー ¥39,559 ¥427,192 ¥387,633
キャッシュフロー比率 3% 29%

月間キャッシュフローは大幅に回復しました

前月の出費だった地震保険と固定資産税の支払いがなくなったことが大きな要因です。

でも、冒頭でお伝えした通り、先月同様に給湯器の故障が発生。

おまけに、アパート1号の共用ゴミ箱がなくなるという珍現象が起きたため、ゴミ箱も新調する羽目になりました。ゴミ箱持ってくなんて、誰が何に使うんだろう。。

一方で、1月はアパート3号で一部屋退去が出てしまいました。

ぴよ
ぴよ
やっぱりこの時期は入居者の入れ替わりがでちゃうね

退去する入居者さんは4年間も僕のアパートに住んでくださっていた女性です。

転職を機に引っ越すことになったそうです。

その理由では仕方ありませんね。

で、気を取り直して入居者募集を開始しました。

すると、なんと募集から2週間で新たな入居者決定!

しかも、すぐに入居してくれたので、1月末には20部屋満室に返り咲くことができました!

インターネット無料を導入してからと言うもの、退去があっても1ヶ月以上空室が続くことはありません。

インターネット無料は少ないランニングコストで入居促進効果は抜群です。

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豪ドルFX

項目 2018年12月 2019年1月 前月比
保有通貨 30.0万豪ドル 30.0万豪ドル 増減なし
保有額(円換算) ¥22,560,000 ¥23,580,000 +¥1,020,000
証拠金+損益 ¥9,160,600 ¥10,264,300 +¥1,103,700
レバレッジ 2.46倍 2.29倍
キャピタルゲイン損益 ¥-841,200 ¥190,900 +¥1,032,100
インカムゲイン収入(スワップポイント) ¥9,500 ¥46,500 +¥37,000

豪ドルはキャピタルゲイン、インカムゲイン両方のプラスでした!

今月からスワップポイントが一か月分フルで入ってきたのですが、控えめに言って最高っす!

いろいろ引かれる家賃収入と違って、スワップポイントはまるまる儲けですから。

いつも家賃収入が入ってきても、大半が借金の返済で消えていくので、怖くて使えませんでした。

でも、スワップポイントはパーッと使えます(*^-^)

今月も嬉しくて沢山飲みに行ってしまいました。

スワップポイントよりも飲み代が多かったのは秘密です(^-^;)

ちなみに、豪ドルのスワップポイントが業界最高水準のヒロセ通商を使っています。

なんと1万通貨ごとに50円/日もスワップポイントを獲得することができます。

取引単位も業界最小の1,000通貨から購入することができるので、FX初心者の方にもオススメです。

他社から乗り換える方は2,000円のキャッシュバックがもらえるキャンペーンをやっているので、口座だけでも開設しておくとよいでしょう。5分でサクッと手続きできます。

ヒロセ通商の口座開設はこちら>>【ヒロセ通商】1000通貨からできるFX

ロボアドバイザー(AI投資)

ロボアドバイザー(AI投資)とは最近話題の人工知能(AI)が人間の代わりに最適な資産運用してくれるサービスのことです。

僕はウェルスナビ(WealthNavi)で毎月1万円ずつコツコツと積み立てています。

ウェルスナビ(WealthNavi)の運用成績は次の通り。

項目 2018年12月 2019年1月 前月比
保有額(円換算) ¥145,527 ¥180,667 ¥35,140
キャピタルゲイン損益 ¥-14,977 ¥163 ¥15,140

先月までキャピタルゲインはマイナスでしたが、今月は米中貿易協議が進展したこともあってプラスで終えることが出来ました!

来月はどうなるかわかりませんが、僕はAIを信じてコツコツ積み立てていきます。

答え合わせは10年後。

ウェルスナビ(WealthNavi)については、以下の記事でくわしく解説しています。

【体験談】人工知能で、おまかせ資産運用。話題の「ウェルスナビ」にヘソクリを全額突っ込んでみました!こんにちはJOJOです! 『子どもの教育費や自分たちの将来のことを考えると、資産運用しなきゃって思うけど、自分でできる自信がない。...

米国株インデックス投資信託

もう一つ僕が積み立てているのが『楽天・全米株式インデックス・ファンド』。

S&P500というアメリカの主要企業500が採用された株価指数に連動するインデックスファンドです。

『楽天・全米株式インデックス・ファンド』の運用成績は次の通り。

項目 2018年12月 2019年1月 前月比
保有額(円換算) ¥54,684 ¥72,480 ¥17,796
キャピタルゲイン損益 ¥-6,344 ¥930 ¥7,274

米国の株価が上昇したので、『楽天・全米株式インデックス・ファンド』も上昇しました。

トータルではプラス転換。

ただ、こちらも長期目的の積立投資なので短期的な変動は気にしません。

淡々と積み立てていきたいと思います。

ちなみに、投資信託を購入するなら楽天証券がオススメです。

なんと、楽天ポイントで投資信託が購入できるのです!

我が家は楽天で毎月数万円は買い物しているので、ポイントだけでもかなり投資信託が買えました。

しかも、楽天カードで投資信託を積立購入すると投資金額の1%のポイントがつきます。

100万円投資信託を購入したら1万円のキャッシュバックと同じですから、大きいですよね。

楽天証券で口座を開く>>楽天証券

楽天カードに申し込む>>楽天カード

今後の投資戦略

FRBが米国の利上げを当面行わないことを表明しました。

また、米中貿易協議の進展も進んでおり、この2つの要因で株価が再び上昇トレンドになってきました。

ただ、僕はこの上昇トレンドは一過性のものだと考えています。

前回の暴落によって米国株式市場が下落相場入りしたと言われたように、長期トレンドとしては世界経済は徐々に弱まっていくと考えています。

理由は簡単で、リーマンショック後から10年以上経ち、景気サイクルが好景気から不景気に切り替わったからです。

好景気と不景気を繰り返すのは資本主義の宿命なので仕方ありません。

FRBの利上げ終了はまさにこの好景気トレンドの終息を意味しています。

そのうち、FRBの利上げ終了による株高は終わり、徐々に株安に向かっていくでしょう。

これからは息の長い景気後退がやってくると思われます。

そのため、値上がり益を狙うような大勝負は控えたほうがよいと思います。

僕は毎月淡々と積立投資を継続していきます。

不動産投資の戦略

世間ではレオパレス不良施工問題が騒がれており、ますます不動産投資に対して厳しい目が向けられています。

レオパレス不良施工問題の最新情報! 不動産投資家がレオパレス2019年3月決算内容を徹底分析。[この記事は2019年5月11日に最新の情報に更新しています] こんにちはJOJOです! 東京都内で3棟20部屋のアパートを経営し...

その結果、不動産投資に対する金融機関の融資が一層厳しくなりましたね。

特に、新築アパートに対する投資がかなり厳しくなりました。

少し前までは、どの金融機関でも新築アパートに対してはフルローンが出ていました。

新築なので、借入年数は30年以上と、長期間取れます。

しかも、消費税還付を行えば、消費税分のキャッシュが返ってきます。

つまり、一円も払わずに新築アパートを購入して、消費税分の現金が増えるわけです。

まさに打ち出の小槌(こづち)状態ですね。

そのため、サラリーマン投資家が一斉に新築アパート投資に向かいました。

中には多法人スキームを使って金融機関に自分の負債を隠しながら物件を買い進めた方もいます。

過剰融資から生まれた一法人、一物件スキーム。 大きな時限爆弾だってことに気がついた方が良いよこんにちはJOJOです! 最近、不動産投資用の融資について、スルガ銀行もエビデンスの改ざんに関与していたことが明らかになっています...

それが、2019年に入ってからは新築アパート購入の際にも頭金を2-3割求められるようになりました。

その結果、新築アパート用の土地の値段がかなり下がってきています。

2018年に比べると10%くらい下がってきた感覚です。

まだ中古物件の価格は高止まりしていますが、下がるのは時間の問題でしょうね。

まだ僕の期待する水準にまで価格は下がっていませんが、購入可能な金額で淡々と買い付けを入れ続けたいと思います。

不動産投資もコツコツと買い付けを入れ続けていれば、市場価格が下落を始めた段階でいずれ買えますからね。

焦らず淡々と購入活動を行っていきたいと思います。

豪ドルの戦略

米中貿易協議が進展したおかげで、中国の株価も回復傾向です。

それに釣られる形で、豪ドルも回復してきました。今は78円後半まで来ています。

2019年のお正月に70円まで下落したのが嘘のようですね。

ただ、個人的には豪ドルは今後大幅に上昇することはないと考えています。

なぜならば、最大の貿易相手国である中国の景気は間違いなく後退局面に入っているので、豪ドルもつられて下がる可能性が高いからです。

今のところ、中国政府の積極的な財政出動や米中貿易協議の進展によって株価は一時的に上昇していますが、中長期的には下落していくでしょう。

一方で、豪ドルは政策金利が過去最低水準まで下がっています。

これ以上政策金利を下げると、インフレ懸念が広がりますから、これ以上の利下げはないでしょう。

つまり、スワップポイント(利息)の金額は今後も変わらないと考えています。

もし、今後も豪ドルが暴落する局面があれば、少しずつ買い増していきたいと思います。

不動産投資と違って、スワップポイントは不労所得ですからね(*^-^)

積立投資の戦略

既に景気後退サイクルに入ったとはいえ、長期的にみれば世界経済、特にアメリカ経済は成長を続けると思います。

そのため、10年後を見据えた積立投資もコツコツと継続していきたいと思います。

今は、ウェルスナビ(WealthNavi)と米国株インデックス投資信託の成績を見比べている時期です。

今後しばらくは並行して投資をしていき、将来的にはリターンの大きな方に寄せていきたいと考えています。

積立投資については、以下の記事で詳しく解説しています。

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まとめ

今回は、2019年1月の資産運用状況について報告させていただきました。

  • インカムゲインは+¥473,692/月
  • キャピタルゲインは+¥191,993/月
  • 総資産は¥30,062,507

現在の保有資産と利用しているFX会社/証券会社は以下の通りです。

投資に興味があれば、まずは少額から始めていきましょう!

僕もコツコツ買い増していきますよー。

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