戦略

僕が物件を売らない理由 立地が良い物件を最後まで持ちきる戦略を解説

規模拡大するためには、物件の売却を絡ませなければダメだ!

不動産投資本には購入と売却を繰り返すことで規模を拡大するやり方が書いてあることが多いです。

物件を購入してしばらく経つと借入金の元金返済が進みます。

その時点で物件を売却すると、手元に大きなキャッシュを残すことが可能です。

お家賃から毎月の返済額と修繕費を引いた残りわずかなキャッシュフローに比べると、売却時のキャッシュ増加インパクトはものすごいです。

そして、そこで得た現金を元手に、更に大きな規模の物件を買い増していくのが王道と言われています。

確かに僕も規模拡大のスピードを優先するのであれば、売却を絡ませた方が良いと思っています。

ただ、僕は売却しない派なんですね。

大家歴10年にして、ようやくアパート5棟、40部屋、家賃年収4,000万円弱の規模にまで来ました。

その間に一度も物件を売却していませんし、今後も売却する予定はありません。

※実家のアパートと土地を売却した経験はありますが、僕の持ち物ではないのでカウントしません。

僕くらいの規模であれば物件を売却せずに到達することができます。

まあ、規模拡大のスピードは早くはないですが、その分無理のない形で経営できていると思います。

今回は、僕がなぜ物件を売却しないのか、そして、物件を売却しなくても規模拡大できる理由を解説したいと思います。

こんな人にオススメ
  • 立地の良い場所にこだわって投資を行いたい方
  • できれば物件を売却しなくても規模拡大したい方

物件を売却しない理由

僕が今まで物件を売却してこなかった理由は次の6つがあります。

  • 長期的に資産価値が高まる立地の物件にしか投資していない
  • 頭金をある程度入れて購入しているため、キャッシュフローに余裕がある(長期保有が可能)
  • 全ての物件で減価償却が残っている
  • 借地物件を所有している
  • 売却しても、今を超えるスペックの物件が買えない
  • FIREできるキャッシュフローが得られるまでは規模拡大したい

それぞれ順番に解説します。

長期的に資産価値が高まる立地の物件にしか投資していない

僕が所有している物件のほとんどは東京の品川区に立地しています。

品川区は2045年まで人口が増加するエリアであり、東京23区の中でも不動産需要の強い地域です。

僕が品川区で物件を買い進めてきた訳はそもそも品川区に居住しているからです。

品川区であれば自分が住んでいる街なので、土地勘があります。

そのため、物件を購入する時も自信を持って判断することができました。

今まで買ってきた物件は全て立地に惚れ込んだものばかりです。

この物件であれば長期的に保有しても資産価値が下がらないだろうと判断したものばかりを買ってきました。

実際に僕が購入した物件は毎年のように路線価が上がっています。

ただし、僕は資産価値を重視する一方で、収益性は捨ててきました。

ぶっちゃけ都内の好立地の物件は利回りが低いです。

利回りが低い物件に多額の融資を引いて購入しても十分なキャッシュフローを得ることができません。

それでは賃貸経営に行き詰まるリスクが高くなります。

そのため、僕は今まで物件を購入する際には基本的に2割以上の頭金を入れて購入するか、高い利回りが出せる借地物件を選んで投資してきました。

FIREすることだけを優先すれば資産価値よりも収益性を重視して物件を買い増していくべきなのですが、僕は資産価値を選びました。

やっぱり自分が住んでいる街に物件が持てるというのは何者にも代えがたい嬉しさがあるわけですよ。

自分が好きな街で大家業を営むことで、地域発展に少しばかり貢献できている感覚があります(まあ、完全に自己満足ですが)。

また、自宅から全て徒歩圏内でいける物件であれば、賃貸需要が確実にあることが肌感覚として理解できるため、安心して購入することができます。

それにトラブルが起きたときにも管理会社よりも先に自分が駆けつけることができるので安心です。

よく自分が住んでいない遠方の物件を買う人がいますが、僕はその感覚が理解できません。

大家歴10年が過ぎ、ある程度の経験を積んできた今になって投資エリアを広げることを検討していますが、初心者の頃に自分が住んだこともないエリアの物件を買う勇気があったかというと僕にはなかったと思います。

もちろん土地勘のないエリアであっても、綿密に賃貸需要や競合状況をリサーチした上で購入していけば問題ないのですが、当時初心者の僕はやはり自分が住んだことのないエリアでは怖くて物件を買うことができませんでした。

今でもこの判断は正しかったと考えています。

心配性の僕は自宅近くの物件だから不動産投資を始めることができたわけで、いくら収益性が高いといっても土地勘がまったくないエリアで物件を探しても最終的に購入する勇気がでなかったと思います。

そういう意味では安心して不動産投資が始めることができたというメリットは大きかったと思っています。

まあ、ぶっちゃけその分、FIREに遠回りしちゃった感は否めないですが^^;

頭金をある程度入れて購入しているため、キャッシュフローに余裕がある

先ほども述べたとおり、僕は基本的に頭金を2割程度は入れて物件を購入してきました。

また、三井住友トラストや静岡銀行といった高金利の金融機関ではなく、地元の信金や地銀から低利で融資を受けてきました。

そのため、僕の購入してきた物件の利回りは低いのですが、キャッシュフローはある程度余裕があります。

家賃に占める返済比率でいうと50%程度ですので、ざっくりと家賃の半分の手残り(キャッシュフロー)があります。

東京でも立地の良い場所を選んで物件を購入しているので、家賃設定さえ間違えなければそんなに苦労せずに満室経営することができてきました。

※今はコロナ禍で東京から人口流出が進んで入居付に少し苦労していますが、コロナが完全に終われば人は東京に戻ってくると考えています。

返済比率も低く、満室経営できていればキャッシュフローが厳しくなるということもないので、今まで運営が苦しくて売却したいと思ったことはありません。

全ての物件で減価償却が残っている

僕が所有している物件は全て木造アパートなのですが、一番古い物件でも築20年です。

最近は土地から新築を立て続けに2棟建てたので、平均すると所有物件の築年数は10年程度となります。

つまり、まだまだ減価償却期間が残っている物件ばかりということになります。

減価償却期間が残っていれば、減価償却費を計上することで利益を圧縮することができます。

つまり税金の額が減らせるのですね。

仮に減価償却期間が終わってしまうと、利益が一気に上昇してしまいます。

すると税金の支払いも一気に増えてしまうので、手元に残るキャッシュフローが大きく減少します。

最悪の場合は、税引き後のキャッシュフローよりも借金の返済額の方が大きくなり、資金繰りがショートすることにもなりかねません。

これが俗に言うデッドクロスという状態です。

ただ、僕の物件は今の所全て減価償却期間が残っているため、今のところデッドクロスを心配する段階ではありません。

そのため、資金繰りを改善するためにあわてて物件を売却する必要に迫られていません。

借地物件を所有している

僕は借地権のアパートも所有しています。

借地権とは、土地を地主さんから借りる権利のことを言います。

そして、その上にある建物を自分が所有します。

日本の法律では土地を借りる権利=借地権は強力に保護されています。

地主はよほどの事情(正当事由といいます)がないかぎり、借地人に対して土地を返せといえません。

よほどの事情とは、自分の住む家がなくなって、貸している土地に住まないと生活ができないというような急迫した事情です。

地主さんのほとんどが沢山土地を所有しているので、まずそのような急迫な事態に陥ることはありません。

そのため、基本的に借地権は地代を支払っていればほぼ永久に消えない強力な権利となっています。

ただ、借地権には2つのデメリットがあります。

それは地代を支払う必要があるということと、簡単に売却できないことです。

地代は地主さんに毎月支払う必要があります。

一般的に土地に関する固定資産税よりも高いケースが多いので、その分賃貸物件としての収益性は落ちます。

また、借地権は売却する時に苦労します。

まず借地権を売却するためには地主からの承諾を得る必要があります。

そして承諾料を支払うケースが一般的です。だいたい借地権価格の5%程度が相場になります。

それに加えて、借地権は金融機関からの評価が低いという点があります。

借地権に比較的寛容な信用金庫であっても、所有権の土地と比べると圧倒的に評価は低くなります。

所有権の土地価格に対して、借地権割合(都内だと60-70%が多い)をかけて、更にマイナスの掛け目を入れて担保評価します。

そのため、所有権の約半分くらいの担保価値にしかならないことが多いです。

中には借地権の担保価値を一切認めない金融機関も少なくありません(都銀、地銀に多い印象です)。

そうなると借地権の物件を売却しようとしても、そもそも銀行の評価が悪く融資がつかないため買い手がいないという状況になります。

以上の理由から借地権を売却するのは難しいのです。

僕は借地権のアパートを所有していますが、上記の理由から基本的には売却を考えていません。

長期間持ちきって、将来的に建て替えることを想定しています。

売却しても、今を超えるスペックの物件が買えない

僕が不動産投資を始めた10年前と比べると今の物件価格は異常なほど値上がりしています。

例えば僕が最初に買った物件は山手線駅徒歩10分の築7年の木造アパートでした。

普通に大手ポータルサイトの楽待に掲載してある物件を買っただけなのですが、当時利回りが8%を超えていました。もちろん借地権ではなく所有権です。

今のように物件価格が上昇している状態ですと、同じようなスペックの物件は利回り5%程度で普通に販売されています。

そのため、過去に買った物件を売却すればそれなりに売却益は出るのですが、問題は売却した後です。

物件を売却して資産を組み替えようとしても、今の市況では同じようなスペックの物件は見つかりません。

もしあったとしてもプロの宅建業者が買い取って、利益を載せて相場並みの価格で再販してしまいます。

そのため、物件を売却してしまうと、次の物件が買えないというジレンマを抱えることになります。

次の物件が買えないのであれば、売却して現金が手に入っても意味ないですからね。

それならば今のまま物件を保有してお家賃を頂いていたほうが良いです。

売買に関わる仲介手数料もかかりませんしね。

FIREできるキャッシュフローが得られるまでは規模拡大したい

僕の直近の目標の一つにFIREがあります。

僕が考えているFIREはサイドFIREと言って、完全に金融資産や不動産からの収入だけに頼って生活をするわけではありません。

会社を辞めた後も自分の好きな仕事を行い、足りない分を不動産からの収入で補うというライフスタイルです。

僕の場合は、会社を辞めたあとは中小企業やベンチャー企業のコンサルタントを生業としていこうと考えています。

ただし、いきなり会社を辞めて中小企業のコンサルタントを名乗ってもそんなに簡単にお金を稼げるほど甘い世界ではありません。

そのため、コンサルタントとしての仕事が軌道に乗るまでは、不動産賃貸業からの収入を主として生計を立てることになります。

一家4人の生活費を捻出しつつも不動産賃貸業としても安全に運営できるレベルを考えると毎月のキャッシュフローは最低150万円ほどは必要な計算になります。

今の規模だと少し足りないので、あとアパートを1棟ほど増やせば僕が目指すキャッシュフローが達成できます。

それまでは物件を売却することなく、買い増していく作戦です。

物件を売却しないことのデメリット

上記のように僕は今まで自分の所有物件は全て長期保有し続けているわけですが、当然ながらデメリットもあります。

不動産投資は物件購入時が売上・利益のピークです。

その後は、徐々に家賃は右肩下がりで下がっていきます。

一方で、物件が古くなれば修繕費が増えてきます。

また、建物の減価償却期間が終了すれば、支払う税金の額が一気に上昇します。

税金を支払った後のキャッシュフローよりも借金の返済額の方が大きくなれば資金繰り行き詰まります。いわゆる黒字倒産という状態ですね。

このように何も対策をせずに長期保有をし続けると最後には経営が行き詰まることになります。

これが物件を売却せずに長期保有することの最大のデメリットです。

僕の考える出口戦略

そのため、長期保有を前提とするとしても、最終的には何らかの出口戦略が必要になります。

僕が考える出口戦略は次の3つになります。

  1. 新築に建て替える
  2. 繰り上げ返済を行う
  3. 長期的に資産価値が維持できない立地の物件を売却する

新築に建て替える

僕は所有している物件のほとんどは、その立地に惚れて購入しています。

自宅近くの物件も多いですしね。

そのため、基本的には長期間保有していく前提です。

ただ、前述した通りいずれ建物の減価償却期間は終了し、税金の支払いがグッと増えてキャッシュフローが厳しくなる時期がきます。

そのタイミングに合わせて僕は新築に建て替えることを計画しています。

僕が中古で購入した物件はすべて容積率に余裕がある土地ばかりです。

簡単に言うと容積率を全て消化すれば3階建てが建つ土地でも、現在2階建てのアパートしか建っていません。

そのため、新築に建て替えるだけで消化できる容積率が1.5倍ほど増えて、家賃収入も大幅にアップします。

また新築に建て替えれば建物の減価償却も復活するため、支払う税金を圧縮することも可能です。

将来的に建て替えを行うためには、できる限り残債を少なくしておくことが大切です。

もし残債がゼロになっていれば、土地を抵当権に入れて建物分の融資を引くことは難しくありません。

ただ、現実的に建物の減価償却期間が終了するまでに残債をゼロにするのは難しいです。

そのため、実際は極力残債を減らして物件の担保余力を増やしつつ、建物分の建築費を融資してもらうために金融機関と交渉することになると思います。

恐らく建て替え時にはある程度の頭金を入れることを求められると思いますので、その分の現金は貯めておく必要があります。

繰り上げ返済を行う

減価償却期間が終了すると利益が増えて税金の支払い額が急上昇します。

最悪なのは利益が出ているにも関わらず、借金の返済と税金の支払いをするための現金が用意できなく黒字倒産するケースです。

そのため、一般的な不動産投資のセオリーでは減価償却期間が終了する前に、物件を売却して借金を完済してしまう方法を取ることが多いですね。

ただ、僕のように自分のお気に入りの土地しか持っていない場合はやはり売りたくありません。

その場合、黒字倒産を避ける方法の一つとして『繰り上げ返済』があります。

借金の繰り上げ返済を行い残債を減らしておけば、毎月の返済額を減らすことができます。

仮に減価償却期間が終了して、支払う税金の額が増えたとしても、借金の返済が少なければキャッシュフローを黒字に保つことは可能です。

極論を言えば、減価償却期間が終了した物件を保有していても、無借金であれば絶対に破綻しないのです。

もちろん繰り上げ返済を行うということは、次の物件を購入するための頭金を諦めることになります。

つまり、規模の拡大をストップすることになります。

ただ、永遠に物件を増やし続けることだけが正義ではありません。

人によってはある程度の生活ができるだけの余裕ができれば、不動産投資の規模拡大を求める必要がなくなるでしょう。

有り余るほどのお金を持っていても仕方ないですからね。

そのため、ある程度満足できる規模になったら繰り上げ返済を行って、経営の健全性を上げる方向に舵を切るの方法も有効だと思います。

長期的に資産価値が維持できない立地の物件を売却する

最後の出口戦略はやはり、『売却』です。

ただ、全ての物件を売却するわけではなく、長期的に資産価値が維持できない立地の物件を優先的に売却していきます。

僕は今のところ、自分が惚れ込んだ立地にしか物件を持っていないため、基本的に売却は考えていません。

ただ、将来的に賃貸需要がどのように変化するかどうかは誰にもわかりません。

ひょっとすると日本の首都が東京でなくなり、東京の不動産の価値が下がる可能性だってゼロではないと考えています。

そのため、将来的に何らかの変化が生じ、長期的な資産価値が維持的ない状態になればやはり売却を検討すると思います。

まとめ

このように僕は長期間保有したいと思える物件ばかりを購入してきました。

そのため、今のところ売却をせずに規模を拡大してきています。

ただ、何の対策も行わずに単に物件を保有し続けているだけだと、税金の支払いがキツくなる未来しかありません。

そのため、どこかのタイミングで新築に建て替えたり、繰り上げ返済を行ったりして半永久的に賃貸経営が回る仕組みを構築したいと考えています。

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