最近、僕の近所でも新築アパートがたくさん建設中だ。新築アパート会社の中には200万円程度の頭金をもとにフルローンでのアパート新築を強調している業者が沢山ある。いったい、どのくらい儲かるのか疑問に思えてきた。なので、一旦新築アパートの見積もりを取ってみることにした。
新築アパート会社A社から提案を受けてみることにした。僕は地主ではないので土地、建物ともに購入する前提での提案をお願いした。その結果出てきた提案書が以下の通りだ。
提案された物件と収益試算
まず、物件は福岡市某駅徒歩5分のところにある土地＆新築アパートだ。単身者向けの1Kの間取りで6戸。僕自身は東京に住んでいるが、東京都内だと土地の値段が高騰しすぎて利回りが低いものしかないという。そのため、東京以外でも今後も人口の伸びが期待でき、賃貸需要が旺盛な福岡市を紹介してくれた。
賃料は管理費込で平均62,000円。年間の家賃収入は約450万円だ。
一方の価格だが、土地・建物込で7,250万円という。利回りでいうと6.1％程度だ。確かに東京では新築で利回り6%を確保しようとすると借地か、狭小間取りのワンルームになってしまう。駅から5分、所有権で、20m2程度の広さであることを考えると妥当な利回りなのかもしれない。
融資条件
融資は不動産投資に積極的な某有名O銀行で、期間３５年、金利２．１％のフルローン借り入れが可能だと言う。月々の返済は約25万円だ。一方で、家賃収入は、月額37万円なので、ローンを差し引くと12万円残る。ただ、問題はそれからかかる諸経費だ。
- 管理手数料 20,000円/月
- 共益費６戸分 22,000円/月
- 定額リフォーム費用 12,000円/月
- 消防点検/その他サービス 12,000円/月
これらを合計すると、66,000円/月。
家賃から、ローン支払いと諸経費を差し引くと手残りは54,000円となる。
家賃62,000円のため、一部屋空室になるだけでキャッシュフローはマイナス12,000円になる。
新築アパートの担当者に聞くところによると、新築アパートをフルローンで購入するお客様の大半は同じようにキャッシュフロー月数万円程度だという。それでも入居率が98%だからまったく問題無いらしい。
「いや、問題大アリだろう！」と心の中で何度もツッコミを入れた僕だが、「一旦検討させてください」と持ち帰ることにした。
問題点
問題点はたくさんあるが、まず１部屋でも空いたらキャッシュフローがマイナスになる点である。大家をしていたらわかると思うが東京都心であっても空室期間は平気で2~3ヶ月かかることも珍しくない。その間、大家は持ち出しをしないといけない。また、空室が出れば原状回復や入居者の募集費用がかかるため、最低でも10万円前後の費用は発生する。おまけに担当者からは固定資産税の説明がなかった。おそらく固定資産税だけで年間20万円は必要になるだろう。すると、仮に満室だったとしても、キャッシュフローはほとんど残らない計算となる。
しかも、家賃は新築価格である。退去が出るたびに家賃は下落する。仮に15%家賃が下落した場合、満室でも毎月のキャッシュフローはマイナスになる。僕の経験上、新築から10年経過したアパートはだいたい15%程度家賃が下落する。10年後は空室期間も長くなるだろうから、経営が成り立たない可能性が高い。
まとめ
このように昨今勢いのある新築アパートはギリギリのキャッシュフローの中で賃貸経営を始めることが多い。恐らく2,3年経過すれば、年間で赤字のキャッシュフローが続くことになるだろう。このような新築アパートを購入する人はサラリーマンが大半のため、給与から補填することになる。だが、いつまで給与から賃貸経営のマイナス分を補填し続けることができるだろうか？ 子供が大きくなれば教育費や食費も増えてくる。自宅のローンだって支払わないといけない。そんなプレッシャーの中、数年でアパートを手放さなざるを得なくなる方が多いのではないか。
担当者は本物件は他にも検討しているお客様がいるので、４日以内に手付金50万円を入金してくれないとおさえておけないと言う。ほんとかな～と思いつつ、僕は「大きな金額なので検討させてください」と引き下がった。
このような新築アパートがたくさん売れている。恐らく購入者は不動産投資初心者が大半だろう。賃貸経営は空室リスクもあるし、修繕費用も予想以上に必要だ。業者のシミュレーションのように簡単に儲かるようなものではない。不労所得なんて絶対にありえない。新築アパートを購入する人は本当に経営が成り立つかどうかしっかりと考えた上で踏み切ってほしいと思う。
」ナポレオン・ヒル著