こんにちはJOJOです！
久々にネットで収益不動産を検索をしていると、気になるスペックの物件に出会いました。
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- 販売価格 2億1000万円
- 表面利回り 12%
- 所在地 山手線某駅 徒歩8分
- 建物構造 鉄骨造
- 築年月 1992年03月 （築25年）
- 土地権利 所有権
- 土地面積 63.28㎡ 実測
- 建物面積 268.82㎡
- 間取り 1R×15戸
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山手線で利回り12%！
ちょっと普通じゃありえない利回りです。
しかも借地じゃなくて、所有権。
ひょっとして掲載している不動産会社が間違えたのじゃないかと思うほどの好条件。
昨今、都内で10%を超える物件は再建築を除くとほぼ無いです。
一体どういうことでしょうか？
民泊専用物件として売りに出されていた
種明かしをすると、この物件の利回りは全室民泊で貸し出された予想収益をベースに計算されていました。
そのため、通常の一般賃貸に比べると倍以上の収益額になっていました。
どうりで高利回りになるはずです。
まあ、一棟まるごと民泊用に提供するというアイディア自体は悪くないです。
なぜなら、民泊はどうしてもゴミ出しや騒音トラブルが問題になりがちで、他の入居者の迷惑になることが多いから。
なので、一層全部屋が民泊のほうが、クレームが上がりにくい。
そのため、民泊をするなら区分マンションよりも一棟もののほうが適していると思います。
全期間民泊として運営できるわけではない
ただ、この利回りは正確では無いです。
なぜならば、先ほど国会で成立した民泊新法では、ホテルや旅館に配慮して、通常営業日数の半分以下しか民泊に利用できないことになっています。
そのため、一年中民泊で収益が上げられるわけではないので、この収益予想は誤解を生みますね。
民泊新法ができるまでは、民泊の営業日数にに上限は適用されていませんでした。
まあ、民泊自体がグレーゾーンだったわけですが。
それが、民泊新法ができてからは、一年間の上限の営業日数が決められてしまった。
この状況に慌てた現在のオーナーが売却に動いたのかもしれません。
多額のリフォーム費用は回収できるのか
現オーナーは本物件のリフォームに5,000万円をかけたとアピールしています。
ひょっとするとこのオーナーは民泊新法ができる前に、入居付けが厳しいマンションを一棟購入し、民泊用にリノベーションを施した上で、転売している業者なのかもしれません。
それが、民泊新法ができたために、想定していた利回りでは販売できなくなり、慌てて利回りを上げて（価格を下げて）販売しているようです。
今後の民泊事業は不透明な状況
このように、一部では民泊事業から撤退する事業者も出てきています。
一方で、民泊新法ができたことから、法的にも問題ない状態で民泊が営業できるとあって、新規参入する業者も増えてきています。
新規参入してくる業者のほとんどが、民泊とウイークリーマンションを同時に展開し、民泊の営業日数上限で減る収益を補うビジネスモデルのようです。
ただ、ウイークリーマンションのニーズが今後増えるかどうかは不透明です。
このように民泊に参入する人と、早々に退場しようとしている人が入り混じっているのが現状でしょう。
このような物件が売りに出されることから、民泊についても既に潮目が変化してきているのかもしれません。
現在、今後の外国人観光客の増加を見越して、東京、大阪、京都ではホテルの建設ラッシュです。
一説では、既に供給過剰を危惧する声も出てきています。
これから民泊に参入する方は、しっかりとシミュレーションして投資判断をしたほうが良いと思います。
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