不動産投資

区分マンション投資で失敗しない方法 初心者が抑えておくべき最重要ポイント5つ

こんにちはJOJOです!

不動産投資といっても、一棟モノのアパート・マンション投資から、区分所有のマンション、戸建、REITまで様々なタイプのものがあります。

今回は、初心者にとって最も取り組みやすく、実践している人も一番多い区分マンション投資に関して成功のコツを紹介したいと思います。

区分マンションは立地が全て

区分マンションを検討する際に、一番重要なのは立地です。

そんなの当たり前じゃん!と怒られそうですが、区分マンションの場合は、特に立地選定を厳密に行う必要があります。

なぜかというと居住ニーズの少ないエリアの区分マンションの価格は急激に下がるからです。

エリアによっては、タダでも売れないとい状況になりかねません。

立地が悪い区分マンションの価格が急激に下がる理由は、マンションを維持するだけでも相当な費用がかかるからです。

区分マンションは所有するだけで、次の運営経費がかかります。

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 固定資産税

築古の区分マンションのうち、70㎡以上あるファミリータイプだと、管理費、修繕積立金の合計で毎月3万円くらいの出費になります。

さらに毎年固定資産税を支払う必要もあります。

区分マンションは鉄筋コンクリート造なので木造の戸建に比べて固定資産税が高いです。

ざっくりと2倍くらい高いです。郊外のマンションで年間10万円ほどですね。

上記の費用を合計すると毎月約4万円の出費になります。

これらの費用は入居者のいない空室の間も確実に発生します。

そのため、家賃単価が高いエリアで区分マンション投資をしないと赤字になるリスクが高くなります。

例えば郊外のファミリーマンションでは得られる家賃収入はせいぜい毎月6万円ほどです。

家賃が6万円以上になると、ほとんどの人は賃貸をやめて自宅を購入する選択をします。

2,500万円のマンションを金利0.5%、35年間の住宅ローンを組んだ場合の返済額が6.5万円ですからね。

そのため、郊外でファミリーマンションを貸し出したとしても賃料はMAX月額6万円でしょう。

この場合家賃収入6万円に対して運用経費が毎月4万円かかります。

仮に現金で購入していたとしても毎月2万円しか手元に残らないわけです。

ローンで物件を購入した場合は確実に毎月赤字でしょう。

そのため、郊外の築古ファミリーマンションは100万円とか、200万円といったタダ同然の価格で売られている物件も少なくありません。

郊外といっても、電車で1時間くらいかければ都内に出れるエリアです(埼玉県の春日部市とか久喜市、千葉県の八千代市等)

そのため、区分マンションを購入する場合は、高い家賃が取れる都市部エリアで購入することが大事です。

郊外エリアの区分マンションは格安で表面利回りも15%とか高い水準のものが多いですが、実際の運営経費を支払うと赤字になることが多いので注意しましょうね。

なんだかんだ言って、東京が鉄板です

では、具体的にどのエリアの区分マンションが投資に向いているでしょうか。

ベタですが僕は断然、東京が有利だと考えています。

世界的に見ても、人口1,300万人を超える巨大な都市は東京しかありません。

2025年までは少なくとも東京の人口は増加し続けます。

なぜなら、全国から仕事を求めて若者が流入してくるからです。

僕は地方出身なのでよく分かるのですが、東京と地方では給与水準が全然違います。

東京では年収1,000万円以上もらっている人も珍しくありませんが、地方では医者や企業経営者以外ではそのような高額所得者はいません。

地方のサラリーマンだと年収300万円の方は普通です。

実際に2017年に厚生労働省より発表された「賃金構造基本統計調査」によれば、都道府県で一番年収の低い青森県の平均年収は359万円です。

一方で東京の給与水準はかなり高く、平均年収は615万円になっています。

もちろん東京は物価が高いですが、それ以上に給料が多いため、今でも多くの若者が仕事を求めて東京に流入します。

また、東京は世界で法人の数が一番多い都市です。意外にもニューヨークやロンドンなんかよりも会社の数が多いのです。

会社の数が多いということは、それだけ仕事も多いということ。

特に今後の東京は観光業が伸びていきます。

日本を訪れる外国人観光客数は伸び続けています。

2018年だけで3,100万人の外国人観光客が来ています。

外国人観光客数は東京オリンピック以降も増え続け政府は2030年には6,000万人に増やす目標を掲げています。

世界一の観光都市であるパリの年間外国人観光客数が9,000万人であることを考えると実現可能な目標だと思います。

そして外国人観光客数の大半は最初に東京を訪れます。

そして東京を起点としながら日本の地方都市を回るのです。

そのため、今後は観光産業(ホテル、飲食、ツアー)だけで膨大な雇用を生み出すと予想されています。

このように今後も沢山の雇用を生み出す東京には、仕事を求める地方出身者が集まってくるでしょう。

実際に国勢調査によれば2025年まで東京の人口は増え続けます。

都心3区(港区、千代田区、中央区)に限って言えば2040年まで人口は増え続けます。

人口が増えれば、その分賃貸需要も増加するということです。

そう考えると、賃貸市場における東京の優位性は揺るがないと考えています。

JOJO
JOJO
追記:現在コロナによって外国人観光客が消滅し、東京の観光業は大打撃を受けています。ただし中期的に見れば東京の観光業は伸びていくと思います。コロナはワクチンの普及とともに消滅しますし、日本には世界有数の観光資源があります。そして観光資源が一番多いのは東京です。東京には歴史的な建築物も多いですし、アニメやゲームといった文化の発信地でもあります。コロナが終われば、東京の観光需要は必ず元に戻ると思います。

7-10万円の家賃が取れる物件を狙え

東京の区分マンションと言っても、家賃が5万円程度から住める築古マンションから、50万円を超える東京の六本木あたりにある高級マンションと幅が広いです。

そんな中で、一番のオススメは家賃7~10万円くらいの少し広めのワンルームマンションとなります。

まず、高価格帯の高級マンションや面積の広いものは景気の影響をうけやすいです。

このような高価格帯マンションのターゲットは会社借り上げであったり、家賃補助を受けて住んでいるサラリーマンが大半となります。

景気の良いときには、会社は福利厚生を手厚くし、優秀な人材を囲い込もうとしますが、景気が悪くなれば真っ先に福利厚生は削減されます。

つまり、景気が悪くなれば、真っ先に高価格帯のマンションの借りてニーズが減退します。

六本木や青山といった一等地であっても同じです。

次に家賃5万円以下の低価格帯マンションを考えてみます。

低価格帯マンションのデメリットは何と言っても、入居者の属性が低くなることです。

つまり、滞納リスクが増えるだけでなく、大家に対する様々な無茶な要求事項が多くなります。

僕の知り合いの大家は、入居者から借金のお願いを何度もされて困っている人もいます。

僕の経験からも、入居者の属性が低くなれば、そのぶん問い合わせの数も増えてきます。

区分所有マンション投資の最大のメリットは「運営に手間がかからない」という点ですから、低価格帯マンションはこのメリットを打ち消してしまいます。

そのため結果としては、景気によって大きな賃貸ニーズの変動がなく、比較的属性が良いため問い合わせが少ない7-10万円前後の価格帯のマンションをオススメします。

ターミナル駅を狙え

次に、駅としては、ターミナル駅を狙うことをオススメします。

ターミナル駅とは、特急や急行が停車したり、複数路線が乗り入れている駅のことです。

今後も人口が増え続ける東京ですが、全てのエリアで満遍なく人が増えるわけではありません。

通勤や買い物に便利な場所は人口が増えていきますが、それ以外の場所は徐々に人が離れていきます。

都内でも駅ごとに勝ち負けがでてきます。

つまり、駅の乗降人数に差が開いてくるわけなんですね。

駅の乗降人数が減少すると、駅の周りから様々な商業施設も撤退していきます。

つまり、街自体の魅力が減少するわけです。

そうすると、さらに人口が減るという負のループにハマってしまいます。

そのため、長期的に安定した人気を保つという意味では、乗降客数が多いターミナル駅が投資にふさわしいでしょう。

ただ、新宿、渋谷、品川といった超有名なターミナル駅は不動産の価格が高騰しています。

このようなエリアの不動産の利回りは3%以下なので、現金で買える方以外は取り扱わないほうが良いでしょう。

そのため、都心から少し離れたターミナル駅がオススメです。

具体的に言うと、蒲田、西日暮里、王子、赤羽、北千住、十条あたりが、マンションの価格に対して賃料が高いターミナル駅となります。

駅徒歩5分以内を狙え

ただ、そんなターミナル駅ならどこでも大丈夫かというと、そうではありません。

現在の若者は長時間の通勤時間を極端に嫌います。

以前のバブル期の日本のように、長時間通勤、長時間労働をいとわず、仕事第一の時代であれば問題なかったのですが、現在の若者はワークライフバランスを求めます。

つまり、職場の近くに住んで自分の自由時間を少しでも多く確保しようとする傾向にあります。

また、若者のクルマ離れは加速しています。

特に東京で一人暮らししている人で、自家用車を所有している人はほとんどいません。

東京ではカーシェアがかなり普及してきたため、必要がある時だけ車を借りるというライフスタイルが定着しつつあります。

実際に、都内のマンションに敷設してある駐車場はガラガラのところも多いです。

月に1回しか乗らない自家用車のために、毎月3万円も駐車場代金を払うのは無駄ですからね。

若者のクルマ離れは今後ますます加速すると思いますので、駅近ニーズも高まる一方だと思います。

その結果、以前は徒歩10分以内で賃貸物件を探す方が多かったのですが、最近は徒歩7分以内になっています。

実際に賃貸ポータルサイトでは徒歩5分以内の物件を探す方の割合が一番多いです。

そのため、長期的に資産価値が下がらないことを考えると、多少価格が高くても駅徒歩5分以内の立地が投資に適しています。

収支シミュレーションを綿密に行う

区分マンションを購入しても、想定以上に運営経費がかかり赤字運営になってしまう人がいます。

この赤字運営の原因は購入する前に正確な年間収支シミュレーションを行っていないことです。

年間収支シミュレーションを作成する上で重要なポイントは次の2点です。

  • 賃貸経営に必要な運営経費を正確に見積もる
  • 家賃下落率を予測する

それぞれ順番に見ていきましょう。

運営経費を見積もる

運営経費には2種類あります。

毎月確実に発生する定常費用と、退去やトラブルの度に発生する突発費用です。

定常費用には、金融機関への返済費用、マンション管理組合に収める管理費/修繕積立金、不動産管理会社に支払う賃貸管理費、租税公課(固定資産税等)があります。

突発費用では、空室になる度に発生する仲介手数料、広告費、クリーニング費用、設備交換費用(エアコン、給湯器、換気扇等)があります。

都内の中古区分マンション投資のシミュレーション例を以下に載せておきますので、参考にしてみてください。

検討物件

所在地 東京都新宿区 都営大江戸線 東新宿駅 徒歩2分
価格 2,470万円
利回り 6%
築年数 2010年5月(築9年)
間取り 1K(23㎡)

東京の新宿側にある超一等地の区分マンションです。

家賃設定さえ間違えなければ確実に満室経営できる物件ですね。

この区分マンションに対して借入金額は物件の90%(頭金10%)、金利1.9%、借入期間45年の条件でローンを組んだ時の月額キャッシュフロー(CF)は次の通りです。

家賃 12.5万円
管理費・修繕費(マンション管理組合への支払い分) ▲1.5万円
賃貸管理費(賃貸管理を任せる不動産会社への支払い分) ▲0.4万円(賃料の3%)
ローン返済金額 ▲6.1万円
月額キャッシュフロー 4.5万円

年間のキャッシュフローは次のようになります(4.5万円 x 12ヶ月)

年間キャッシュフロー 54万円

これから固定資産税、退去時のリフォーム費用(原状回復費用)、新規入居者募集費用(仲介手数料)を引いていきます。

固定資産税 ▲5万円
退去時の原状回復費用 ▲3万円(1部屋あたり9万円。3年に一回退去前提)
新規入居者募集費用(仲介手数料) ▲4.2万円(1部屋あたり12.5万円。3年に一回新規募集前提)

その結果、最終的に残る年間キャッシュフローは次の通りとなります。

純年間キャッシュフロー 42万円

賃貸経営における収支シミュレーションのやり方については、次の記事でより詳しく解説しています。

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家賃下落率を見積もる

立地の良い区分マンションと言えども、築年数が古くなるにつれて賃料は下落していきます。

そのため、購入対象の物件の家賃が今後どのくらいのスピードで下落するかを予測することは大切です。

ただ、東京の立地の良い場所に区分マンションを購入する場合は、そんなに家賃下落を心配する必要はありません。

例えば女性に人気の自由が丘駅。

自由が丘近辺の家賃下落率は新築時~築15年までの間でたったの2%です。

そのため、東京でも人気のターミナル駅を狙えばそれほど家賃下落を恐れる必要はないでしょう。

参考に地方都市の宇都宮駅の家賃下落率は新築時~築15年までの間で21%です。

同じ新築物件でも立地によって家賃下落率が全然異なることがご理解いただけると思います。

家賃下落率については次の記事で詳しく解説しています。

都内と地方で家賃下落率を比較してみました。地方では築25年を過ぎると家賃は50%下落!こんにちはJOJOです! 東京23区でアパート4棟32部屋を経営しています。 皆様も収益物件を購入する際には収支シミュレーションを...

このように、運営経費と家賃下落率を加味した上で収支シミュレーションを作成すればほぼ正確なものができるでしょう。

管理組合がしっかりと機能している物件を買う

区分マンション投資は、いわゆる集合型のマンションの一室を購入します。

マンションには必ず管理組合が存在し、管理組合が一括して設備や清掃等のメンテナンスを代行しています。

マンションはおよそ12年に一回のタイミングで大規模修繕が必要になります。

屋根や屋上の防水シートの張替えや、外壁タイルの補修、エレベーターの定期メンテナンスが必要になります。

これらは雨漏りを防いだり、建物の基本性能を維持するために必要不可欠です。

通常、一棟のマンション・アパートを所有した場合はこれらの大規模修繕は全て大家が計画し、資金を確保し、工事の手配を行う必要があります。

一方で、区分マンション投資の場合は、管理組合がまとめて建物管理を代行してくれるため、これらの大規模修繕について頭を悩ませる必要がありません。

その分、管理組合の役割は非常に重要になります。

購入する際には、管理組合がしっかりと機能しているかどうか確認することが大切です。

売主から管理組合が作成している決算書や長期修繕計画を見せてもらい、健全な収支のもとに維持管理できているか確認しましょう。

管理費や修繕積立金の滞納が多ければ、管理組合が正常に機能していない証拠です。購入対象から外したほうが良いでしょう。

適切に管理運営がされていないとマンションの資産価値は将来的に大きく下落します。

管理体制がしっかりしている物件を購入することが大事です。

まとめ

以上、区分マンションを購入する際の注意点を説明しました。

まとめると次の通りとなります。

  • ファミリータイプの家賃が6万円を切るような地方エリアの区分マンションは儲からない
  • 比較的高い家賃を支払える給料の良い会社員が多い東京は安心
  • 景気が悪くなっても賃貸希望者が多い家賃7-10万円の物件がオススメ
  • 長期的に高い賃貸ニーズを保てるターミナル駅徒歩5分位内が鉄板
  • 収支シミュレーションを入念に行う
  • 管理組合がしっかりと機能している物件を買う

区分マンションの特徴を一言でいうと、ミドルリスク・ミドルリターンです。

規模が小さいため、失敗しても損失が限定されます。

購入できる層が幅広いため、スグに売却可能です。

一方で、規模が小さい分リターンは一棟モノに比べると少なくなります。

そのため、区分マンションは投資初心者向きと言えるでしょう。

最初は中古の区分マンションを購入し賃貸経営のノウハウを蓄積します。

その後区分マンションを買い増しても良いですし、よりリターンの大きい一棟モノにシフトしていっても良いと思います。

いずれにせよこの記事で取り上げた点を踏まえて物件選択すれば、失敗する可能性はかなり低いでしょう。

オススメの区分マンション投資勉強法

もう少し具体的に区分マンションの勉強をしたいという方は、不動産会社が無償で提供している収支シミュレーションを手に入れるのがオススメです。

例えば中古区分マンション販売大手の株式会社GAテクノロジーズは具体的な収支シミュレーションがついたガイドブックを無料で提供しています。

GAテクノロジーズは東証マザーズにも上場している株式投資家からも大注目の企業です。

RENOSY(リノシー)というブランドで都心の中古マンションを扱っています。

GAテクノロジーズの強みは、不動産の仕入れにAIを活用していることです。

世の中にある何万という物件情報は日々更新されています。

不動産業界では、今も物件の仕入れ担当が毎日毎日レインズという物件情報ポータルサイトを目を皿のようにして見ています。

でも、実際は毎日出てくる物件の数は膨大で、その全てをチェックすることは不可能です。

GAテクノロジーズでは、この物件のチェック・分析作業をAIを使って行っています。

そして、AIがピックアップした長期的に収益性の高い物件だけを顧客に紹介するという仕組みになっています。

そのため、GAテクノロジーズが販売した中古区分マンションは創業以来ずっと入居率98%をキープしています。

このGAテクノロジーズのガイドブックですが、不動産会社が提供している無料の資料の中では群を抜いて中身が濃いです。

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過去に同社から中古区分マンションを購入した多数のオーナーの実績に基づいて収支シミュレーションが計算されています。

他のマンション販売会社のように都合の良い数字だけを開示していません。

建物が古くなれば家賃は下がる前提で収支シミュレーションが組まれています。

2年に一回は退去があり、その度に原状回復工事費用が必要なことも明記されています。

また、それ以外にも、初心者が忘れがちな固定資産税、損害保険料、エアコンや給湯器等の設備交換費用についても具体的な金額が見積もられています。

これらの費用を参考に自分自身で収支シミュレーションを作れば、ほぼ実際に近いキャッシュフローを算出することができます。

おまけに、他の不動産会社ではあまり詳しく解説のない税金の還付についての具体シミュレーションも載っています。

区分マンションを購入してから6年目までは、帳簿上では不動産収支がマイナスとなることが多いです。

会社員の方は課税される所得税額が減少するため、その分税金の還付を受けることができます。

所得の高い人ほどこの節税効果は非常に大きいため、ぜひシミュレーションの参考にしてください。

また、もし時間があるのであれば、実際のGAテクノロジーズのコンサルタントに会って話を聞くと良いと思います。

GAテクノロジーズのコンサルタントは全員が自社の物件でマンション経営を行っています。

彼らにお願いすれば、自分の決算書を見せてくれます。

実際に、僕もGAテクノロジーズのコンサルタントの方にお会いして、実際の決算書や税務申告書類を見せてもらいました。

もちろん、彼らの給与金額も全て見ることになります(*^-^)

いくら区分マンションから収入があって、どんな費用項目をいくら経費として計上しているかを具体的に教えてくれます。

初心者の方は、実際に不動産投資を行っている人の決算書を見るのが一番勉強になりますね。

ガイドブックや面談は無料なので、とりあえず資料請求しておきましょう。 

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希望者だけにコンサルタントが面談するというスタイルですので安心ですね。

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なお、GAテクノロジーズについてもっと詳しく知りたいという方は次の記事もどうぞ。

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それでは、皆さん一緒に頑張りましょう!

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