こんにちはJOJOです！ 東京都内で3棟20部屋のアパートを経営しています。
スルガ銀行の不正融資以降、すっかり不動産投資向けの融資が厳しくなりました。
ただ、融資が厳しい時代でもできる不動産投資手法があります。
それは『築古戸建投資』です。
数千万円～数億円する一棟モノのアパートやマンションと違って、築古戸建は数百万円から購入することができます。
規模が小さいため、金融機関の融資もつきやすいです。
具体的に言うと、中小企業の味方である日本政策金融公庫（公庫）を使えば築古の戸建に融資を引くことが可能です。
今回は、『僕が実際に築古戸建向けに融資を引いた体験談を交えながら、築古戸建投資のメリット・デメリットを解説していきたい』と思います。
戸建賃貸は希少性が高く、入居付けが楽
どの金融機関も一棟モノのアパート・マンションへの融資を絞っています。
僕も取引のある地銀や信用金庫に何件か一棟モノの融資を打診したのですが、全部NGでした。
中にはサラリーマン投資家というだけで、物件すら見る前からお断りされる金融機関すらありました。
そのため、規模も小さく、僕たち零細企業の味方である公庫で融資が引けると言われている築古戸建に挑戦してみることにしました！
エリアは僕の主要エリアである東京から少し広げて、首都圏郊外で探すことにしました。
戸建賃貸は希少性が高いため、入居付けがしやすいからです。
東京に比べて賃貸ニーズが弱い首都圏郊外であっても勝算があると判断しました。
ただし、最初は僕も戸建賃貸は希少性が高いという話を聞いて疑問に思いました。
『これだけ空き家が増えているのだから、誰も住まなくなった戸建を賃貸に出している人は大勢いるのではないか？』
ただ、実際は逆で賃貸に出されている戸建は非常に数が少ないです。
その理由は、賃貸に出すためにはリフォームを行う必要があるからです。
誰も住まなくなった空き家はたいてい設備が古かったり、傷んでいることがほとんどです。
そのままでは賃貸に出すことはできませんから、リフォームが必要になります。
大手リフォーム会社に委託して家一軒丸ごとリフォームを行うと500万円以上の費用が請求されることも珍しくありません。
借り手がつくかどうかもわからない空き家に500万円のリフォーム費用をかけるのはかなり勇気がいることですよね。
少なくとも不動産投資に興味がない一般の人にとっては非常にハードルが高いです。
そのため、ほとんどの空き家は適切にリフォームされることなく放置されているのが実態です。
これが空き家が増え続けているにも関わらず戸建賃貸が少ない理由です。
そして希少性が高いからこそ、戸建の賃貸ニーズが高いのです。
こうして、実際に首都圏郊外で物件を探してみることにしました。
実際に築古戸建に買い付けを入れてみた
まずは最近圏央道が開通して交通の利便性が上昇している埼玉県北部のエリアで物件を探すことにしました。
具体的に言うと川越市よりも北側のエリアですね。
埼玉でも川越以北になればかなり安く戸建が購入できます。
しばらくいくつかの物件の内見を繰り返しているうちに、とある物件に出会いました。
物件のスペックは以下の通りです。
| 価格 | 500万円 |
|---|---|
| 所在地 | 東武東上線 北坂戸駅徒歩15分 |
| 間取り | 3LDK（100㎡）。車庫１台付 |
| 築年数 | 築30年 |
幹線道路沿いに立地しているので、多少車の騒音が気になります。
ただ、窓を閉めておけばそんなに気にならないレベルなので許容範囲です。
家の中を見てみると、案の定設備はかなり古いです。
お風呂の浴槽にはヒビが入っているので取替が必要です。
外壁もかなり色あせているので、30年間一度も塗装されていないようでした。
入居者がつく状態にするためには、相当なリフォームが必要になると感じました。
リフォーム代を試算
僕は早速リフォームの見積もりを複数の会社に打診してみました。
とりあえず大手ホームセンター、不動産仲介会社の紹介のリフォーム会社、ネットで見つけた格安のリフォーム会社の３社に見積もりを取ることにしました。
リフォームする箇所は次の通りです。
- 外壁・屋根塗装
- ベランダ補修
- ユニットバス入れ替え
- キッチン入れ替え
- トイレ入れ替え
- リビング及び居室のクロス張替え
- 和室の畳表替え
- リビングのフローリング張替え
こうして見ると、ほぼフルリフォームに近いですね(＾-＾；)
出てきた見積は次の通りです。
| 大手ホームセンター | 380万円 |
|---|---|
| 不動産仲介会社の紹介の工務店 | 400万円 |
| ネットで見つけた格安リフォーム会社 | 300万円 |
予想はしていましたけど、結構大きな金額になっちゃいました。
家本体が500万円だと考えると、リフォーム費用の割合が大きいですね。
仮に一番安い格安リフォーム会社に発注したとしても、総費用は次の通りになります。
戸建価格（500万円）＋リフォーム費用（300万円）＋諸費用（35万円）＝835万円
投資利回りをシミュレーション
同時に複数の賃貸管理会社に見積もりを取って、想定家賃を算出しました。
3LDKだと月額6万円の家賃が取れそうです。
戸建本体とリフォーム費用の合算に対する表面利回りは9%です。
そして、同時に日本政策金融公庫に融資を打診しました。
木造の法定耐用年数は22年ですから、築30年の戸建は完全に耐用年数オーバーです。
そのため、築年数がどんなに古い物件でも融資を出してくれる公庫に的を絞って打診しました。
公庫から出てきた融資条件は次の通りです。
| 必要頭金（現金） | 200万円（物件価格＋リフォーム費用合計の25%） |
|---|---|
| 融資額 | 635万円 |
| 金利 | 1.5% |
| 借入期間 | 15年 |
| 返済金額 | 3.7万円/月 |
毎月のキャッシュフローは次の通りになります。
| 家賃収入 | 6万円 |
|---|---|
| 借入金返済 | 3.7万円 |
| キャッシュフロー（手残り） | 2.3万円 |
家賃収入に対する返済比率が60%を超えてしまいました。
この状態での賃貸経営は正直危ないですね。
キャッシュフローが少ないため、空室が続くとすぐに現金が足りなくなる可能性があります。
表面利回り9%程度では築古戸建投資は難しいですね。
そのため、もう少し利回りを上げるために次の点を見直すことにしました。
- 建物本体価格の値下げ交渉
売り主に500万円→400万円に値下げ交渉
- リフォーム費用の削減
300万円→150万円
最低限必要な箇所のみリフォームすることに。外壁塗装は見送り。キッチンも交換せず、カッティングシートを上から貼るだけに。トイレも室内の壁紙を替えるだけで便器はそのまま利用。
その結果、総額費用を次のように減らせることができました。
建物（400万円）＋リフォーム費用（150万円）＋諸経費30万円＝580万円
表面利回りは12.5%にまで改善しました。
上記の条件で公庫に再度融資を打診すると、次のような結果になりました。
| 必要頭金（現金） | 137万円（物件価格＋リフォーム費用合計の25%） |
|---|---|
| 融資額 | 443万円 |
| 金利 | 1.5% |
| 借入期間 | 15年 |
| 返済金額 | 2.7万円/月 |
毎月のキャッシュフローは次の通りになります。
| 家賃収入 | 6万円 |
|---|---|
| 借入金返済 | 2.7万円 |
| キャッシュフロー（手残り） | 3.3万円 |
家賃収入に対する返済比率は50%を切ることができました。
この水準でしたら安定した賃貸経営ができると思います。
そのため、僕はこの物件を買う決心をしました。
ところが、土壇場で他の人から現金買い付けが入ってしまい、この物件は購入できませんでした。残念。
最終的にこの物件を購入することはできませんでしたが、しっかりと売主と価格交渉し、リフォーム費用も最低限の箇所に留めることで築古戸建投資も十分可能だとの感触を得ることができました。
戸建投資のメリット
今回の体験により、戸建投資のメリットが見えてきました。
- 小規模なので、公庫から低利で融資を引くことができる
- 戸建賃貸は希少性があるため、入居付けが比較的簡単
- 売却する際には、投資家だけでなく、実需の一般の方も対象にできる（出口が広い）
規模も小さく、入居付けが簡単なので、不動産投資初心者の方でも比較的取り組みやすいと思います。
戸建投資のデメリット
一方で、以下のデメリットもあると感じました。
- リフォームの手間がかかる
- 融資期間が短いため、キャッシュフローが少ない
- 規模が小さいので、資産拡大に時間がかかる
数百万円で売りに出ている築古戸建のほとんどは大幅なリフォームが必要になります。
リフォーム作業自体は工務店に外注するのですが、相見積もりを取ったり、工務店の施工管理を行うだけでも相当な時間と手間がかかります。
リフォームが完了するまでは何度も現地に足を運ばないといけないですしね。
リフォーム費用を削減するためにセルフリフォームを行う場合は更に自分の時間が取られます。
そのため、築古戸建投資はある程度時間に余裕があり、セルフリフォームが好きな方に向いている手法と言えるでしょう。
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