こんにちはJOJOです！
女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していたスマートデイズがオーナーへのサブリース支払いを停止しました。
テレビ東京の取材によると、東京国税局がスマートデイズとその関係会社の一斉査察に入ったようですね。
査察の理由は、スマートデイズが顧客である投資家の資産の水増し報告をしていた疑いがあるからです。
スマートデイズが行っていた手口
スマートデイズのシェアハウス物件は通常の不動産価格の２倍近い高値で販売されていたようです。
当然、それだけ高い金額なので、通常でしたら融資をつけるのも難しい。
でも、スルガ銀行と提携することで、購入金額全額をフルローンで購入できるスキームが実現できたようです。
でも、いくら融資基準が不動産投資業界一緩いスルガ銀行と言えども、そう何億も資産がほとんど無い素人投資家に融資はできません。
そのため、どうやらスマートデイズは投資家の貯金残高を不正に水増しし、その水増しした貯金残高をエビデンスとしてスルガ銀行に渡していたようなんですね。
投資家の中には、貯金残高300万円を、10倍の3,000万円に水増しされてスルガ銀行に報告されていたようです。
そのため、スルガ銀行の審査部も融資を通していたのでしょう。
本当にスルガ銀行は知らなかったのか
ただ、一つ疑問なのが、スルガ銀行がその資産の水増しを本当に知らなかったのかどうかです。
というのも、スマートデイズがスルガ銀行に紹介してきた顧客は高属性のサラリーマンや士業とは言え、不動産投資が初めての人ばかり。
そんな方が全員2,000、3,000万円の貯金を持っているとも思えません。
もちろん、中には株や相続でそれなりの現預金を持っている方もいるでしょうけど、８００人全員がそんなに資産を持っているというのはにわかに信じられません。
そのため、スルガ銀行も薄々スマートデイズが顧客の資産状況を水増し報告していたことに気がついていたにも関わらず、あえて指摘しなかったのじゃないかと。
スルガ銀行の営業担当にしてみれば、なんとしても数億の融資実績が欲しいところ。
なので、スマートデイズの持ち込んでくる顧客の資産リストに怪しいとは思いつつも、融資実績欲しさに審査部にエビデンスとして提出していたのでははいでしょうか。
実は、このように顧客の資産を水増しして融資を引き出すやり方は、同じくシェアハウス販売を行っていて、破綻したサクトインベストメントパートナーズも行っていたと言われています。
このように顧客の現預金を改ざんするというのは、もはや犯罪の領域な気がします。
でも、不動産投資業界では、多かれ少なかれ、顧客の現預金残高を意図的に多く見せるやり方は普通に行われています。
この悪しき習慣がスマートデイズに違法なことをやっているという認識を失わせていたのではないかと思います。
購入希望者の預貯金を実体よりも多く見せる方法
スマートデイズに限らず、銀行から融資を引くために、不動産会社の中には多少強引な手口で購入希望者の預貯金を増やすところもあります。
わりと良く知られている方法としては、融資実行の前にクレジットカードやカードローンからキャッシングをして、手持ち現金を一時的に増やす方法です。
キャッシングすれば、与信機関の履歴に借入残高が記録されますが、借入から記録されるまでに時間がかかるのが一般的です。
そのため、銀行が融資のチェックをする直前にキャッシングすれば銀行はキャッシングした事実を知ることができないのです。
もう一つのやり方が、不動産会社が購入希望者にサブリース契約を締結させて、サブリース収入の数年分を購入希望者に貸し出すやり方です。
そして、購入希望者は不動産会社から借りたお金を銀行への見せ金にしたり、購入費用に当てたりするのです。
上記に上げた方法は違法性は無いかもしれませんが、銀行からすれば自分の融資審査が適切に機能しないことを意味します。
つまり、銀行が過大なリスクを取ることになるのです。
過大なリスクを取るのは銀行だけではありません。
無理くり実力以上の融資を得ることになる投資家自身も過大なリスクを取ることになるのです。
不動産業界は悪しき習慣を辞めるべき
このように、銀行の目を欺いて、銀行と投資家に過大なリスクを背負わせるやり方は、不動産業界は自粛すべきだと思います。
そうしないと、過大なリスクを背負った銀行と投資家がいずれパンクすることになり、不動産投資自体がダメージを負って、縮小することになるからです。
そうなれば、将来的には不動産会社も損をすることになります。
不動産会社も、顧客に何でもかんでも不動産を売りつけるのではなく、本当に顧客が長期的に収益を上げれるものに絞って販売するべきだと思います。
そして、顧客が長期的に収益を上げるようになれば、継続的に不動産を購入してくれるのです。
現在の不動産投資マーケットは明らかに過熱しています。
そして、本来購入できない層まで、高値で不動産を購入しています。
スマートデイズのように、いずれ無理な買い物は破綻します。
銀行も、不動産会社も、そして僕たち不動産投資家も、全員が永続的に生き残っていけるように適切な水準で不動産の売買を行っていく責任があると思います。
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