こんにちは、JOJOです！
早いもので2023年も今日で最後です。家族は奥さんの実家に帰省しているので、家には僕一人。まったりと大晦日を過ごしてます。あー、何もせずにゆっくりできるの幸せ。
さて、今回は、2023年の振り返りを行いたいと思います。
2023年は『ガンガン攻めた』年となりました。正直休む暇なくいろいろな活動を行いました。
なので、ちょっと備忘録的に今年の活動内容をつらつらと綴ります。
不動産活動
さて、一発目は不動産活動です。まだ会社員を行っていますが、心の中では不動産の優先度が一番高いです。
年始にはそろそろ会社員も卒業したいし、サラリーマンを続けているうちにもう少し不動産買い増していきたいなーと思ってました。
具体的には1棟買えればよいかなと思っていたのですが、なんとアパートを2棟購入することができました。パチパチパチ。
1棟目は今年の6月に購入しました。スペックは次の通りです。
1棟目アパート
- 所在地：東京都稲城市 JR南武線 稲城長沼駅 徒歩7分
- 建物：木造アパート 2階建て
- 間取り：2LDK x 5部屋（メゾネット）。駐車場4台
- 築年数：18年
- 価格：7,500万円
- 利回り：7.3%
- 積算：80%
融資条件
- 金融機関：M信金
- 頭金：1,500万円（物件価格の20%）
- 金利：1.3%
- 借入期間：29年
この物件は3月頃に収益不動産ポータルサイトの楽街で見つけました。
確か売り出し価格は9,000万円（利回り6%）だったと思います。
この物件の良いところはファミリータイプにもかかわらず、駅近なところです。
また、住所が稲城市というのもポイント高いです。
東京でも稲城市はマイナーな市町村ですが、なんと人口増加率が都内でも上位です。
2020年時点の人口が93,151人ですが、2050年には101,191人にまで増加します。増加率は109%です。
この増加率は23区の中でも中盤くらいで、ほぼ墨田区と同じです。
人口増加エリアにしか物件は持たない方針ですので、この物件はぴったりでした。
ただし、売り出し価格のままで買うにはちょっと物足りない。
そのため、3月に資料請求してしばらく放置プレイをしておりました。
その1ヵ月後に仲介から売主が売り急いでいるので、融資が付くなら多少の値下げができるかもしれないと連絡が来ました。
売主は80代の地主さんです。
自分の敷地内に建てたアパートの家賃収入で悠々自適の生活を送っていたところ、娘さんが離婚してお孫さんを連れて戻ってきました。
それまで夫婦二人の生活費を賄っておけばよかったのに、急に娘さんとお孫さんの合計3人を養っていく必要がでてきました。
しかもこの地主さん一家は代々の地主さんで、生活水準もかなり高い方です。
普段の買い物も新宿の伊勢丹デパートですし、お孫さん二人とも私立の学校に通っていました。
なので、家賃収入はそこそこあるのですが、使うお金もかなりの金額になるため、家計は赤字だったと聞きます。
そして、だんだんと貯金が減っていき、自分たちの老人ホーム入居費用にまで手を付ける状態になってしまいました。
そのため、手許現金が必要になり、2棟所有しているアパートのうち、1棟を売りに出す決心をしたそうです。
ただ、木造で築年数18年経過しており、普通の金融機関では融資期間が伸びません。
僕以外の投資家も何人か地銀、信金に打診したそうですが、融資期間が10年くらいにしかならなかったようです。
静岡銀行やトラストに打診すれば融資期間は30年まで増えるのですが、金利も4％近くになります。物件の利回りが6%ですので、これではキャッシュフローが出ません。
そのため、購入できる投資家が見つからなかったようです。
そこで、僕に機会が回ってきました。
僕はメインバンクのM信金と長年の信頼関係があるため、築古であっても融資期間は29年まで伸ばすことができます。金利も1%台前半です。
そのため、最初にM信金に打診して、この物件の融資審査を行ってもらいました。
この物件はM信金のエリア外ではあるものの、土地が広く積算割合も高いです。
そのため、頭金20%入れることを条件に融資内諾を得ることができました。
その後、売主さんと交渉です。
売出価格9,000万円から7,500万円に下げてほしいと打診しました。
もちろん融資内諾を得ていることも話し、価格さえ折り合いがつけば必ず購入すると約束しました。
その結果、こちらの希望条件通り7,500万円で購入できることが決定しました。
利回りは7.3%、積算割合は80%になります。
返済比率は45%ですので、安定した運営ができます。
積算割合も80%で、自己資金20%入れるので、担保価値も十分。BSも傷みません。
相場よりも2割ほど安く仕入れることができたので、良い買い物となりました。
個人的には75点くらいの物件です。
その後、一部屋空きましたが、家賃を5,000円ほどアップしてすぐに入居者が決まりました。恐らく他の4部屋も5,000円ずつ家賃を上げる余地があります。
都内のファミリータイプは圧倒的に不足しているので、そんなに手間がかからずに満室経営できるでしょう。
2棟目アパート
2棟目は12月に購入しました。スペックは次の通りです。
- 所在地：東京都狛江市 小田急線 狛江駅 徒歩13分
- 建物：木造アパート 2階建て
- 間取り：2DK x 2部屋（メゾネット）。駐車場4台
- 築年数：7年
- 価格：4,500万円
- 利回り：7.1%
- 積算：90%
融資条件
- 金融機関：M信金
- 頭金：950万円（物件価格の21%）
- 金利：1.4%
- 借入期間：29年
この物件は僕が所有するアパートの中でもかなりお宝物件となります。
この物件の土地は132㎡あります。しかも、公道に面した長方形です。接道の長さも9mあります。
この辺りの土地の坪単価は150～180万円くらいであるため、更地価格は6,000万円と見積もることができます。
更に、建物が築7年と新しいです。というかほぼ新築です。
建物を新築するとしたら今なら3,000万円します。築7年経過していることを鑑みても2,000万円の価値は十分にあるでしょう。
そのため、相場通りであればこの物件は8,000万円してもおかしくないのですが、4,500万円で購入することができました。すぐに売っても2～3,000万円の利益が手に入るでしょう。
この物件も不動産ポータルサイトのアットホームで見つけました。
ただし、この物件は収益アパートではなく、戸建として掲載されていました。
2DK x 2部屋（メゾネット）の間取りですので、仲介は2世帯住宅として販売していました。
売出価格は5,200万円です。
戸建として売り出されていたので、販売サイトには利回りや家賃収入の表示はありませんでした。全空で賃借人もいなかったですしね。
ただ、さっと見て明らかに積算価値が高い物件だと判断しました。
そのため、掲載初日に仲介に連絡して購入を打診しました。
僕が試算したところ、賃貸に出した場合の利回りは6%です。
ぶっちゃけ満額でも欲しかったのですが、仲介に価格交渉の余地がないかどうか探りを入れてみました。
すると、以下のことがわかりました。
- 売主は高齢で意思能力が不足しており、成年後見人（司法書士）がついている。売主は既に高齢者施設に入っている。
- 売主には直系相続人がいないため、できれば資産はすべて現金化しておきたい。
- 売主は物件の詳細を理解しておらず、建築図面すら残っていない。そのため、瑕疵担保責任免責で販売したい。
- ローンが残っているので、毎月返済が発生している。ただし、現状空室状態のため、毎月貯金から持ち出しで返済している。そのため、早く売却してローンを返済したい。
これは融資の内諾さえ取れれば、多少の価格交渉はできるなと感じました。
そのため、速攻でメインバンクのM信金の支店長に電話して融資審査をしてもらうことにしました。
築浅かつ土地評価が高い物件であるため、1週間で融資内諾を得ることができました。
その内諾を持って、仲介経由で5,200万円→4,500万円に値下げしてもらえないか成年後見人に打診しました。
もちろん瑕疵担保責任免責です。
成年後見人は「被後見人に著しい損害を与える金額」でなければ、相場よりも安い金額で合意してくれることが多いです。
ぶっちゃけ成年後見人（司法書士）は高く売っても得しませんからね。
それよりは、適正な金額であれば、さっさと売却を進めたいと考えています。
その結果、僕の希望金額通り4,500万円で購入できることが決まりました。
前述した通り、収益物件としての相場は8,000万円です。それよりも大幅に安い価格で購入することができました。
個人的にはこの物件は90点です。
今年は合計で2棟アパートを購入することができましたが、二つともまずまずな条件だと思います。
経営コンサルタント活動
さて、今年の活動2本目は経営コンサルタント活動です。
僕は中小企業診断士として経営コンサルティングを行っています。
中小企業診断士の資格は30歳の時に取得したのですが、それから10年以上も活用していませんでした。
ただ、2年前くらいから本格的にサラリーマンを卒業したいと思うようになり、卒サラ後の仕事のメインを経営コンサルタントにすることにしました。
中小企業診断士は文字通り、中小企業専門の経営コンサルタントです。
中小企業の経営者というのは、とにかく個性的でエネルギッシュな人が多いです。
また、中小企業は日本企業の90%を占め、日本経済を支えている人達でもあります。
そんな魅力的な中小企業経営者の手助けをする仕事に魅力を感じています。
そのため、昨年はプロの経営コンサルタントを養成する塾（プロコン塾）に通って修行しました。
今年はプロコン塾を卒塾して、実力と自信がついたため、本格的に経営コンサルタントとして活動を開始しました。
最初は顧客もいない状態でしたが、1年間いろいろと活動しているうちに、だんだんとお客様がついてきました。
1年間終わってみると、セミナー3本、経営コンサルティング20回以上をこなすことができました。
顧問先企業も2社獲得できました。
ちなみに経営コンサルタントとしての得意領域はWebマーケティング、ECサイト活用です。
12月は本業のサラリーマン月収とほぼ同じ金額を稼ぐことができ、会社員を辞めても経営コンサルタントとして食っていく自信がつきました。
本業の会社員と並行して経営コンサルをするのは多忙を極めましたが、なんとか成果が出ることができて一安心です。
サラリーマン活動
今年の活動３本目はサラリーマン活動です。
会社員は本業のはずですが、既に気持ちは自営業です。
そのため、優先順位としては、サラリーマン ＜ 経営コンサル ＜ 不動産です。
近い将来卒サラを目標にしていますので、正直会社員の仕事に全力を尽くすつもりはありませんでした。
ところが、なぜか今年出世してしまいました。
しかも、事業部全体の組織開発プロジェクトのリーダーに任命されてしまいました。
不動産と経営コンサルに時間を割きたいので、本業の新たなお仕事はできるだけ引き受けないようにしていました。
ところが、この組織開発プロジェクトだけは引き受けちゃったのです。
なぜかというと、今後は組織開発・人材育成の専門家として成長したいと考えていたからです。
経営コンサルタントとしての僕の専門領域はWebマーケティングです。
これは会社員としてのキャリアの大半が営業・マーケティングだったことに由来しています。
幸いなことに今年一年かけてWebマーケティングの専門家としての評判は上がってきました。
ただ、最近はマーケティングよりも、「人」に関することに興味が移ってきました。
それは、「人間は仕事を通して幸せを感じることができる生き物」だと考えるようになったからです。
もちろん人間は仕事以外にも幸せを感じることができます。
美味しいものを食べたり、旅行したり。
家族と一緒に過ごすのもよいです。
ただし、自分だけの幸せを追求しても、限度があることに気づきました。
それよりも、自分以外の他人を幸せにすることのほうが、より大きな幸せを感じることができるのです。
他人を幸せにする手っ取り早い方法は仕事をすることです。
お金をもらって仕事をするということは、世の中の役に立つことを意味します。
誰かが必要とすることの手助けをすることの対価として、お金を頂戴できるからです。
こうして、人は仕事をすることによって、より大きな幸福度を感じることができると思うようになりました。
ところが、世の中の大半の会社員は嫌々仕事をしています。
仕事が楽しくないから、FIREしたいと考える人も少なくありません。
過去には僕自身がそのように考えていました。
ただ、不動産投資で資産を築き、会社員をいつでも辞めることのできる状態になってから、急に会社員の仕事が面白くなりだしました。
また、不動産や経営コンサルタントとして自分の事業で行う仕事は、会社員の仕事よりももっと面白いです。
そこで気が付いたのです。
ひょっとして仕事を通して人間は幸せになれるのではないかと。
そのためには、ほとんどの人が所属している会社というものを、「やりがいのある組織」に変えていく必要があると考えています。
仕事を通して自己実現でき、自分の成長も実感できる。そんな組織を作れれば最高だなと。
それを実現する一歩して、組織開発・人材育成のを専門とする経営コンサルタントになりたいと考えるようになりました。
そのため、今の会社でアサインされた組織開発プロジェクトは僕にとって渡りに船でした。
お金をもらいながら、今後伸ばしていきたいと思っていた分野の経験と知識を身につけることができます。
そのため、この組織開発プロジェクトで成果を上げるまでは、会社員を続けることにしました。
そんなわけで、当初の予定とは反対に、今年はサラリーマンとしても結構働いちゃいました。
海外出張も2本こなしたし、部下のマネージメントもしたし、組織開発プロジェクトのリードも行いました。
まとめ
といわけで、今年は3つの仕事（不動産、経営コンサル、会社員）のどれも手を抜かずがっつり取り組んだ年となりました。
充実感はあるのですが、ただ、さすがに働き過ぎたとも感じています。
年末休みに入るまで、1年間働きづめでした。平日も休日も常に予定がパンパンでした。
このままのペースで働き続けるのはさすがに無理なので、来年はペースを落としていく予定です。
会社員の仕事では残業ゼロを目指します。極力業務を効率化し、そろそろ卒業を視野にいれて準備を始めます。
経営コンサルタントとしては、仕事を厳選していきます。低単価の仕事は断捨離し、高単価の仕事だけを受けるようにします。
不動産は、無理に買おうとは思いません。良い物件がでてきたら1棟くらい買えたらラッキーかな。
来年は子供達（長男、次男）がダブル受験ですので、家族ケアにも時間を割きたいと思ってます。
それでは、皆さま良いお年を。
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