こんにちはJOJOです！
アパートの退去立ち合いに行ってきました！
大家さんの中にはアパートの退去立ち会いを行わない方も多いです。
確かに遠方の物件とかで、物理的に行けない方も多いと思います。
でも、僕は極力自分で退去立会いをする派です。
自分で退去立ち会いをする大きなメリット
理由は入居者様から所有物件についての意見を聞く貴重な機会だからです。
入居者の方に、所有物件についての住み心地を尋ねると、ほとんどの方が率直に感想を教えてくれます。
例えば、ロフト付きのアパートで２Fに住んでいた入居者の方は、夏の間ロフトは熱がこもって、使い物にならなかったという貴重な情報をもらえたりします。
実際に、僕はその意見を聞いて、すぐに部屋のエアコンを通常サイズよりも大型のものに取り替えました。
こうして、自分の物件の弱点を改善するための貴重な情報が手に入るのです。
必要なリフォーム項目を自分の目で把握する
また、次の入居者募集の前に必要なリフォーム項目を的確に洗い出すこともできます。
確かに、管理会社にすべて丸投げすることもできるのですが、多くの場合、管理会社は必要ない部分までリフォームを見積もってきます。
なぜなら、退去に伴う現状回復工事やリフォームは管理会社の貴重な収入源。
できるだけ多くの見積もりを作ろうとするのは当たり前です。
例えば、クッションフロアの一部に冷蔵庫の跡が残っているケースがあります。
その場合に、管理会社は部屋全体のクッションフロアの張替えを提案してきます。
でも、実際には一部のみ張替えすれば十分です。
もしくは張替えしなくても、入居付けには影響がないことも多いです。
そのため、大家がしっかりと自分の目でみて、必要なリフォーム項目を判断する必要があるのです。
こうした節約をコツコツすることで、次の物件を買うためのキャッシュフローを積み上げることができるのです。
８年住んでくれた部屋のリフォームを実施
今回退去した入居者様は僕の物件に合計８年も住んでくれた方。
回転率の高い単身用の1Kに８年も住んでくれたというのは、大家としては感謝しかありません。
しかも、家賃の滞納は今まで一回もありませんでした。
このような入居者の方が転居されるのは大家にとって本当に残念なんですけど、入居者様の新しい人生にエールを送りたいと思います。
さて、部屋の中を一通り見たのですが、想像以上にキレイでした。
この入居者様は女性なんですが、本当に大切に部屋を使ってくれていたようです。
特にシステムキッチンは毎日丁寧に掃除してくれていたようで、シンクはピカピカのまま。
油汚れ等もほとんどない。
飛ぶ鳥跡を濁さずとはこの入居者のことです。ありがたいことです。
さて、以下に今回のリフォーム内容を紹介します！
クロスの全面張替
そんなにひどく痛んではいないのですが、やはり８年も住んでくれていたので、いたるところ小さな傷や汚れが目立ちます。
そのため、これを機会にクロスは全面張替することにしました。
新しいクロスは普通の白地を選択。
この物件は基本的に日当たりがとても良く、広さも25㎡と1Kにしては十分。
そのため、最近流行りのアクセント・クロスは特に採用しない。
実際に管理会社に聞くと、アクセント・クロスは入居者の好みが分かれるそうで、白が一番客づけしやすいようです。
クッションフロア→フロアタイルへ全面張替
クロス同様に、家具を置いてあった場所のクッションが少しへこんでいます。
そこまでひどくは無いのですが、クションフロアのデザインがちょっと古くさいです。
なので、思い切ってフロアタイルへ張り替えることにしました。
フロアタイルはパッと見は通常のフローリングにしか見えません。
フロアタイルの材質は木材ではなく、塩ビでできているので、汚れや傷にも強いです。
クッションフロアよりも格段に耐久力が高いので、長持ちします。
施工も簡単なので、工事費用も、フローリングよりは安くなります。
エアコンの交換
築15年になり、一度も交換していないエアコンについては退去の度に交換しています。
まだ利用可能ですけど、クリーニング費用で１万円くらいかかることと、万が一真夏にエアコンが故障した時の入居者様の不便を考えると、予防交換しようと思いました。
管理会社に型落ちの安いモデルを探してもらうようお願いした。
TVモニターフォンへの交換
現在は電話機能のみのインターフォンなので、これもTVモニターフォンに交換します。
TVモニターフォンは2万円前後で安価に導入ができる割に費用対効果が高いです。
特にこの物件にはオートロックがついていないので、TVモニターフォンは入居者様に喜ばれます。
照明の撤去
部屋に備え付けの証明を撤去。
まだ照明は使えるのですが、８年前となると当然ながら昔ながらの白熱灯。
電気代も高いです。
照明は思い切って、新しいものは置きません。
理由は照明に関しては入居者の好みが別れるため、自分で好きな照明を設置したいと考える方も多いようです。
それに、最新のLEDタイプの照明もずいぶん値段が下がってます。
１万円もあれば十分に買えるので、設置しないことにしました。
浴室のパッキン・鏡交換
さすがに８年も住んでいると綺麗に掃除していてもパッキンは黒ずんでいました。
当然のながら全部交換。
また、浴室の鏡は小物が置けるBOXタイプだが、中が腐食していました。
そのため、BOXを撤去して、普通の鏡に交換。
洗濯機用の水漏れ防止ストッパー
こちらの部屋は既に洗濯パンが備え付けられていた。
そのため、水漏れ防止ストッパーのみ取り付け。
全てのリフォーム工事を管理会社に発注することのメリット
管理会社からの見積もりは合計で30万円。
以前何度か単価交渉をしているので、そんなに相場と比べても高くない。
ただ、やっぱり自分で直接工務店に発注するのに比べると1割くらい高い。
それでも僕は基本的に管理会社経由でリフォームを行います。
直接工務店に発注した方が安いのは分かるのですが、敢えて管理会社に儲けてもらうことにしています。
管理会社に発注すれば、管理会社も頑張って客付けしようとするし、何より新しい入居者に合わせて早く工事をしてもらえる。
管理会社さんは一番大切なパートナー。
大家も管理会社さんも両方儲かるようにしないといけません。
それに、自分で工務店に発注するとなると、スケジュール調整や工事後の点検等の手間も面倒。
サラリーマン大家は使える時間は限られるので、アウトソーシングできる部分はできるだけ行うのが僕のやり方。
大家が労力をかけるべきは、新規物件の購入と融資交渉だと割り切っています。
そして、恐らく今年は昨年に比べて計上できる費用が少ないです。
昨年はインターネット無料工事を導入したのだが、今年は特に大きな工事はありません。
そのため、黒字部分が大きくなって納税額が増える予定です。
であれば物件競争力を向上させるためのリフォームにはお金を惜しむべきではありません。
その後、管理会社に全てのリフォーム工事を発注したせいか、管理会社は早々に新しい入居者を決めてくれました。
やっぱり管理会社さんとの良好な関係は大切ですね。
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