不動産投資

これから不動産投資で規模を拡大するために大切なこと

先日、僕のメインバンクであるM信用金庫の支店長さんと面談をしました。この支店長さん実は、僕が不動産投資を始めた頃からの知り合いです。

その頃はまだ支店長代理で今の支店に所属していまして、カネも実績もない当時の僕に融資をしてくれたとっても有り難い恩人です。

この方がいなかったら今の大家としての僕は無いと言っても良いでしょう。

この方は僕に融資をしてくれた後、他の支店に転勤になりまして、それから数年間は連絡がありませんでした。

そんな支店長さんが久しぶりに僕の担当支店に戻ってきてくれました。当然、支店長として戻ってきたわけですから栄転です。真っ先に僕の家にまで来てくれて新任の挨拶をしてくれました。僕のことを覚えていてくれて、順調に賃貸業を経営されてますねと褒めていただきました。いや~嬉しかったですね。

やっぱり人との縁は大事にしないといけないですね。どういう形で再び繋がることがあるかもしれませんから。

さて、この支店長と面談をして昨今の融資情勢についてヒアリングしてきました。

不動産向け融資が厳しくなっているのは本当?

最近、不動産投資への融資が厳しくなってきたという声をよく耳にします。知り合いの大家さんでも、買い付けを入れても本店決裁が下りず止む無く購入を諦めたと方が何人かいます。本当に融資は厳しくなっているのでしょうか?

4年前にアベノミクスが始まり、昨年は日銀のゼロ金利政策を機に金融緩和でジャブジャブと不動産に融資が入り込んできました。

その結果、不動産価格は高騰しています。相続対策による土地活用として、新築アパートがどんどんと建ち、おまけにサラリーマン投資向けに特化した新築アパート業者も新規参入した結果、現在アパマンは供給過剰の状態になっています。

そんな中、不動産向け融資に金融庁が銀行の監査を強化する、などと報道されるようになり、不動産投資への融資が厳しくなってきたと、業界内外のあちこちで耳にするようになりました。

こんな状況なので、さぞかし融資は厳しくなってきていると思って、支店長に面談をお願いしたのです。すると、意外や意外、驚きの声が返ってきました。

ぜひ積極的に融資させてください

支店長にはまず、現金が少し貯まってきたので、新しく物件を購入したいという旨を伝えました。そして、現在の金融情勢化で僕は果たして物件を買い増しできるのかを率直に聞いてみました。

支店長いわく、「確かに以前のように誰にでも融資をするという状況ではなくなってきました。ただ、それは頭金も無いし、実績も無い新規のお客様に対してです。むしろ、ある程度の属性と金融資産をお持ちの方に対しては、どんどんと融資をするように本部から高い目標を設定されています」

あれ? 巷の噂と随分違うな。

支店長は続けました。他の銀行でもまだまだ不動産投資向けローンは積極的で、ライバル銀行との争いはまだまだ熾烈だとのことです。

理由は、アパートローンは、住宅ローンと同じで、安全債権に分類される貸付になっています。つまり、一般の企業向け貸出に比べると貸倒れリスクが依然低く、いくら融資をしても、自己資本比率を圧迫する貸倒引当金の額は、少なくて済むのです。

きちんと担保価値があり、賃貸需要が見込めるアパート・マンションへの融資は、まだまだ積極的に出していきたいとのことです。もちろん、金融庁はアパートの供給過剰により警戒感を高めており、一部の銀行に査察を実施していますが、地方銀行にとどまっているようです。

信用金庫や信用組合には具体的な指導が来ていないとのことでした。

借りれる人の条件

つまり、借りられる人には、銀行はこれからも積極的に融資をしたいのです。さらに言うと、年収が高く、自己資金のある人は借りられるし、年収が低く、自己資金のない人は借りられなくなる。正常な状態だと思います。

昨年までの、年収400万円で、貯金も100万円くらいしかない人でもバンバンとフルローンを組めていたのが異常だっただけです。

これは、景気が悪くなっても同じことだと思います。リーマンショック以降、日本での不動産融資事情もいったん厳しくなりましたが、その時に借りる実力のあった人が、いま大きく資産を増やすことができているわけです。

不動産を買いたかったら必死こいて仕事と貯金を頑張る

つまり、融資環境がどうのよりも、不動産を買えるかどうかは僕たち次第ということです。銀行が融資をしたい「顧客」になるように努力するということです。

その努力は次の通りだと思います。

  1. 大家以外の仕事(サラリーマンも自営業も)を必死に頑張って、給料を沢山稼ぐ。属性を上げる。
  2. 節約して自己資金を徹底的に備蓄する(いつでも買える準備をしておく)
  3. 資産価値の高い物件を探す(売ったら売却益の出る物件を探す)
  4. 財務体質を強化する(自己資本比率を高める。むやみにフルローン受けない)
  5. とにかく賃貸経営実績を積む。(安定した売上・利益を上げれる能力があることを示す)

お金を借り続けられる大家さんは、これらがすべてできているからこそ、銀行との優良な関係を築くことができるわけですね。

不動産で早期リタイヤなんてしないほうが良い

著名な不動産投資家のセミナーに行くと、不動産投資を初めてから2,3年の間にフルローンでガンガン地方のRCを買い進めてサラリーマンをリタイヤしました!なんて話がゴロゴロしています。

僕自身も羨ましいなあ~なんて思うときもありますが、実際はそのような著名不動産投資家の皆さんは株で儲けた巨額の自己資金を持っていたり、他にも飲食店経営等で収入が多かったりする人が多いです。

セミナーではそんな裏事情誰も話してくれません。だって、数千万円の頭金ないと大家になれないよ!なんて言っても誰も話聞きたがらないですから(笑)。

賃貸経営で成功している人の大半は、実は地味な努力を積み重ねているだけという人が多いです。

必死にサラリーマンの仕事を頑張ってボーナスを上げる。ボーナスも散財せずにしっかりと貯金する(僕もボーナスを貯金に回すたびに妻から小言をいわれます(笑))。毎日不動産ポータルサイトをチェックして、割安物件を血眼になって探す。何度も指値をして玉砕する。何件も銀行を回って頭を下げる。そして、やっと一人前の不動産投資家の仲間入りができるのです。

物件が高いと言われている今、特に上記の努力を積み重ねて、己の刃を磨くときだと思います。今年は、少し物件価格が落ち着くと思いますが、不動産価格が高止まりしている時は、徹底して財務体質の改善に取り組むべきです。

必ず、また不動産価格が下がる時が来ます。その時に全力でスタートダッシュを決めれるように自分磨きをしっかりやっておきたいと思います。

COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA


error: Content is protected !!