こんにちはJOJOです！
日銀の金融緩和以降、国内の不動産投資市場は順調に拡大してきました。
既に銀座の一等地はバブル期を超えて市場最高値を更新していますしね。
一方で、不動産を取り巻く環境も大きく変化しています。
日本はとうとう人口減少時代を迎え、特に若年層が減ってきています。
また、働き方改革が進み、在宅でのリモートワークやフリーランスとして働く方も増えてきました。オフィスへのニーズは確実に変化しています。
そんな中、『今後、日本の不動産投資はどうなるんだろう？』と素朴な疑問をいだいている方も多いと思います。
今回は、僕なりに日本の不動産投資の未来を占ってみたいと思います。
不動産投資にとっての『機会の拡大』と『リスク』をそれぞれ分析した上で、どのように不動産ニーズが変化するかを紹介しますね。
こんな機会が増えるでしょう
不動産投資にとって、プラスの機会を順番に説明します。
東京の人口増加
日本全体の人口は減っているのに、首都圏、特に東京の人口は増加し続けています。
東京都の調査によれば、東京の人口増加は2025年まで継続するようです。
僕も同じ予測です。
日本の産業構造は、今までの製造業主体からサービス産業へと大きく変化しています。
特にITを使ったサービス産業は急激に伸びています。
身近な例でいっても、アマゾン、楽天、メルカリ、グーグル、ZOZOTOWN等の新しいITサービスがどんどんと生まれていますね。
そして、このようなITサービス企業はほとんどが東京に拠点を構えています。
ITサービス業はそもそもWeb上で商売を行っているわけですから、『立地にこだわる必要ないんじゃない？』と思うかもしれません。
ただ、IT企業は渋谷のような東京でも都心エリアにどんどんと集積してきています。
その理由は、優秀な人材の確保のためです。
エンジニア等の優秀な人材は、トレンドの先端におり、様々な刺激がある都心に住む傾向があります。
そのため、優秀な人材を確保するためには、企業も拠点を都心におく必要があります。
特に、最近の20-30代は職住近接を求める傾向にあるため、勤務地が遠いというだけで人は集まりません。
そのため、今後も企業の東京集中は加速し、それに伴って東京に住みたいと思う人も増え続けると思います。
好調な企業業績による、オフィス需要増
現在、企業の業績は絶好調ですね。
過去最高益を更新し続ける企業が増加し、上場企業のボーナスも前年比2%以上しましたね。
事業が拡大しているため、どの企業も人材採用に積極的です。
2018年3月の有効求人倍率は1.59倍に上昇し、正社員の求人倍率は1.08倍と過去最高のようです。
そのため、どの企業もオフィスを拡張しようと必死ですね。
ここ数年はオフィス用の新築ビルがどんどん建設されていますが、ほとんどのビルのテナントが竣工前に埋まってしまいます。
2018年3月の東京都心のオフィス空室率は2.8%。テナント入れ替わりの際に必ず生じる空室期間が考えると、実質的にはほぼ100%満室といった状況。
今後、景気拡大が続く限り、オフィス需要は増え続けるでしょう。
若者の一人暮らし増加
景気が拡大すると、若者の一人暮らしニーズも増えてきます。
なぜかと言うと、景気が良く給料が高くなると、一人暮らししたいと思う若者が増えるからです。
この若者は２種類います。
１つ目は学生。
景気が良くなると、地方の学生が東京や大阪等の大都市圏の大学に進学する率が増えます。
当然一人暮らしになるわけですから、学生向けワンルームマンションのニーズも増えます。
もう一つは、20代の独身の社会人。
大学を卒業しても、実家が首都圏にある人は、あえて一人暮らしする必要がありません。
家賃もったいないですしね。
でも、実家暮らしは色々と制約があるもの。
特に男子は実家だと、彼女を家に連れ込むこともできませんからねw
また、実家が首都圏にあると言っても、通勤に1時間以上かかるとやっぱりツライですよね。
なので、景気が良くなって、給料が増えてくると、若手社会人も実家を出て一人暮らしする傾向にあります。
高齢者向け住宅ニーズの高まり
日本全国で高齢者の割合がどんどんと増えています。
総務省によれば、65歳以上の高齢者の占める割合は27.3%。これから徐々に増え続けていきます。
高齢者が増えることは一般的にはあまり良い印象がないかもしれませんが、一方でビジネスチャンスもあります。
それは、高齢者向け賃貸ニーズが増加することです。
高齢者の方の中には、残念ながらパートナーに先立たれてしまう人は沢山います。
夫婦二人暮らしの時は、一軒家は良いのですけど、一人暮らしになると途端に不便になります。
一人だとせいぜい寝室とリビングがあれば十分。
部屋数が多いと掃除も大変です。
第一広い一軒家は治安の面でも不安ですね。
実際に僕の父は他界し、母親は実家で一人暮らしです。
幸いにまだ元気なので良いですが、将来的にはコンパクトな賃貸マンションに移り住むことを考えています。
ただ、一般の賃貸マンションは実は高齢者には不向きなんですね。
高齢者には階段はおろか、ちょっとした玄関の段差も危険になります。
実際に、僕の祖母は玄関の段差で転倒して、足の大腿骨を骨折しました。
高齢者が骨折すると、それを機に寝たきりになってしまう可能性も高いので、骨折は細心の注意を払って避けないといけません。
でも、普通の賃貸マンションでバリアフリー対応しているところはほとんどありませんよね。
浴室やトイレも転倒の危険性がありますから、手すりは必須です。
でも、そんな高齢者向けに工夫された賃貸マンションはまだまだ少数派。
実際に、僕の所有しているアパートも入居者のほとんどが20-40代なので、高齢者向け設備はついていません。
逆に考えると、バリアフリーや手すり等、高齢者向けの対策をするだけで、大きな差別化になります。
先に述べた通り、一人暮らしの高齢者の方で賃貸に住み変えたいというニーズは今後確実に増えるわけですから。
カーシェア普及による駅近ニーズ増加
東京を中心に、カーシェアがスゴイ勢いで普及しています。
カーシェアとは、必要な時だけ車を借りることができる仕組みのこと。
レンタカーと違って15分単位の短い時間で借りることができるんですね。
しかも、普通の駐車場にカーシェア用の車が停めてあって、会員であれば、スマホを使って簡単にドアロックを解除して利用することができます。
僕もカーシェア大手のカレコを利用していますが、めちゃくちゃ便利です。
あまりに便利なので、自家用車手放しちゃいましたw
値段も、15分あたりたったの150円しかかかりません。ガソリン代も込。
カレコの公式サイトをチェックする＞＞カレコ・カーシェアリングクラブ
東京に住んでいる人は実感していると思いますけど、最近カーシェア対応の駐車場が増えてきましたよね。
僕の近所にも、カーシェア大手３社（タイムズ、カレコ、オリックス）全てあります。
なので、カーシェアが近所にある人は、もはや高い維持費をかけて自家用車を持つ意味は全くないと思います。
そのため、若者を中心に、自家用車を手放して、カーシェアを利用する人が増えています。
カーシェア用の駐車場は、利用者が多い駅近に集中しています。
なので、自家用車を持たない層はますます駅近の物件に住む傾向が強くなると思います。
今までは、ファミリー層は、多少駅から遠くても駐車スペースが確保できる一戸建てを希望する方が多かったのですが、これからはファミリー層でも駅近を希望する人が増えるでしょう。
コワーキングスペースのニーズ増加
最近の若者は高い金銭報酬よりも、自由時間のほうを好む傾向があります。
その結果、フリーランスを志向する人が増えてきました。
実際に、エンジニア、デザイナー、ブロガーといったフリーで稼ぐ人たちも増えてきましたね。
クラウドワークスのような、お仕事マッチングサイトを使えば、インターネット経由でいくらでも仕事を受注することができます。
クラウドワークスの公式サイトをチェックする＞＞日本最大級のクラウドソーシング「クラウドワークス」
そんなフリーランスの人たちは、事務所を持たずに、コワーキングスペースという共用のオフィスを利用することが多いです。
コワーキングスペースには、共用のデスクと椅子が置かれていて、会員になれば好きな時間に来て、好きな場所で仕事ができます。
来客者との打ち合わせ用に会議室も備えているところも多いです。
しかも、コーヒーやジュースなどのドリンクは飲み放題です。
特に、コワーキングスペース最大手であるWeWorkの設備と仕組みは驚異的です。
WeWorkはアメリカの企業なんですけど、ソフトバンクの孫正義さんが出資して、日本でも事業展開を始めています。
WeWorkのすごいところは、会員になれば世界中にあるWeWorkコワーキングスペースをどこでも利用できるということ。
普段は東京のWeWorkオフィスを使っているけど、出張先のアメリカでも追加料金無しでWeWorkのオフィスを使うことができます。
このWeWorkの最大の特徴は、ネットワーキングに力を入れているところ。
各拠点には、コミュニティマネージャーが配置されており、会員同士のネットワークを作る手助けをしてくれます。
会員は、自分の得意分野や興味のある分野を事前に登録してあるので、お互いの関心が近い会員同士をコミュニティマネージャーが紹介してくれます。
そのため、事業の新しいパートナーを探すことができます。
このように、フリーランスや個人事業を志向する人たちは、自前のオフィスを持たずに、コワーキングスペースを利用するようになってきています。
こんなリスクが増えていきます
次に、今後の不動産を取り巻く『リスク』について見てみたいと思います。
若年層人口の減少
日本全体の人口は減少していますが、特に若年層が減少しています。
2010年時点では、20-39歳の若年層の人口は3220万人で、割合でいうと約25%。４人に1人の割合ですね。
これが、2060年には、半減し1509万人にまで減少します。
僕たち不動産投資家のメインターゲットは持ち家を持たない若年層ですから、借り手がどんどんと減少していくことになります。
AI・ロボット活用による雇用の減少
IT業界にお勤めの人は肌で感じているかもしれませんが、想像以上のスピードで、AI・ロボットの活用が進んでいます。
ロボットというと、工場で働く工作機械をイメージするかもしれませんが、最近のロボットはパソコンの中にいます。
例えば、オンラインショッピングサイトを運営しているとします。
新しい商品を登録する時には、商品画像や価格を設定すると思います。
この商品画像や価格に間違いがないかは、今までは人間が目で見てチェックしていたと思います。
手元に商品リストのExcel表があり、その表と実際のショッピングサイトの商品情報に間違いがないかどうかを確認します。
このような、人間がパソコンを使って行っていた作業をロボットが代替できるようになっています。
そのため、今後、単調なデスクワークを行っているホワイトカラーの仕事はほぼ全てロボットに取って代わられるでしょう。
しかも、ロボットにはAIが搭載されて、自ら業務を効率化していきます。新しい作業手順を勝手に考案してどんどん賢くなっていくわけです。
こうして、ホワイトカラーの仕事は激減していきます。
人間に残る仕事は企画やデザイン業務といった一部のクリエイティブな業務のみ。
そのため、これから５年後にはAI・ロボットといったテクノロジーの進化によって、大規模なホワイトカラーの失業が起こると予想されています。
今は景気が良くて人手不足であり、AI・ロボットの導入費用もまだ高いため、まだホワイトカラーの仕事は残っています。
ただ、中期的には確実にホワイトカラーの仕事は減るでしょう。
この辺りは、姉妹ブログ（アザブロ）に詳しくまとめているので、良かったらどうぞ
リモートワーク推進によるオフィス需要の減少
政府が中心になって推進している働き方改革。
その中に、リモートワークの推進が含まれています。
労働人口が徐々に減っていく日本の中では、働き手を確保する工夫が必要です。
そのため、できる限り柔軟な労働環境を提供して、少しでも優秀な人材を確保しようとする企業も増えてきました。
僕の知り合いのIT企業では、リモートワークを大々的に取り入れています。
一ヶ月の内、10日間はリモートワークが認められています。
つまり、オフィスに出社せずに、自宅や近所のカフェで仕事していても良いのです。
定例等の会議はSkypeで行います。
僕もお客様とはSkypeで電話会議を行いますが、まったく問題ないですね。
最初のミーティングこそ顔合わせのために実際に集まりますが、その後の打ち合わせはSkypeでやることが多いです。
お互いに移動時間の節約になるので、とても効率的です。交通費も節約できますしね。
この10日間のリモートワークデーは社員が自由に取得することができるため、みんなバラバラに取得します。
そのため、オフィスに出社するタイミングもバラバラ。
その結果、オフィスに常に出勤している人数は半分以下になったようで、オフィスがガランとしているようです。
今後、リモートワークが一般的になれば、今までのように広いオフィスは不要になるため、ビジネス街のオフィス需要が減少すると予想しています。
eラーニング推進による大学の都心回帰
仕事ではリモートワークが進んでいるように、教育分野では、eラーニングが広がっています。
eラーニングとは、インターネット上で授業を受けることができる仕組みのことです。
このeラーニングは今までは、社会人向けの資格講座なんかで主に使われてきました。
実際に、僕もeラーニングを利用して、中小企業診断士の資格を取得しましたしね。
専門学校への通学時間も短縮できたし、費用も通学に比べて半分以下に抑えることができました。
忙しい社会人が資格取得するのであれば、絶対にeラーニングがオススメです。
中小企業診断士に関する記事はこちら
それが、最近では、社会人向けの資格講座だけでなく、大学でもeラーニングが広まりつつあります。
現在、世界でもっとも入学するのが困難だと言われているのがアメリカにあるミネルヴァ大学です。
このミネルヴァ大学の授業は完全にオンライン授業です。
先生と生徒も全員がパソコンからオンラインで授業に参加します。
このオンライン授業には最新のテクノロジーがふんだんに使われています。
先生の画面には、生徒一人ひとりの発言数を表すマークが表示されています。
そのため、発言が少ない生徒がひと目で分かり、先生はそのような生徒に積極的に質問することで、授業への参加度合いを上げることができます。
このミネルヴァ大学はアメリカに事務所はありますが、キャンパスを持っていません。
そのため、先生も世界中どこからでも授業を行うことができますし、生徒もアメリカに住む必要がありません。
実際には、ミネルヴァの生徒は世界中に点在している寮に住んでいます。
一学年全員が特定の国にある寮に住んで、みんな一緒に現地の企業やNPOでフィールドワークを行います。
そして、毎年、住む国を変えるため、４年間で４カ国に滞在することになります。
このミネルヴァの例は極端かもしれませんが、日本の大学でもオンラインで授業を行うところが増えてきています。
現在、東大、京大、慶応義塾大学、早稲田大学など全国13大学がオンライン講座を提供しており、終了すれば単位認定してもらえます。
このようなeラーニングが広まると、今までのように広いキャンパスを持つ必要が無くなります。
生徒は基本的に自宅からオンラインで授業を受けるようになるからです。
すると、ますます多くの大学が利便性の高い都心に移転してくることが考えられます。
eラーニングがあるからといって、完全に実際の参加型授業がなくなるわけではありません。
広いキャンパスを維持する必要のなくなった大学は、今までより狭いけれども、利便性の高い都心にキャンパスを移してくるでしょう。
そう考えると、現在地方や郊外にある大学キャンパス近辺にある賃貸物件はリスクが高いと言えます。
自動車メーカーの衰退による、地方人口の減少
もう一つのテクノロジーの進化が自動運転技術です。
先日、テスラが完全自動運転技術を備えた自動車の発表を行った通り、自動運転が現実のものになりつつあります。
自動運転が可能な自動車が普及すると、自家用車を所有するメリットはほとんどなくなります。
なぜならば、真っ先にタクシーが自動運転化されます。
自動運転化することによって人件費がかからなくなります。
タクシー会社のコストのほとんどは人件費ですから、タクシー料金は劇的に下がることが想定できます。
すると、多くの人は自家用車を購入して維持するよりも、自動運転によって料金が下がったタクシーを利用するようになるからです。
そうでなくても、先ほど書いたように都会では、カーシェアを利用する人が増えてきて、自家用車ニーズは減少するいっぽうです。
そのため、長期的には、自家用車の台数は激減すると予想します。
全員がカーシェアやタクシーを利用するようになれば、必要な自動車の数は20分の1程度になるとの試算もあります。
そうすると、大手自動車メーカーや自動車部品を製造している関連メーカーの売上は激減する可能性が高いです。
トヨタも自動運転技術への投資を行っていますけど、自分の首を締めることになるので、あまり積極的ではないようです。
その間に、グーグルやUberといったアメリカの大手IT企業が着々と自動運転技術開発を進めています。
そのため、残念ながらトヨタやホンダといった日本の大手自動車メーカーは近い将来苦境に立たされるでしょう。
自動車関連産業の雇用という切り口でみると、就業者数は550万人程度で、日本の全就業数およそ6300万人の9%近くを占めます。
つまり9%もの雇用がなくなるリスクがあるわけです。
特に自動車メーカーに雇用を頼っている地方都市はその影響をモロに受けます。
具体的な例を上げると、トヨタ本社がある愛知県やマツダの本社がある広島県ですね。
そのようなエリアに賃貸住宅を持っている人は大きく賃貸ニーズが減衰するリスクがあると思います。
日本の不動産ニーズはこのように変化する
今まで不動産投資にとっての『機会の拡大』と『リスク』を見てきましたが、その結果として僕は次の２つの未来を予測しています。
- オフィス需要は大きく減少する
- 都心近郊の中核都市のニーズが上昇する
オフィス需要は大きく減少する
現在好調なオフィス需要ですが、ここ数年のうちに大きく減少すると予想します。
理由は、２つあります。
一つは景気変動サイクルを考えると、今の好景気が終わる時期は近いからです。
世界経済はおよそ8-10年のサイクルで好景気・不景気を交互に繰り返しています。
リーマンショックが生じたのが2008年ですから、もうそろそろ好景気が終わってもおかしくありません。
もう一つの理由は、この記事で述べてきたようにAI、ロボット、リモートワークといったテクノロジーの進歩によって、都心のオフィスで働く人が減少するからです。
その結果として、都心では今までのような広いオフィスは必要なくなります。
この変化をグラフにするとこのようになります。
都心近郊の中核都市のニーズが上昇する
２つ目の変化としては、都心近郊にある中核都市のニーズが上昇することです。
都心近郊の中核都市とは、具体的に言うと横浜市、浦和市、市川市といった東京都心に30分程度で移動できる範囲にある中核都市のことです。
この中核都市のニーズが増える理由は２つあります。
一つは、都心から近郊の中核都市への人口が移動するからです。
リモートワークの進展等によって、都心で働く人の数が減少していきます。
今までは、毎日都心に通勤するために、都心エリアに住みたいと考える人が増えていました。
ただ、都心は利便性は高いのですが、住環境として適切かどうかは疑問です。
土地や家賃の値段は高いですし、子どもの遊び場になるような自然も少ないです。
特に、通勤さえなければ、できれば郊外に住みたいと考えるファミリー層は多いんじゃないでしょうか。
今後、必ずしも都心に通勤する必要がなくなれば、都心エリアに住む必要はなくなります。
その結果として、徐々に都心からその周りに人口が移動していくと考えています。
ただ、都心に住む必要はないといっても、完全に地方に移住したいと思う人は少数派です。
なぜならば、回数は少なくなりますが、依然として都心のオフィスに通勤する必要はあるからです。
そのため、都心に住む必要はないですが、近郊に住みたいというニーズが増えると思います。
また、先ほどのカーシェアの例を上げるように、今後ますます都市部のような人口密集地と過疎地域では受けられるサービスレベルに差が出てきます。
人口が減少する地方では、教育機関、医療機関、水道ガス等のインフラを維持するのが困難になっていきます。
そのため、コンパクトシティを目指している富山市のように、徐々に都市部へと人口が集中するようになります。
また、自家用車を持たない層が増えてくるので、駅近ニーズが高まります。
そのため、郊外よりも、ある程度人口が密集した中核都市の人気が高くなると考えます。
まとめ
以上を踏まえると、今後は、横浜市、浦和市、市川市といった都心近郊の中核都市をターゲットとして不動産投資を行っていくほうが良いと考えます。
『不動産投資するなら東京がNo.1！』と考える人が多いと思いますが、ちょっと見方を変えてその周りの都市にも目を向けてみると大きなチャンスが広がっているかもしれませんね。
僕とは違う見方ですけど、住宅ジャーナリストの榊淳司さんも将来的に東京の不動産が値下がりすることを予想しています。
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