はじめまして！ 不動産投資ブログ「あそぶろ」を運営しているJOJOです。
僕は東京都内で7棟47部屋のアパートを経営している現役の不動産投資家です。
今でこそ不動産投資キャリアは10年を超えましたが、不動産投資の世界で生き残っていられるのは、師匠や沢山の先輩大家さんから貴重なノウハウを教えて頂いたからです。
そして、お世話になった先輩方への恩返しの意味も込めて、僕が学んできた不動産投資に関する知識・ノウハウを共有するためにこのブログを2017年に立ち上げました。
記事を書く際には、不動産投資初心者だった過去の僕が知っておくべきだったノウハウを盛り込むように工夫しました。
そのため、特に『これから不動産投資を始めたい！』という方に読んで頂けるとうれしいです。
以下、このブログで特に読んでほしい厳選記事をまとめて紹介します。
ベスト10記事
不動産投資に必要な知識を今スグ身につけたい！と考えている方は、最初に次の10記事を読んでみてください。
僕が書いた記事の中でも、特に評価が高いものです。
融資を受ける
不動産投資は基本的に融資を受けて行います。
ただし、不動産投資に対する金融機関の融資姿勢は経済情勢や金融庁の意向を受けて常に変化します。
そのためには、最新の融資状況を把握しておくことが大事です。
また、金融機関によっても貸し出し条件は様々です。
自己資金を２－３割求める金融機関もあれば、フルローンの融資をしてくれる金融機関もあります。
また、耐用年数以内でしか返済期間を設定しない金融機関もあれば、耐用年数を大幅にオーバーして返済期間を設定してくれる金融機関もあります。
このように、各金融機関の特徴を理解しておくことは大事です。
オススメnote（記事）
融資を制するものは不動産投資を制するといっても過言ではありません。首都圏にある金融機関の最新の融資条件を記事（23,500文字）にまとめました。
金融機関ごとに「借り手の属性、融資金額、金利、融資期間、相性の良い投資手法」を具体的に記載しています。
僕は今まで30行以上の金融機関で融資審査を申し込み、10行以上の金融機関から融資承諾を得てきました。その全ての経験と知識を記事に詰め込みました。
自信作ですので、ぜひ読んでみてください！
noteを読む>> 【首都圏】不動産投資向け金融機関 攻略マニュアル 2021年版
不動産投資向け融資が厳しい今でも、フルローンを引いている投資家の方々がいます。
しかも地主や富裕層ではなく、普通のサラリーマン投資家の方がです。
普通のサラリーマン投資家がフルローンを引くためにできる裏技を記事（4,192文字）にまとめました。
単なる交渉テクニックだけでなく、『銀行が投資家に何を期待しているのか』といった本質的な銀行の思考プロセスを解説しています。
銀行の本音を理解して、フルローンや金利低減を勝ち取りたい方に読んでほしいです。
noteを読む>> 不動産投資でフルローンを引く裏技
新型コロナ特集
新型コロナが不動産市場に与える影響について考察しています。
不動産投資手法・戦略を学ぶ
不動産投資といっても、投資手法は様々です。
- 区分マンションなのか、一棟ものなのか、戸建なのか。
- 都市部なのか、地方なのか、海外なのか。
- 新築なのか、築古なのか。
どの手法でも成功している不動産投資家はいます。
ただ、時間もお金も限りがありますので、自分に向いている投資手法を１つか２つに絞って集中するほうが早く成功できる可能性が高くなります。
自分に向いている投資手法を選ぶためには、最初にどのような種類の不動産投資手法や戦略があるのか全体像を理解することが大事です。
不動産投資の怖い話
しっかり勉強すれば成功できる可能性が高い不動産投資ですが、残念ながら投資を始めて失敗する人が多いのも事実です。
不動産投資を行うためには、不動産会社、金融機関、建設会社等、様々なプレイヤーと協力する必要があります。
ただ、中には何も知らない初心者を騙そうとする悪意のあるプレイヤーも紛れ込んでいます。
投資は自己責任ですので、騙そうとしてくる相手のことをしっかりと見抜く必要があります。
そのためには、不動産投資にまつわる失敗談やリスクについて学んでおく必要があります。
不動産投資の勉強方法
入居者が求める間取りや設備など、不動産投資を取り巻く環境は常に変化し続けていきます。
そのため、常に不動産投資に関する勉強はかかせません。
不動産投資で成功している先輩大家さん達は例外なく勉強熱心です。
| ・ | 不動産投資セミナーに行くだけじゃ不十分。自分で勉強することの大切さ |
|---|---|
| ・ | 【初心者必見！】 お金をかけずに実践的な不動産投資ノウハウを学ぶ方法 |
| ・ | 初心者が不動産投資を始める前に、これだけは読んでおきたい厳選６冊 |
| ・ | 不動産投資の基礎を学べるお得な方法 不動産会社が配布している無料ガイドブックを活用しよう！ |
| ・ | メンタルブロックの外し方 不動産投資を始めるために、一番大切なこと |
不動産を探す
世の中には不動産は星の数ほどあります。
その中から、効率的に儲かる物件を探す方法を身に付けておく必要があります。
| ・ | お宝物件の探し方を解説！ 初心者でもお宝物件を見つけることができます |
|---|---|
| ・ | 中古不動産に投資して失敗しないためのチェックポイント５つ 初心者向けに徹底解説！ |
| ・ | 不動産屋にカモにされないために初心者が気をつける３つのコト |
| ・ | 不動産会社の営業担当と仲良くなって、お宝物件を紹介してもらう方法 |
収支をシミュレーションする
不動産を購入する前に、長期的に保有して儲かるのかどうかを見極めないといけません。
不動産投資の難しいところは、一見成功しているようで、実は失敗しているという状況が起きることです。
例えば、地方にある築古のRCマンションを購入するとします。
通常の金融機関の返済年数は建物の耐用年数以内で設定されます。
ただ、過去のスルガ銀行のように一部の金融機関は耐用年数を大幅にオーバーした返済年数を設定してくれるところもあります。
一方で、この種の金融機関の金利は3-4%と非常に高いです。
このような高金利の金融機関を使って築古の物件に対して長期間の融資を受けた場合、毎月の返済金額は少ないため、キャッシュフローはプラスになることが多いです。
一方で、金利が高く、返済期間も長いため、元本の返済がなかなか進みません。
その結果、購入して数年経ってから売却したいと思っても、元本が減っていないため、売却価格が残債を下回るという事態に陥ることも珍しくありません。
つまり、毎月のキャッシュフローはプラスなんだけれども、売却すると損失が出てしまうという状態になっています。
このような事態を避けるためには、物件を購入する前に長期の収支シミュレーションを行うことが大事です。
不動産を安く購入する
不動産を安く購入するためには、両手取引、未公開物件等の不動産業界独特の商慣習を理解しておく必要があります。
| ・ | プロだけが知っている！ お得な未公開物件の探し方 |
|---|---|
| ・ | みんな欲しがる未公開物件とは何のこと？ お得な未公開物件の探し方を現役大家が解説します！ |
| ・ | 仲介手数料をあえて上乗せして支払う意味 安く不動産を購入する秘訣 |
| ・ | 中古マンションを買うときは15%の指値を入れるべき理由を説明するよ |
不動産を管理する
不動産は自主管理することもできますが、時間のないサラリーマンの方は管理会社に管理を委託することが一般的です。
入居者募集から、退去後のリフォームまで、幅広い管理業務を行ってくれる管理会社の協力無しには、満室経営することはできません。
管理会社と良好な関係を築くためにも、管理業務について理解を深めておくことは大切です。
| ・ | 【体験談】管理会社を切り替えて収益を改善するコツ |
|---|---|
| ・ | 管理を制するものは、不動産投資を制する！ 初心者向けに管理業務を分かりやすく説明したよ |
| ・ | 知らなきゃ損！ 入居者募集に強い管理会社の探し方 |
空室対策
不動産ポータル大手のHOME’S（ホームズ）によれば、全国の賃貸住宅の空室率は約20%もあります。
日本で一番人口の多い東京ですら空室率は15%あります。
また、日本の人口が減少していくにつれて、ますます空室率は悪化していくと予想されます。
そのため、単にクリーニングだけして賃貸募集しているだけでは、空室を埋めることは難しいでしょう。
満室経営のためには、しっかりと空室対策の知識とノウハウを理解することが大切です。
中でもインターネット無料は非常にコストパフォーマンスが優れていますので、オススメです。
新築する
中古と比較すると新築アパート・マンションには次のメリットがあります。
- 入居付けしやすい
- 修繕トラブルがほとんど発生しないため、運営しやすい
- 融資期間が長く取れやすい
そのため、初心者の方には取り組みやすい傾向にあります。
また、経験を積んだ投資家の中には、自ら土地を探し出し、建築プランを工夫することで、通常の建売アパート・マンションよりも高い利回りを実現している方もいます。
投資家仲間を作る
大家業は孤独になり勝ちです。
特にサラリーマン大家さんの中には、会社で不動産投資のことを秘密にしている方も多いので、気軽に相談できる相手がいない場合も多いです。
ただ、賃貸経営を続ける中では、かならずトラブルに遭遇します。
そんな時に、相談できる投資家仲間やメンター（師匠）を持っておくことは重要です。
| ・ | 不動産投資で成功するコツは、成功してる先輩大家を徹底的にマネすること！ 信頼できるメンターの見つけ方 |
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大規模修繕
中古の不動産を購入した場合、近い将来、大規模修繕の時期がやってきます。
アパートの外壁塗装をすれば最低200万円ほどの大金が必要になります。
大規模マンションになれば、屋上防水と外壁塗装の両方をあわせて1000万円以上かかることも珍しくありません。
そのため、大規模修繕で失敗しないためにも、しっかりとした知識を身につけておくことは重要です。
| ・ | 【体験談】外壁塗装を相場の半額以下で行う裏技を現役大家が紹介します！ |
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高く売却する
不動産投資は、売却して始めて利益が確定します。
そのため、最後の出口（売却）において、高く売り抜けるノウハウは非常に大切になります。
| ・ | 不動産を高く売るコツ！みんなが知らないマル秘テクニックを大公開 |
|---|---|
| ・ | 投資用不動産の売却で成功するコツ 不動産屋が売却価格を決めるやり方を大公開！ |
先輩投資家の体験談を学ぶ
不動産投資で一番勉強になるのは、先輩投資家の具体的な体験談です。
特に最初の収益物件を購入する際の体験談は、とても参考になると思います。
なぜならば、どんな著名な不動産投資家でも最初に不動産投資を始める際には不安だからです。
そんな初心者の不安を払拭してくれるのは、諸先輩方の具体的な体験談です。
先輩投資家のリアルな体験談を学ぶことで、自分が不動産投資を行う具体的なイメージを頭の中に描くことができるようになります。
」ナポレオン・ヒル著