不動産投資

不動産暴落時のチャンスをものにするための3カ条

こんにちはJOJOです!

いやー、相変わらず物件高いですね。週末に久しぶりに大手不動産投資ポータルサイトを見てみたのですが、さっぱり良さそうな物件はありませんでした。

なんか、4月に入ってから一段と利回りが低下してきた気がするのは僕だけでしょうか?

僕の投資エリアの都内城南地区で言うと、以前は利回りが5-6%くらいある物件が売りに出されていたのですが、最近利回り4%台の物件が目につきます。

誰が買うんでしょうかね?

ここまで利回りが低いと借り入れ前提ではなく、キャッシュで購入する人向けなのでしょうか。

いずれにせよ、残念ながら現在は買い場とはいえないですね。

ただ、今後、リーマンショックの時と同じような不動産の暴落もないとはいえません。

そういうときに指をくわえて見ていることがないように、着々と準備は進めておきたいと思います。

今回は、そんな絶好の買い場がやってきた時にチャンスをものにするための3カ条を紹介したいと思います。

優良情報が来る体制を整えておくこと

ズバリ、良い情報を流してくれる複数の不動産業者と付き合っておくことです。

良い物件が無いからといって、最近不動産会社とのコミュニケーションを疎かにしてませんか?

実はかくいう僕自身も最近、不動産から登山に興味が移ってしまい、週末はもっぱら関東圏の山々を闊歩するという日々です。

そうなると、不動産会社とコミュニケーション取るのが面倒になりますよね。

でも、自分への戒めを込めて言います。

不動産会社とは定期的にコミュニケーションをとっておきましょう。

というのも、飛び込みのお客様に優良物件を紹介してくれる不動産会社はいないからです。

これは自分が不動産会社の立場に立って考えてみるとわかります。

自分が不動産会社の営業マンの場合、優良物件は絶対に購入できるお客様に優先して紹介したいと思います。

理由は、優良物件は誰でも欲しがる物件であり、ウカウカしているとライバルの同僚や他社に奪い取られてしまうからです。

そのため、紹介したら、直ぐに購入してくれそうな顧客から順番に紹介していきます。

そのため、僕たち不動産投資家は、日頃から不動産会社とコミュニケーションを取り、良い物件を紹介してくれたら、スグにでも買うという熱意を見せておかないといけません。

また、当然ながら自分の資産背景・借入状況・属性などの情報は事前に不動産会社に渡しておく必要があります。

要は、しっかりと自分が「買える」顧客だとアピールしておくことが必要なのです。

融資に積極的な複数の金融機関と付き合っておく

不動産の買い場がやってくる時というのは、一般的に不動産価格が暴落している最中です。

そんな時には、基本的に銀行も融資から手を引いています。

今は、放っておいても支店長が毎週のように物件の紹介をしてくれるほど、金融機関は融資に積極的ですが、いつこの姿勢が変わるかもしれません。

過去の歴史を紐解くと、現在のユルユルの融資姿勢は例外的な状況だということは直ぐにわかります。

そこで、金融機関が積極的な今こそ、優良な金融機関とのパイプを築くチャンスです。

優良なというのは、不動産投資に融資を積極的におこなっているという意味です。

金融機関の中には不動産投資に積極的なところと、そうでもないところがあります。

この当たりをしっかりを見極めて、不動産投資に積極的な金融機関とはしっかりとしたパイプを築きましょう。

パイプを築くためには金融機関との取引を始めることです。

定期積立を始める

これは基本中の基本ですが、ぜひ開拓したい金融機関には毎月1万円で良いので、積立を始めましょう。

僕は現在、2つの信用金庫と懇ろにさせて頂いていますが、どちらも定期積立をしていたのがキッカケです。

特に信用金庫は定期積立をしてくれている実績があると無いとでは、対応がまるっきり異なります。

金利がつかないから意味ないなと思わずに、しっかりと定期積立しましょう。

給与振り込み先にする

もう一つの確実な取引実績になるのが、サラリーマンの給与振り込み口座を開拓したい金融機関に変更することです。

給与振り込みだって、立派な取引実績になります。金融機関からすると、毎月定期的にどのくらいの収入が入って、支出がどのくらいか(金遣いが荒くないかどうか)が一目瞭然です。そのため、自分の属性の証拠となるのです。

便利だからといって、給与振り込み先をメガバンクにしていませんか?

メガバンクは基本的に既に実績のある投資家か資産家にしか融資をしてくれません。

そのため、メガバンクとパイプを築いてもあまり役に立ちません。

是非、地方銀行や、信用金庫に給与振り込み先を変更しましょう! 先方も大喜びしますよ。

電気・ガス・水道の自動引き落としにする

あと、意外と金融機関が喜ぶのが、電気・ガス・水道等のインフラ費用の自動引き落とし先にすることです。

引き落としにすることで、確実に金融機関には手数料が毎月入ります。そのため、金融機関とのパイプづくりにも役に立つのです。

できるかぎりお金をためておき、上記の金融機関に預金しておく

不動産の購入時には、頭金の他に仲介手数料と登記費用、収入印紙に不動産取得税など物件価格の約17%の資金が必要です。

そのため、しっかりと現金を貯めておきましょう。キャッシュはキングという言葉があります。

なんだかんだ言いながら、金融機関はその人がいくら現金を保有しているかを一番見ています。

沢山現金がある人にはフルローンも喜んでしてくれます。

僕の個人的な経験から言うと、属性の高さよりも、所有している現金の残高のほうが融資にプラスの評価となります。

そして、出来ることならまとまった金額を100万円でも、1000万円でも定期預金にしてパイプを作りたい金融機関に預けておきましょう。

こうすることで、金融機関との関係性をより強固なものにできます。

まとめ

現在、不動産価格は山よりも高く、利回りは海よりも低いです。

そんな状態では何もすることが無いなと割り切ることもできます。

でも、かならず不動産を安く購入できるチャンスはやってきます。

チャンスは準備していた人の元にしか訪れません。しっかりと準備をして、次の波(チャンス)を待ちたいと思います。

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