不動産投資

最近の融資状況

定期積立をしている信用金庫の営業担当が一度話をしたいという。どうやら僕が不動産投資をしていることを聞きつけて、営業をかけてきたらしい。僕も銀行とのこの手の話は嫌いではないので(というより、むしろ好きw)、いそいそと近くの支店に遊びに行った。

いきなり支店長登場!

営業課長くらいが出てくるのかな~なんて気楽に考えて、いつものジーンズにパーカーというラフな格好で訪問。僕は会社勤めもしているけど、業界がエンタメなのでいつも超カジュアルだ。スーツなんてももちろん持ってない(実は、冠婚葬祭用に一着だけもってるけど)。さて、案内された席で、お茶をすすっていると、なんと支店長が登場!あれれ、気楽な挨拶だと思っていたのに。

支店長からは、案の定他行での借り入れの肩代わりをさせてほしいという具体的な提案書が見せられた。ターゲットとなったのは、僕がO銀行から借りているちょっと高めの金利1.975%の借り入れだ。支店長からは、なんと1.0%の金利提案が来た! 僕の中では見たことのない最低金利だ。ごくりと生唾を飲み込みながら、頭のなかで必死に皮算用してみた。結論から言うと、今回の借り換えは保留にすることにした。O銀行は固定3年だが、返済する場合は残債に対して2.0%の違約金が発生する。しかも、O銀行は団体信用生命保険込みの金利だ。この信用金庫に借り換えると収支はプラスになるのだが、団信がなくなる。僕は既に生命保険は最低限のものにしか入っていないので、団信がなくなれば生命保険を引き上げなければならない。違約金とか抵当権設定費用を考えるとそんなにメリットがなかった。残念。

融資は厳しくなってきたらしい

さて、せっかくなので支店長に最近の融資状況を聞いてみた。昨年までは、かなり融資姿勢は緩かったらしく、そこそこの安定収入がある人には、何でもかんでもフルローンで貸出をしていたようだ。しかし、2017年になってから潮目が変わったらしい。金融庁のお達しにより、不動産投資向けローンのハードルを上げているらしい。どうやら金融庁の査察が入っているのは本当のようだ。また、最近ニュースで聞くように空室率が悪化していることに銀行も懸念を示しており、外部の審査機関に委託して、物件の将来性・資産価値を調査するようになったらしい。家賃水準が適正でない場合は、融資を断るケースもあるという。

具体的にどう厳しくなったかと言うと、基本的に不動産投資の経験の無い新規のお客様向けには融資はできなくなったらしい。この背景には、新規の不動産投資家が新築アパート業者のセールストークに載せられて、狭小アパートを購入することが多いことがある。このような狭小アパートは新築時は良いが、その後空室に悩ませられることが多い。実際にこの信用金庫のお客様でも、新築から2,3年経ってから空室が続くようになり、支払いが厳しくなった方が多いと聞く。

実績がある大家はチャンス

ただ、既に不動産投資経験があり、バランスシートも問題のない大家には、今まで通り積極的に融資をするという。もちろんフルローンも健在のようだ。つまり、実績のある大家にとっては、まったく問題の無い状況のようである。新規の不動産投資家に対する融資が厳しくなったということは、それだけライバルが減るので、既存の大家にとっては有利な状況になってきたとも言える。あとは、もう少し物件価格が下がってくれたら、すぐにでも購入したいのだが。頑張って良い物件を探そう。

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