賃貸経営を行っていると、退去の度に原状回復工事が必要になります。
ほとんどの方が管理会社に工事をお願いすると思いますが、見積書をもらう度に『え、こんなに高いの。。。』と感じている大家さんも多いはず。
新築から数年間は退去があってもルームクリーニングくらいですのでそこまで費用はかかりませんが、築10年を超えてくると修繕箇所も増えてきます。
代表的な修繕項目だけでも、クロス、クッションフロア、網戸交換、浴室のコーキング打ち直し等々が発生します。
築15年を超えてくるとエアコン、給湯器といった設備系の交換も必要になってきます。
これらの工事を管理会社にお願いすると、ワンルームでも30~40万円くらいの見積もりが平気で出てきたりします。
ここまで大きな金額になると少しでも費用を削減したいですよね。
費用を下げる方法は次の2通りあります。
- 大家自らDIYする
- 専門の施工業者に分離発注する
大家さんの中にはDIYが得意で、その様子をブログで紹介している方もいます。
ただ、DIYには向き不向きがあると思います。
ちなみに僕は向いてないのでやってません。
正確にいうと、 僕は大家になりたての時に一度だけDIYに挑戦したことがあります。
一番簡単なDIYであるルームクリーニングを自分でやってみたのですが、ワンルームの掃除に6時間くらいかかりました。
しかもプロではないので仕上がりも微妙。。
翌日は会社員の仕事だったのですが、DIYの疲れから頭が働かずミスばかり。
DIYが趣味の方なら良いのでしょうけど、僕には向きませんでした。
そのため、僕はDIYはせずに工事費用を削減する方法を考えました。
それが「2. 専門の施工業者に分離発注する」方法です。
この方法であればDIYの知識や労力をかけなくても費用を30%以上下げることが可能です！
今回は、大家歴10年の僕が原状回復工事を「専門の施工業者に分離発注」することで実際にいくら費用削減できたのかを具体的に紹介します。
また、分離発注を成功させるためのコツも解説します。
- 原状回復工事を管理会社に頼んでいるけど、費用が高くて困っている。
- 自分の労力をかけずに原状回復工事を安くする方法を知りたい
実際の原状回復工事の事例紹介
最近、僕の所有しているアパート（東京23区）で退去が発生しました。
間取りは単身者用の1Kです。
前の入居者さんは僕の物件に6年住んでくれていたので、単身者用1Kとしては長い方です。
6年間も住んで頂いていたので部屋はそこそこ傷んでいました。
『これはちょっとお金かかりそうだな～』という予感を感じつつ、管理会社から出された見積書を見てびっくり。
28万5千円！
実際に出てきた見積は次の通りです。
クリーニングの他に、クロスの張り替え、エアコン洗浄、収納修繕、給湯器の交換が入っているので、かなりボリュームが大きいです。
家賃が7万5千円の部屋ですから家賃の約4ヶ月分です。
給湯器は壊れているわけではないのですが既に20年も使っているため、いつ壊れてもおかしくありません。
以前同じアパートで冬場に給湯器が壊れて入居者さんに多大な迷惑をかけたことがあるので、今回は予防交換をすることにしました。
金額が5万円以下の小さな工事の場合は割高な管理会社さんに工事を任せることが多いのですが、ここまで高いとさすがに自分で分離発注して費用削減する必要があります。
僕は今回の工事は2つの専門業者に工事を分離発注することにしました。
事例1: 清掃、クロス張替え等
まず、清掃業者さんです。
この清掃業者さんは清掃作業をする人だけでなく、クロス職人と大工を抱えています。
清掃作業だけでなく、クロス貼りと大工仕事も格安で行ってくれます。
この清掃業者さんには給湯器の交換以外の以下の作業を行ってもらうことにしました。
- クリーニング
- エアコン洗浄
- クロス貼り替え
- キッチンや収納の補修（ネジ打ち直し等）
- 網戸交換
- トイレットペーパーホルダー交換
上記の作業だけなら、自社で抱えている職人さんが担当できるため金額が抑えられるとのことです。
給湯器の交換もお願いできるのですが、結局は外部の設備業者に外注するだけなので、費用は抑えられないとのこと。
そのため、給湯器以外の作業を行ってもらうことにしました。
出てきた見積は10万円（税込）です。
管理会社が出してきた見積もりは16万円だったので6万円（約35%）費用削減できたことになります。
見積金額の比較（管理会社 vs 清掃業者）
全ての項目で管理会社よりも大幅に金額が下がっています。
例えばクリーニング費用については管理会社は2.8万円していたのに、清掃業者は1.7万円です。
クロス貼り替え単価も管理会社は㎡あたり1,100円ですが、清掃業者は750円です。
やっぱり自社で職人を抱えている会社は安いですね！
事例2: 給湯器交換
次は給湯器交換です。
給湯器交換はガス屋さんに発注することにしました。
このガス屋さんは給湯器やエアコンの卸業者も兼ねているため機器自体を安く仕入れることができます。
また、自社の社員が全ての施工を行っているため、施工費も安いです。
出てきた見積は9万円（税込）です。
管理会社が出してきた見積もりは12.5万円だったので3.5万円（約30%）費用削減できたことになります。
見積金額の比較（管理会社 vs ガス屋さん）
やはり餅は餅屋に頼むべきですね。
給湯器本体だけでなく施工費も大幅にカットできました。
今回必要になった全ての工事金額を合計すると次のようになります。
| 管理会社の見積 | 28.5万円 |
|---|---|
| 清掃業者＋ガス屋の見積 | 19万円 |
| 費用削減 | ー9.5万円（－32%） |
清掃業者とガス屋の両者に別々に発注する必要はありますが、それだけで合計9.5万円も節約することができました！
確かに管理会社に丸投げするのが一番ラクですが、その分割高になります。
今回2社からそれぞれ見積もりを取って発注したのですが、かかった手間はせいぜい一社あたり1時間。合計で2時間程度です。
時給にすると約5万円です。悪くないですね！
分離発注を成功させるコツ
このように上手に分離発注すればわずかな手間で大きな費用削減が可能です。
分離発注する時のコツは次の通りです。
- 業者の得意分野を見極める
- 職人に直接頼まない
- 値切らない
- 代金をすぐに支払う
- 工事金額が少額の場合は管理会社に任せる
業者の得意分野を見極める
業者の得意分野を見極めて、得意分野のみに限定して発注するようにします。
得意分野を見極める方法は、自社の社員（職人）が直接施工する領域を尋ねることです。
外注を使わずに自社の社員（職人）が作業を行っていれば、ノウハウが蓄積されてその会社の得意分野になります。
自社の社員（職人）が行えば費用も安くすみますし、何より品質も高くなります。
『今回お願いしたい工事内容の中で、自社の社員（職人）だけで行える部分はどこでしょうか？』
このように聞けば、大抵の業者さんは内製部分と外注部分を教えてくれます。
そして、内製できる部分だけを発注します。
職人に直接頼まない
僕たち大家が依頼するのはあくまでも職人を束ねて、管理している施工会社です。
施工会社が間に入る分だけ費用は割高になります（管理会社に発注するのに比べたら相当安いのですが）。
『職人に直接発注したらもっと安くなるんじゃない？』と思うかもしれません。
確かに職人に直接発注したら費用は劇的に下がります。
例えばクロス貼り作業を施工会社に頼むと単価は㎡あたり750円程度です。
職人に直接発注すれば㎡あたり300円で行ってもらうことも可能です。
ただ、職人に直接発注するのはあまりオススメできません。
職人に直接発注するということは、必要な材料の手配は全て大家自らが行うことを意味します。
また、職人との日程調整を行う必要もありますし、日当の支払いも直接です。
正直、職人さんの中には気難しい方も多いですし、彼らを管理するのは専門のノウハウが必要です。
また、工事に必要な材料を自分で見積もり、ホームセンターで買ってくるのも大変です。
専業大家で時間がたっぷりある人は別ですが僕を含めてほとんどの大家さんがサラリーマンをやりながらの兼業大家だと思います。
自分の時給を考えたら施工会社にマージンを支払って職人と材料を揃えてもらったほうが絶対に効率的だと思います。
値切らない
施工業者が出してくる見積は管理会社と比べてかなり安いはずです。
その金額を更に値切るのはあまりオススメできません。
施工業者を値切るとその分、作業が雑になります。
また、施工業者のモチベーションも下がります。
たった数万円値切るせいで仕上がりの品質が悪くなるのでは本末転倒です。
よほど相場より高い見積でないかぎり、気持ちよく支払いましょう。
その方が仕上がりも綺麗となりトータルとして得をします。
代金をすぐに支払う
僕は施工完了の報告を受けた後、すぐに代金を支払うようにしています。
専門の施工業者は社長と社員数名の零細企業であることがほとんどです。
会社の規模が小さく、ほとんどが現場の社員なので間接費がかからず安くできるわけです。
その分資金繰りがタイトな会社が多いです。
できるだけ早く代金を支払うことで、優良顧客だと認識してもらうことが大切です。
お金払が良い顧客だと認識してもらえれば、次の工事も優先的に受けてくれます。
工事金額が少額の場合は管理会社に任せる
今まで分離発注して工事費用を抑える方法を解説してきたのですが、僕は工事金額が少額な場合は管理会社に発注しています。
管理会社に発注するかどうかの基準は工事金額が5万円以下かどうかです。
管理会社は僕たち大家にとって大切なパートナーです。
管理会社がいるから新しい入居者も獲得できるし、入居者からのクレーム対応もしてくれるわけです。
少額であればあえて割高な管理会社に発注することで、彼らに利益をプレゼントすることも大切だと思っています。
その分、客付けを頑張ってもらえれば十分に元が取れます。
適度に管理会社にも儲けてもらって良好な関係を築いていきましょう。
ケチな大家は嫌われますからね。
優良な施工会社の探し方
この記事を読んで分離発注に挑戦したいと思った方もいるでしょう。
その場合に最初にすべきは信頼できる施工会社を探すことです。
ネットで検索すれば色んな施工会社が出てきますが、僕のオススメは知り合いの大家さんに紹介してもらうことです。
正直、施工会社はピンからキリまであります。
安くても丁寧に仕上げてくれる優良会社もありますが、中には安かろう、悪かろうの業者もいるのが現実です。
ネットの情報だけでは優良な会社かどうかを見極めるのは難しいので、一番確実なのは既に依頼した実績のある大家さん仲間から紹介してもらうのが一番確実でしょう。
次にオススメするやり方は管理会社に施工会社を教えてもらう方法です。
管理会社は自社で施工部門を持っていない限り、原状回復工事を同じ用に施工会社に外注しています。
そのため、管理会社は既に施工会社とのパイプを持っていることが多いです。
僕は管理会社の担当者と仲良くなって、優良な施工会社を教えてもらいました。
もちろん大家が直接施工会社に発注してしまうと管理会社の儲けがなくなるので、工事費用が高額になる場合にのみ施工会社に直発注するという条件にしています。
先ほど述べたように金額が少額な場合や、突発的な対応が必要な場合（夏場にエアコンが壊れたとか、冬場に給湯器が壊れた等）は管理会社にお願いします。
管理会社の担当者と良好な関係が築けていれば、こっそりと施工会社を教えてくれるはずです。
また、施工会社に直接発注する際にはかならず管理会社に事前に説明し許諾を得た上で発注します。
最後に施工会社を探す方法は【くらしのマーケット】
を活用する方法です。
【くらしのマーケット】ではクリーニング、エアコン交換、給湯器交換等の日常生活に必要な軽作業を行ってくれる会社を探して、直接発注することが可能です。
それぞれの業者ごとに口コミや評価が公開されているので、参考にして業者を選定します。
【くらしのマーケット】に登録しているのは中小企業や一人親方の零細企業がほとんどです。
そのため、まずは小さな仕事をお試しで発注し、相性が良く、信頼できる業者を探していくと良いでしょう。
ちなみに【くらしのマーケット】経由で発注した場合は、最高1億円までの損害賠償補償を受けることが可能です。
このように費用が安く信頼できる業者との関係が築けて、自分のチームができると賃貸経営はかなり楽になります。
原状回復工事を自分のチームに任せて、不動産投資家は物件取得や金融機関との交渉に集中したいですね。
施工業者を探してみる＞＞【くらしのマーケット】
追伸
僕の施工チームを紹介してほしい方はコメント欄からコメントください。首都圏に物件をお持ちの方が対象です。
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