アパート経営　サブリースのメリット・デメリットとは

こんにちはJOJOです！　最近ダストボックスにカーバッテリーやパソコンが不法投棄されていて、ちょっと困っています。管理会社と上手く協力して、入居者の方を教育している最中です。

不動産投資は投資ではなく、経営です。だって、このように日々細々とした問題解決を迫られるからですね。

それが経営を限りなく投資の側面に近づける方法があります。それがサブリースです。今回はサブリースのメリット・デメリットについて考えてみたいと思います。

サブリースとは

まず、収益物件のオーナーはマンションやアパートなどの集合住宅をサブリース会社に一定金額で貸し付けます。オーナーは空室が発生していようが、いまいが、毎月一定の家賃収入を手にすることができる仕組みです。一方で、サブリース会社は借り上げたアパートやマンションを入居者に転貸する（又貸しのことですね）ことになります。

契約面を正確に言うと、収益物件のオーナーとサブリース会社との賃貸借契約をマスターリースまたは一括借り上げと呼びます。

一方で、サブリース会社と入居者ｔの賃貸借契約をサブリースと呼びます。

ただ、一般的にはサブリースと言うと、物件をサブリース会社に一括して借り上げてもらい、毎月定額の収入をオーナーが得るという仕組みのことを指しています。

 

不動産投資家にとってのメリット

まず、第一のメリットは、契約期間中は、毎月定額の家賃収入が約束されることです。実際には空室期間が長引いたとしても、サブリース契約時に定められた賃料を確実に受け取ることができます。

アパート経営を経験した方なら分かると思いますが、空室期間が続いているときって、ビールが美味しく飲めませんよね～（笑）。たった一部屋の空室ですらビールが美味しくないのですから、複数空室がある時なんて平気で禁酒できるほどお酒が飲みたくなくなります（笑）。まあ、僕はありがたいことに、複数空いたことはほとんど無いですが。

そんな賃貸経営のストレスから不動産投資家を完全に解き放ってくれるサブリースというのはものすごく有り難い存在です。

サブリースなんて、不動産投資初心者が業者に騙されてやるものだろ？なんて考えているかたもいるかもしれませんが、それは間違いです。

実際に僕の師匠である義理の父は現役時代バリバリの不動産屋さんを経営していましたが、ご隠居してからは物件はすべてサブリースに切り替えてしまっています。

いくら管理会社に対応を任せられるとは言っても、通常の賃貸契約であれば意思決定は全て大家がしないといけません。

空室があると家賃収入が減ります。そのあいだの通帳記入ほどつまらないものはないです。

そのため、ある程度成功して、規模も沢山ある人達はサブリースという選択肢も有効です。だって、もうガツガツと儲ける必要ないんですから。適度に儲かれば良い。うーん、こんな境地に僕も立ってみたいものです。

さて、サブリースのもう一つのメリットは、収益物件を、自己管理することに比べると、管理に手間かからないことです。手間がかからないどころか、アパートを所有していることすら忘れてしまいます。入居者からの家賃集金管理から入居者対応、退去時のリフォーム、入居付けといった賃貸経営のほぼ全てのタスクをサブリース会社がやってくれます。

すごいところになると、毎年の決算の時期には決算書まで勝手に作成してくれて、後はオーナーが印鑑を押すだけなんてところもあります。ココまで来ると完全に自動操縦ですね。

不動産投資家にとってのデメリット

最大のデメリットは、一般的な不動産管理に比べて満室時の家賃収入が減るということです。

だいたいどのサブリース会社も15%程度の手数料を請求してきます。つまり、常に空室率15%の状態をキープしているということになります。

都心の人気物件等の場合、適切に賃貸経営していれば年間の入居率を95%くらいに保つことは比較的容易です。そのため、どうしても、サブリースのほうが家賃収入は減ってしまいますね。

２つ目のデメリットは、賃料が保証されるのは、契約期間だけに限られるということです。サブリース開始当初は、大体１０年間固定などの長期契約になるのですが、長期契約期間が切れると、だいたい２年ごとに契約見直しになります。

２年毎に賃料が改定されて下がるケースが一般的です（まあ、普通に賃貸経営していても、家賃は下がりますしね）。

3つ目は、サブリースは自動操縦が可能になる代わりに、不動産投資家に何の賃貸経営ノウハウも貯まらない、つまり学習できないということです。

日々賃貸経営環境は変わっています。それに応じてオーナーも新たな知識・ノウハウを獲得していかないと継続的に賃貸経営をすることはできません。若い不動産投資家は色々と勉強しないといけないことも多いので、最初はサブリースにしないほうが良いかもしれません。

実はオトクなサブリース物件

今後は視点を変えて、サブリース物件を購入する場合について考えてみます。

実はサブリース物件は購入を検討している不動産投資家にとってオトクな物件であることが多いです。

それは、サブリース会社が満室経営しやすいように、予め賃料が安く設定されていることが多いからです。

サブリース会社はほうっておいても毎月15%のサブリース手数料をオーナーから入手することができます。だったら、出来る限り満室経営にしておいたほうが得ですよね。

なので、サブリース会社はオーナーが何も言わないと家賃を相場よりも下げて、簡単に入居付けできるようにしてしまいます。

実際に僕もサブリース物件を購入したことがありますが、賃料が相場より10%程度低く抑えられていました。そのため、購入した後に管理会社を変えただけで、家賃を10%程度アップすることができました。

購入時には低い家賃設定を元に利回りが計算されていたので、家賃を適正家賃に値上げするだけでも利回りが1%程度上がった計算になります。

そのため、もしサブリース物件が売りに出されていたらチャンスです。

まとめ

このようにサブリースにはメリット・デメリット双方があります。最近サブリース契約満了の後、家賃値下げが強行されるという問題がクローズアップされており、サブリースにはあまり良いイメージがありません。

ただ、僕はサブリースも使い方次第かなと思います。

僕の師匠のようにもう手間を一切かけずに、ほどほど儲かれば良いと考えているオーナーにとってはサブリースは適切だと思います。また、不動産投資をおカネを儲けるための手段を割り切って、それ以外に時間をつかいたい人にとっても有効な手段になると思います。

一方で、これから不動産投資家として規模を拡大していきたいと考えている人には不向きだと思います。理由としては、賃貸経営ノウハウが身につかないので、いくらたっても収益を改善していくことはできません。

また、このような初期の不動産投資家のほとんどが借り入れによって賃貸経営をしています。常に借金返済とのプレッシャーの中でサブリースを行っていると、家賃低下をサブリース会社から強制された時には何も手立てがありません。賃料が下がり、返済金額よりも少なくなってしまえば、給料等の他の収入から補填せざるを得ません。

これでは、何のために不動産投資しているかわからなくなりますよね。

皆さん、自分のスタンスを確認しながら、上手にサブリースを使っていきましょうね。

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