最初に読んでほしい記事

はじめまして! 不動産投資ブログ「あそぶろ」を運営しているJOJOです。

僕は東京都内で4棟32部屋のアパートを経営している現役の不動産投資家です。

今でこそ不動産投資キャリアは8年を超えましたが、不動産投資の世界で生き残っていられるのは、師匠や沢山の先輩大家さんから貴重なノウハウを教えて頂いたからです。

そして、お世話になった先輩方への恩返しの意味も込めて、僕が学んできた不動産投資に関する知識・ノウハウを共有するためにこのブログを2017年に立ち上げました。

記事を書く際には、不動産投資初心者だった過去の僕が知っておくべきだったノウハウを盛り込むように工夫しました。

そのため、特に『これから不動産投資を始めたい!』という方に読んで頂けるとうれしいです。

以下、このブログで特に読んでほしい厳選記事をまとめて紹介します。

ベスト10記事

不動産投資に必要な知識を今スグ身につけたい!と考えている方は、最初に次の10記事を読んでみてください。

僕が書いた記事の中でも、特に評価が高いものです。

1 不動産投資の5大投資手法を紹介! 現役大家が初心者むけにやさしく解説
2 不動産投資 区分マンション vs 一棟モノ 初心者はどちらを最初に選ぶべきか? それぞれのメリット・デメリットを解説します!
3 成功した不動産投資家は、なぜ利回りの低い都心の物件ばかりを買うのか
4 みんな大好きアパートローン融資・金利動向 2019年最新情報
5 融資が厳しい今、初心者が不動産投資を始めるならどの手法が有効?【有名大家さんに聞きました】
6 築年数が経過すると家賃は50%以上下落する! 不動産投資を始める前に家賃下落率をシミュレーションしよう
7 不動産投資で絶対に失敗しないための収益計算のやり方。たったの3ステップでOK!
8 新築区分マンション投資の99%は失敗! 高所得者だからこそハマる罠を徹底解説
9 区分マンション投資で失敗しない方法 初心者が抑えておくべき最重要ポイント5つ
10 投資用不動産の売却で成功するコツ 不動産屋が売却価格を決めるやり方を大公開!

不動産投資手法・戦略を学ぶ

不動産投資といっても、投資手法は様々です。

  • 区分マンションなのか、一棟ものなのか、戸建なのか。
  • 都市部なのか、地方なのか、海外なのか。
  • 新築なのか、築古なのか。

どの手法でも成功している不動産投資家はいます。

ただ、時間もお金も限りがありますので、自分に向いている投資手法を1つか2つに絞って集中するほうが早く成功できる可能性が高くなります。

自分に向いている投資手法を選ぶためには、最初にどのような種類の不動産投資手法や戦略があるのか全体像を理解することが大事です。

1 融資が厳しい今、初心者が不動産投資を始めるならどの手法が有効?【有名大家さんに聞きました】
2 不動産投資 区分マンション vs 一棟モノ 初心者はどちらを最初に選ぶべきか? それぞれのメリット・デメリットを解説します!
3 区分マンション投資で失敗しない方法 初心者が抑えておくべき最重要ポイント5つ
4 不動産投資における木造とRCのメリット・デメリットを初心者向けにわかりやすく解説します!
5 新築 vs 中古論争に終止符を打つ! 不動産投資初心者には絶対に新築をオススメする3つの理由
6 新築アパート投資で失敗しない方法 初心者が抑えておくべき最重要ポイント5つ
7 中古よりも新築アパートのほうが利回りが高いカラクリを解説します!
8 築古戸建投資のメリット・デメリットを紹介します 実際の収支シミュレーション結果も公開
9 都市部 VS 地方、不動産投資でお得なのはどっち?
10 東京 vs 地方論争に終止符を打つ! 不動産投資初心者には絶対に東京をオススメする3つの理由
11 僕が都心の築古木造アパート投資にこだわる理由
12 成功した不動産投資家は、なぜ利回りの低い都心の物件ばかりを買うのか
13 不動産投資の5大投資手法を紹介! 現役大家が初心者むけにやさしく解説
14 不動産投資の7大リスクと回避方法を現役大家がくわしく解説します!
15 不動産投資には事業と投資の両方のノウハウが必要!
16 不動産投資に必要なポートフォリオ戦略
17 僕が不動産投資に一点集中する理由
18 不動産投資では利回り8%以上ないと採算は取れない
19 少ない年収でも不動産投資で成功できる! 所得が少ない人向けの購入戦略3つ
20 初心者が不動産投資を始める前に絶対に押さえるべき6つのポイント
21 不動産投資の借金は怖くない! 住宅ローンよりも安全な理由をわかりやすく説明します
22 不動産投資を目指す人こそ先に自宅を買おう!
23 不動産投資家が自宅を購入する前に知っておくべき5つのコツ 知らなきゃ損!
24 不動産投資で早くリタイヤしたい人へ リタイヤするだけで幸せになれると勘違いしてませんか?
25 不動産投資におけるドミナント戦略のメリットを徹底解説! 時間のないサラリーマン大家にオススメ
26 築年数が経過すると家賃は50%以上下落する! 不動産投資を始める前に家賃下落率をシミュレーションしよう
27 不動産投資 資産ゼロから規模を拡大するための最短ロードマップを解説します!
28 不動産投資を始めて5年で給料以上のキャッシュフローを生み出す超現実的な方法
29 【誰でもできる】不動産投資を始めて毎月5万円のお小遣いを手に入れる方法
30 不動産投資は子育て中のママに最適! パートするより絶対にオススメ
31 団地投資で高利回りを実現する方法! 資金の少ない初心者にもオススメ
32 区分マンション投資で確実にキャピタルゲインを得る方法! 投資家から購入し、マイホーム用として販売しよう
33 アパートとマンションどっちが儲かる? メリット・デメリットを初心者向けにわかりやすく解説!
34 団地投資で高利回りを実現する方法! 資金の少ない初心者にもオススメ
35 任意売却物件でガツンと儲ける方法! プロ業者のテクニックを紹介
36 新築区分マンション投資の99%は失敗! 高所得者だからこそハマる罠を徹底解説
37 【年金破綻】不動産投資で自分年金を作ろう!

不動産投資の怖い話

しっかり勉強すれば成功できる可能性が高い不動産投資ですが、残念ながら投資を始めて失敗する人が多いのも事実です。

不動産投資を行うためには、不動産会社、金融機関、建設会社等、様々なプレイヤーと協力する必要があります。

ただ、中には何も知らない初心者を騙そうとする悪意のあるプレイヤーも紛れ込んでいます。

投資は自己責任ですので、騙そうとしてくる相手のことをしっかりと見抜く必要があります。

そのためには、不動産投資にまつわる失敗談やリスクについて学んでおく必要があります。

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2 住宅ローン(フラット35)を使った不動産投資は絶対に避けるべき3つの理由
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5 レオパレス不良施工問題が不動産投資に与える影響を徹底解説! 不動産価格は下落へ
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8 隠れ破綻? スルガ銀行で地方築古マンションを購入した場合の収支を大研究!
9 シェアハウス投資スマートデイズ 投資家の資産を水増し報告か 不動産業界の悪しき風習
10 不動産投資 過剰な銀行融資の実態をレポート
11 景気が過熱している今だからこそ、リーマンショックを学ぶ価値は大きい
12 「東京は人口が増えているから不動産投資に最適」は嘘 東京の不都合な真実
13 成功できる不動産投資家は限られている あまり語られない不都合な真実
14 都内新築狭小アパート 竣工後入居率10%の衝撃 安易な参入は危険
15 自宅=資産だという考え方は今すぐ捨てるべき 日本の不動産価値は5年以内に激変する
16 【不動産投資の失敗パターン】初心者が買うと危ない物件6選 !
17 不動産会社が儲かるカラクリを解説! リノベーション事業はハンパなく儲かる。 過去最高の売上、利益達成のオープンハウス決算から読み解いてみた
18 神奈川でのアパート経営は危険信号。素人は手を出さない方が無難
19 武蔵小杉のタワマンが浸水! 資産価値が落ちるかどうか不動産投資家が徹底解説!

不動産投資の勉強方法

入居者が求める間取りや設備など、不動産投資を取り巻く環境は常に変化し続けていきます。

そのため、常に不動産投資に関する勉強はかかせません。

不動産投資で成功している先輩大家さん達は例外なく勉強熱心です。

初心者が不動産投資を始める前に、これだけは読んでおきたい厳選6冊
2 不動産投資の基礎を学べるお得な方法 不動産会社が配布している無料ガイドブックを活用しよう!
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副業/投資で稼ぐ

数ある副業の中でも、不動産投資は会社員との相性が抜群です。

また、不動産投資を始めるためには自己資金が必要になりますが、副業や投資を行うことで自己資金を貯めるスピードを早めることができます。

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8 日経新聞を無料で読める裏ワザを紹介! 楽天証券の口座を開設するだけのカンタン作業
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不動産を探す

世の中には不動産は星の数ほどあります。

その中から、効率的に儲かる物件を探す方法を身に付けておく必要があります。

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収支をシミュレーションする

不動産を購入する前に、長期的に保有して儲かるのかどうかを見極めないといけません。

不動産投資の難しいところは、一見成功しているようで、実は失敗しているという状況が起きることです。

例えば、地方にある築古のRCマンションを購入するとします。

通常の金融機関の返済年数は建物の耐用年数以内で設定されます。

ただ、過去のスルガ銀行のように一部の金融機関は耐用年数を大幅にオーバーした返済年数を設定してくれるところもあります。

一方で、この種の金融機関の金利は3-4%と非常に高いです。

このような高金利の金融機関を使って築古の物件に対して長期間の融資を受けた場合、毎月の返済金額は少ないため、キャッシュフローはプラスになることが多いです。

一方で、金利が高く、返済期間も長いため、元本の返済がなかなか進みません。

その結果、購入して数年経ってから売却したいと思っても、元本が減っていないため、売却価格が残債を下回るという事態に陥ることも珍しくありません。

つまり、毎月のキャッシュフローはプラスなんだけれども、売却すると損失が出てしまうという状態になっています。

このような事態を避けるためには、物件を購入する前に長期の収支シミュレーションを行うことが大事です。

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不動産を安く購入する

不動産を安く購入するためには、両手取引、未公開物件等の不動産業界独特の商慣習を理解しておく必要があります。

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融資を受ける

不動産投資は基本的に融資を受けて行います。

ただし、不動産投資に対する金融機関の融資姿勢は経済情勢や金融庁の意向を受けて常に変化します。

そのためには、最新の融資状況を把握しておくことが大事です。

また、金融機関によっても貸し出し条件は様々です。

自己資金を2-3割求める金融機関もあれば、フルローンの融資をしてくれる金融機関もあります。

また、耐用年数以内でしか返済期間を設定しない金融機関もあれば、耐用年数を大幅にオーバーして返済期間を設定してくれる金融機関もあります。

このように、各金融機関の特徴を理解しておくことは大事です。

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不動産を管理する

不動産は自主管理することもできますが、時間のないサラリーマンの方は管理会社に管理を委託することが一般的です。

入居者募集から、退去後のリフォームまで、幅広い管理業務を行ってくれる管理会社の協力無しには、満室経営することはできません。

管理会社と良好な関係を築くためにも、管理業務について理解を深めておくことは大切です。

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空室対策

不動産ポータル大手のHOME’S(ホームズ)によれば、全国の賃貸住宅の空室率は約20%もあります。

日本で一番人口の多い東京ですら空室率は15%あります。

また、日本の人口が減少していくにつれて、ますます空室率は悪化していくと予想されます。

そのため、単にクリーニングだけして賃貸募集しているだけでは、空室を埋めることは難しいでしょう。

満室経営のためには、しっかりと空室対策の知識とノウハウを理解することが大切です。

中でもインターネット無料は非常にコストパフォーマンスが優れていますので、オススメです。

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新築する

中古と比較すると新築アパート・マンションには次のメリットがあります。

  • 入居付けしやすい
  • 修繕トラブルがほとんど発生しないため、運営しやすい
  • 融資期間が長く取れやすい

そのため、初心者の方には取り組みやすい傾向にあります。

また、経験を積んだ投資家の中には、自ら土地を探し出し、建築プランを工夫することで、通常の建売アパート・マンションよりも高い利回りを実現している方もいます。

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投資家仲間を作る

大家業は孤独になり勝ちです。

特にサラリーマン大家さんの中には、会社で不動産投資のことを秘密にしている方も多いので、気軽に相談できる相手がいない場合も多いです。

ただ、賃貸経営を続ける中では、かならずトラブルに遭遇します。

そんな時に、相談できる投資家仲間やメンター(師匠)を持っておくことは重要です。

不動産投資で成功するコツは、成功してる先輩大家を徹底的にマネすること! 信頼できるメンターの見つけ方

大規模修繕

中古の不動産を購入した場合、近い将来、大規模修繕の時期がやってきます。

アパートの外壁塗装をすれば最低200万円ほどの大金が必要になります。

大規模マンションになれば、屋上防水と外壁塗装の両方をあわせて1000万円以上かかることも珍しくありません。

そのため、大規模修繕で失敗しないためにも、しっかりとした知識を身につけておくことは重要です。

【体験談】外壁塗装を相場の半額以下で行う裏技を現役大家が紹介します!

高く売却する

不動産投資は、売却して始めて利益が確定します。

そのため、最後の出口(売却)において、高く売り抜けるノウハウは非常に大切になります。

投資用不動産の売却で成功するコツ 不動産屋が売却価格を決めるやり方を大公開!

先輩投資家の体験談を学ぶ

不動産投資で一番勉強になるのは、先輩投資家の具体的な体験談です。

特に最初の収益物件を購入する際の体験談は、とても参考になると思います。

なぜならば、どんな著名な不動産投資家でも最初に不動産投資を始める際には不安だからです。

そんな初心者の不安を払拭してくれるのは、諸先輩方の具体的な体験談です。

先輩投資家のリアルな体験談を学ぶことで、自分が不動産投資を行う具体的なイメージを頭の中に描くことができるようになります。

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不動産マーケットの最新状況を知る

スルガ銀行の不正融資問題を境(さかい)にして、急に不動産投資向けの融資が厳しくなりました。

それ以前は、実績のない初心者の方にもフルローン、オーバーローンが簡単に出ていたのですが、今では実績のある投資家に対しても2,3割の頭金を求めてくる金融機関が多くなりました。

また、融資が厳しくなるのと同時に、収益不動産の価格が下落し始めました。

このように、不動産マーケットは日々刻々と変化しています。

経済ニュースをこまめにチェックして、常に最新のトレンドを理解することが大切です。

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