こんにちはJOJOです！ 東京23区でアパート4棟32部屋を経営しています。
『ワンルームで退去があった時のクリーニングや原状回復費用はいくらかかるの？』
賃貸経営では退去が発生する度に原状回復工事を実施する必要があります。
少なくとも綺麗に掃除しないと、次の入居者さんに選んでもらえないですからね(＾-＾；)。
ただ、不動産投資初心者の方は、一回の退去につき、どのくらいの原状回復費用が発生するかわかりませんよね。
また、初めて原状回復工事の見積もりが来た時に、その見積もりが高いのか、安いのか判断できません。
僕も初めて収益物件を購入する前には自分なりに収支シミュレーションを行ったのですが、原状回復費用をどの程度見込めば良いのか全然わかりませんでした。
そこで、今回は不動産投資初心者の方向けに、ワンルームで退去があった場合の原状回復費の内訳を紹介します。
僕が実際に管理会社からもらった見積もりを解説するので、リアルな賃貸経営を体感してもらえると思います！
僕の所有しているワンルーム情報
今回例に上げるワンルームは次のスペックになっています。
| 所在地 | 東京都品川区 |
|---|---|
| 建物 | 木造アパート(1K ✕ 6部屋） |
| 築年数 | 築15年 |
| 部屋の広さ | 16㎡（＋8㎡のロフト付き） |
| 設備 | バス／トイレ別。キッチン。室内洗濯機置場 |
間取りはこんな感じです。
実際の原状回復費用
2階の部屋で退去が出ました。
前の入居者さん（男性、20代後半）は3年間住んでくれてました。
ワンルームタイプですと3年は長くもなく、短くもない平均的な入居期間ですね。
そして管理会社から出てきた原状回復費用の見積もりが次の通りです。
ちなみに僕は管理は業界最大手A社さんにお願いしています。
見積書のコピーだと見にくいので、必要な項目だけ表にまとめます。
| ルームクリーニング | 32,000円 |
|---|---|
| クロス張替え | 39,000円 |
| コーキング補修 | 10,000円 |
| 水回り排水管清掃 | 18,000円 |
| 網戸張替 | 5,000円 |
| エアコン交換工事 | 100,000円 |
| その他 | 21,000円 |
| 合計（消費税抜） | 225,000円 |
それぞれ順番に見ていきますね。
ルームクリーニング
今回退去が合った部屋は1K + ロフト付きです。
ルームクリーニング費用が32,000円。
僕の知り合いの業者さんはワンルーム22,000円で行っているところもあるので、この価格は正直少し高いです。
ロフトがあることを鑑みても、3万円以内が妥当ですね。
ただ、僕は最大手のA社さんにそのまま任せています。
クリーニング費用以外も多少高いですが、それはA社さんにも儲けてもらって、気持ち良く入居者獲得に力を入れて欲しいからです。
原状回復費用は管理会社の貴重な収入源になっているんですね。
そのため、僕は相場の1-2割増しくらいであれば管理会社に発注しちゃいます。
ちなみに、僕は過去に自分でルームクリーニングをしたことがあります。
慣れていない作業だということもあったのですが、一部屋綺麗にするのに5時間くらいかかりました。
土日のどちらかを一日潰す感じですね(＾-＾；)
しかもかなり疲れました。
時給に直すと6,000円くらいでしょうか。
正直割に合わないなと思って、それ以来クリーニングはプロにお任せしています。
これだけ大変な作業をたった3万円でやってくれる業者さんには本当に感謝です。
クロス張替え
合計39,000円。
A社さんはクロス張替え単価は㎡あたり950円です。
こちらは標準的な値段だと思います。
安い業者さんだと㎡あたり750円でやってくれるところもあります。
今回入居者さんがタバコを吸っていたこともあり、壁はタバコのヤニで黄ばんでしまってました。
そのため、ワンルームの壁側のクロスを全て張り替えました。
コーキング補修
合計10,000円。
コーキングとは、ユニットバスとかキッチンのゴム状の目地の部分を指します。
このコーキングですが、数年経つと黒カビが生えて汚れてきます。
そのため、数年に一度はコーキングを打ち直す必要があります。
今回はユニットバスとキッチンのコーキングを打ち直しました。
水回り排水管清掃
合計18,000円
キッチンの排水管の汚れがひどい場合には、特殊洗浄を行います。
排水管清掃はそんなに頻度は高くなく、5年に一回やるかどうかです。
ただ、管理会社から排水管清掃の見積もりが来た場合は必ず行ったほうが無難です。
排水管が汚れたまま放置しておくと、排水管が詰まります。
排水管が詰まると汚水が溢（あふ）れ返ってきます。
最悪の場合、床が水浸しになり下の階まで水漏れする可能性があります。
そうなってしまうと原状回復費用だけで100万円近くかかることがあります。
そのため排水管の汚れがひどい時にはケチらずに掃除してもらいましょう。
網戸張替
合計5,000円
今回入居者さんがタバコで網戸に穴を開けてしまったので、張替えです。
ちなみに網戸は自分でも簡単に張り替えることができます。
ホームセンターで張替え用の網戸は1,000円くらいで売ってます。
DIYが得意な人は自分でやっても良いかもしれません。
僕は面倒なので、全て管理会社にお任せです(＾-＾；)
エアコン交換工事
合計100,000円
今回の見積もりで一番の大物がこのエアコン工事10万円です。
エアコン本体の交換（古いエアコンの廃棄も含む）で9万円。
室外機までのダクト延長費用が１万円。
街の大手家電量販店でワンルーム用のエアコン交換を手配すれば工事費込で6万円くらいでやってくれます。
ダクト延長を入れても7万円ですね。
そのためエアコン工事は自分で知り合いの電気屋さんに依頼するかどうか悩みました。
でも、結局は管理会社にお任せしました。
理由としては、今回退去があった部屋は2階にあるのですが室外機が一階に設置してあります。
しかも室外機は下の階に住む入居者さんの部屋のベランダ内にあります。
つまり室外機の設置工事をするためには、下の階の入居者さんの部屋を通ってベランダに行く必要があります。
室外機の設置工事をするためには、下の階の入居者さんの立会が必須になります。
自分で工事業者を手配する場合は、下の階の入居者さんとの日程調整を大家自らが行わないといけません。
その手間を考えると、3万円くらい高くても管理会社に任せてしまうほうが安いと判断しました。
合計22.5万円
今回ワンルームの原状回復工事費用は合計で22.5万円になりました。
今回の費用はエアコン交換が含まれているため、いつもより高めです。
エアコンは10年に一回くらいしか交換しないので、通常の原状回復工事としてはエアコン工事を抜いた12.5万円くらいが相場になると思います。
そして、この22.5万円を全て大家が負担する訳ではありません。
退去した入居者さんがタバコを吸っていたため、タバコで汚れた部分については入居者さん負担にしてもらいました。
具体的に言うと85,000円は入居者さんに負担してもらいました。
クリーニング費用と壁のクロス張替え費用です。
そのため、大家の僕は残りの14万円だけ負担しました。
エアコン代がなければ4万円くらいの負担ですね。
収益物件を購入する際の収支シミュレーション上は毎回5万円の原状回復費用を見込んでおけば十分だと言えますね。
ただ、10年に一度は今回のケースのようにエアコンや給湯器の交換タイミングがやってきます。
そのため、エアコン交換費用10万円、給湯器交換費用10万円を10年に一度見込んでおくと良いと思います。
逆に言うと築10年以上の中古物件を購入する場合は、購入後すぐにエアコン・給湯器の交換が必要になるかもしれません。
そのため購入する物件の築年数に応じて適切な原状回復工事費用を見積もっておきましょう。
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